Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon han visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman I dagens avsnitt ska vi prata om säkerheter kopplade till fastighetslån. Vi ska prata om borgen, fastighetspant och lite annat. Och anledningen till det här är att det har dykt upp mycket frågetecken ute på marknaden när man har läst om Oscar Properties och att deras största långivare DNB.

Den Norske Bank har meddelat att de ska pantrealisera och ta över flera av deras fastigheter. Det rör sig om en ganska stor andel av beståndet de har. Totalt så är det fastigheter som värderas till tre miljarder och det totala fastighetsvärdet är ju på hela beståndet är 5,2 miljarder. Så det är en ganska stor grej.

Och det snacket som vi hör där ute, det är att det är inte jättevanligt att man, alltså istället för att säga upp ett lån och kanske begära ett bolag i konkurs, så går man faktiskt ut och tar över fastigheten och, och leder och pantrealiserar och leder försäljningen själva. Och ryktena säger att det är Catella som ska sälja hela, hela den här portföljen.

Det vi tänkte göra i dag, det är att borra lite djupare i den här frågan. Vad är det som faktiskt händer? Och det är också en fråga för oss. Dels när vi pratar med låntagare, när vi ger ut fastighetslån, men också på investerarsidan så är det inte helt solklart hur det här fungerar. Många lever i tron att man bara kan man inte betala sitt lån så kan man ta över fastigheten och göra vad man vill med den.

Men så är inte fallet. Med mig i dag för att prata om det här är min partner på Akela och något av en fastighetsfinansieringsexpert. Välkommen Erik. Tack, tack! Vad händer egentligen när en låntagare inte kan betala sitt lån? Ja, det första som händer är väl samma som händer när du inte betalar din telräkning, att det kommer ett, ja, en påminnelse och ett inkassokrav.

Det är väl där det börjar och de allra flesta betalar ju efter en påminnelse eller ett inkassokrav. Men inte alla. Och då måste man vidta ytterligare åtgärder helt enkelt. Och i det här fallet kan man ju tänka sig att det har pågått en dialog mellan i Oscar Properties och DNB:s fall så har det nog varit rätt tydligt att man haft problem med att betala under en längre period innan man faktiskt går ut och säger att man ska pantrealisera.

Så den här processen som du pratar om med en telräkning antar jag pågått under ett antal månader. Ja, det har nog varit en obetald telräkning under ett bra tag. Det kan man tänka sig. Och vad händer sen då? När, är det, vad är normalfallet? Det är klart att det skiljer sig om man är en, en stor fastighetskoncern och en, en mindre fastighetsägare.

Jag skulle säga normalfallet så inleder man väl någon typ av diskussion där man försöker förstå liksom vad det är som ligger bakom. Försöker hitta bra lösningar, avbetalningsplaner, kanske göra någonting med någon dröjsmålsränta, hitta ytterligare säkerhetsmassa och så vidare. Så att det är ju så klart en, en förhandling som har pågått bakom kulisserna här, där de inte har kommit i mål.

Det, det tycker jag är rätt tydligt. Så att det nog inte var- Och vad är anledningen till att man då dröjs? Alltså varför man går ut så pass tydligt och väljer den här vägen? För det finns lite olika sätt att wybrać i det fallet om man inte har kommit överens, vad har man för vägval sedan?

Ja, det, det är ganska ovanligt det här vad jag förstår. Vi har pratat med den advokat vi brukar använda och han påstår ju att det är ytterst ovanligt att man verkligen hamnar i den här typen av pantrealisation. Och vår erfarenhet också är väl att det påminns och påminns och sen brukar den yttersta konsekven-konsekvensen vara att man egentligen begär dem i konkurs.

Det tycker jag att det, det vi, vi ser oftast. Att antingen låntagaren begär sig själva i konkurs eller långivaren begär låntagaren i konkurs så att säga. Och då går det över till kon-- Till en, till en konkursförvaltare som sedan säljer fastigheten och delar ut pengarna till panthavarna så att säga. Så att det är väl det absolut vanligaste.

Det och att man egentligen i diskussion med låntagaren hittar en väg framåt som då ofta innebär att fastigheten säljs på frivillig väg. Det brukar ju oftast också vara sättet för att få maximalt betalt. Att göra en egen pantrealisation, det kan, då får man nog räkna med någon typ av haircut där tror jag på priset.

Och det finns ju lite olika. Som du säger, man kan komma överens med låntagaren om att de ska sälja den och man ger respit med-- Eller man kanske, man kanske har sagt upp lånet, man drar tillbaka den uppsägningen. Man kanske har skickat det till Kronofogden för utmätning, man drar tillbaka det, det kravet.

Men om man, om vi börjar då med det här spåret med pantrealisation, vad kommer det med för ansvar? För det är inte helt problemfritt i och med att det finns vissa skadeståndskrav som kan riktas mot en om man till exempel inte-- Om man gör det för snabbt, om man gör det, man säljer den till ett för lågt pris, alltså under marknadspris, eller om man säljer det för dyrt och inte, så att säga, betalar tillbaka mellanskillnaden.

Alltså den delen av lånet som var överskjutande över hypoteket. Ja, men jag, jag tror den vanligaste, vanligaste missförståndet där ute är ju att, som vi see både hos låntagare och egentligen investerare, är ju att låntagaren vid liksom pantrealisation bara kan ta över en fastighet och sätta sig på fastigheten.

Många ser det som en potentiell uppsida. Att betalar de inte, så är det vi som äger fastigheten och den borde vara mer värd än lånet i alla fall. Och då tjänar vi de liksom den mellanskillnaden mellan lån och marknadsvärdet. Det är inte riktigt så det fungerar, utan du kan ju göra ett, ett självinträde, men det måste vara på marknadsmässigt pris.

Och missbedömer du det så kan du bli skadeståndsskyldig på mellanskillnaden mellan lånets storlek och vad du har i marknadsvärde så att säga. Om du tar över den, ja precis. Och sitter på den själv då. Då har du i princip köpt den själv. Där tar du en risk. Så att i normalfallet så säljer man den här på den öppna marknaden.

Sen kan det ju vara långivaren som rä-- som ropar hem den här fastigheten i alla fall. Men den ska ut och kunna säljas på den öppna marknaden för att man ska få, få liksom rätt pris för hela marknadspris. För egentligen den som är långivare har ju bara rätt till sitt lånebelopp och upplupna kostnader och räntor och så vidare.

Men inte liksom något överskjutande utöver det. Så att det ska ju då tillfalla, ja antingen i övriga liksom oprioriterade gäldenärerna i konkursboet eller till, låntagaren om de inte har några andra krav på sig så att säga. Och man har ju en viss överskjutande del pantbrevets storlek, ungefär över tjugo procent som är pantbrevstillägg för just ökade kostnader i, i den här typen av situationer och dröjsmålsränta eventuellt då.

Ja, jag tror i första hand är det tänkt för just indrivningskostnader och legala kostnader. Men det är klart det kan ju ingå räntor och dröjsmålsräntor där också. Och vad som många heller inte vet är att det är inte tillåtet att avtala innan om man skulle kunna leka med tanken att jag lånar ut pengar till dig och sen ställ-- skriver jag som ett villkor och säger att ja men kan inte du betala så lägger jag till ett villkor där vi avtalar om att jag tar över din fastighet ifall du inte kan betala tillbaka.

Och det är inte tillåtet enligt den lagstiftning som finns. Nej, och enligt säkra källor så riskerar man till och med att tappa hela, hela sin initiala panträtt om man med ett sådant villkor, att det hela panten blir ogiltig så att säga. Så att man ska ta det väldigt försiktig med den typen av villkor om man inte verkligen vet vad man gör.

Men det finns une möjlighet, vad jag har förstått, att rätten till pantrealisation om den har uppstått. Det vill säga att man inte har, har betalt sitt lån, man har förfallit, man har brutit på villkoren och lånet är uppsagt. Då har man, och man har rätt att pantrealisera.

Då kan man komma överens med låntagaren och säga att ja, vi, vi löser det här, den här krediten genom att jag tar över fastigheten och köper det på det sättet. Men jag tror ändå att man ska vara ganska försiktig där för att ofta i den situationen så är ju kanske låntagaren på obestånd. Och då finns det återvinningsreglerna, det finns ofta andra borgenärer i det här som ska få betalt.

Om det s-om det, och då kan det ju lätt visa sig att ja men varför gynna just den här borgenären framför andra och så vidare. Så att jag hade ändå varit rätt försiktig med ett sådant villkor oavsett, just för att det kan uppstå olika typer av återvinnings-situationer vid en konkurs. Så. Det finns även ett annat sätt att pantrealisera på.

Det är ju att gå via Kronofogden och man begär ut någonting som kallas för exekutio-exekutionstitel, där man genom utmätning kan använda sig av Kronofogden för att sälja den här. Och då behöver man inte göra det här själv och då tar man heller inte den risken att man skulle ja gå, gå snett. Nej, det stämmer.

Och det är väl det vanligaste? Ja, det vanligaste är väl ändå att, att låntagaren själv säljer fastigheten dessförinnan just för att man, man tror att det gynnar prisbilden. Så att ja men det där har vi sett flera gånger, men där i-- jag tror att alla fall vi har med har ändå, har ändå sålts på frivillig basis dessförinnan.

Det kan ha gått till Kronofogden, det kan ha förberetts för den här försäljningen men att de ändå sålt det där på egen hand dessförinnan. Men ofta kan ju de här exekutionstitlarna och de här-- Bara man hotar med det här gör att låntagaren förstår allvaret och, liksom sätter i gång sin egna process.

Ofta kan det vara att de inte vill sälja fastigheten. De tänker att det här kommer lösa sig snart. De har någon intäkt med på gång eller de har någon peng som ska falla ut, men man sätter dem liksom... När man, när man drar det här kortet så förstår de allvaret och, säljer fastigheten. Det kommer också med, och det-det ska man också vara med om, det kommer också med någonting man kallar för omsorgsplikt.

Så att du, även om du då väljer att pantrealisera själv, så får du inte göra det för fort. Du får, du får heller inte så att säga förstöra för, för låntagaren för mycket igenom att bara stressa ut det här. Du muste hela tiden vara mån om, om, låntagaren och värdet på den panten. Så att du inte i processen när du ska som fire sale det här så förstör du för låntagaren på lång sikt och kanske värdet på panten.

Ja, låntagaren har också en typ av omsorgsplikt mot borgenärerna. De måste liksom upprätthålla, ja men adekvata försäkringar på fastigheten och göra liksom upprätthålla marknadsvärdet på det hela. Så att bara för att man sitter lite snett så får man inte bete sig hur som helst. Det finns ju också någonting som är lite tvärtom och det är ju en förtida pantrealisation.

Och det är ju inte i praktiken möjligt i normalfallet. Men det finns några specialfall där det är möjligt. Om man pratar som-- Ett exempel är ju, du har pantsatt frukt och du vet att den här kommer bli dålig. Och nu, nu du vet att med största sannolikhet så kommer man inte kunna betala tillbaka det här.

Och så kan man då välja nu, för den kommer att vara värdelös om två månader. Så därför inleda processen nu för att kunna sälja frukten för annars så blir den dålig. Det är ju ingenting som vi någonsin har stött på eller har ens hört talas om, men man ska vara med-medveten om att möjligheten finns. Ja, det är jättesällan vi har frukt just som säkerhetsmassa för våra lån faktiskt.

Än så länge i alla fall. Men- Jag kan tänka mig det någon gång i framtiden. Ja, absolut. Det-- Men innebär det att man skulle kunna sälja sina co-working spaces 2021 för att man förstod att det här skulle bara vara skit 2023? Du skulle säkert kunna göra det, men du skulle ha lite svår-svårt att argumentera för det i efterhand när du blir stämd.

Dagens avsnitt presenteras i samarbete med Akela Lending Club, där man tillsammans med oss kan investera i säkerställda fastighetslån till riktigt bra räntor. Vi accepterar bara professionella investerare, men gå in på akela.se om du är intresserad av att komma in med en lite större slant och dra nytta av den marknad vi just nu befinner oss i.

Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Det är ju rätt populärt med olika peer to peer crowdfunding-plattformar, varav en var vi med och grunda Tessin tidigare. Vad händer när man har olika långivarkollektiv? Alltså när man syndikerar ihop och går ihop en, en grupp med människor och lånar ut pengar. Och då kopplat till panten. Ja, det är lite spännande med det här.

Agenter är ju något ganska nytt fenomen. Finns ju i common law-länderna, alltså USA och England. Men i Sverige så är det ganska oprövat vad en agent egentligen har för legal ställning. För en agent används ju också när man emitterar obligationer på noterade obligationer. Exakt. En agent är egentligen ett fullmaktsförhållande där ett antal långivare uppdrar åt agenten att vara liksom sammankallande och representera dem gentemot, låntagaren eller sådär, eller lå-låntagaren.

Och det som är lite lustigt i det där att det är alltid låntagaren som betalar för lo... agenten, trots att agenten då ska företräda långivarna. Det är lite bakvänt kan man tycka. Men det där är inte riktigt prövat i svensk rätt vad de har för ställning i till exempel en rättsprocess. Liksom har en agent rätt att företräda de här långivarna?

Eller kommer man behöva rättegångsfullmakter från varenda en och så vidare? Där tror jag att det fortfarande är li-lite oklart. Men panträtten då i, i ett kollektiv, är den fördelad? Hu-hur brukar den normalt sett fördelas? För jag vet att det finns lite olika varianter. Inom Tessin så jobbade vi alltid med, så att säga, ett lån och sen så var det ett kollektiv och säkerhetsmassan var till det lånet.

Det finns andra plattformar, Kameo. Där vet jag att de i vissa fall delar upp såhär pant, de pantsätter. Det är ett pantbrev, men man har olika rätt inom det pantbrevet Ja men precis. Nej men vi, vi på Tessin hade vi alltid att vi hade ett kollektiv och så hade de une säkerhetsmassa och det bedömer jag som ganska oplo-problematiskt.

Jag har sett andra plattformar som just har att de delar upp kanske ett lån i olika trancher. Kanske säg att det är tre trancher. Då tar de ut ett pantbrev, på femtio miljoner för det första och sen bara fyller de på med fler trancher. Jag är lite osäker på om det där liksom skulle hålla. Jag ser som mer att det pantbrev på femtio miljoner, det är egentligen pantsatt till kollektiv nummer ett.

Alltså första hundra långivarna. Medan nästa hundra och hundra därefter, de har egentligen andrahands respektive en tredjehandspant i den här fastigheten. Det är min bedömning i alla fall. Jag kan inte svära på att det, det skulle bedömas så, men jag ser inte att man kan få, man egentligen kan ha förstahandspant i någonting som redan är pantsatt för ett annat kollektiv, utan då måste det nog vara samma kollektiv.

Identisk, ett identiskt kollektiv. Annars blir det en andrahands respektive en tredjehandspansättning. Sen huruvida det där har någon stor inverkan i, i praktiken, det, det vet-- det återstår att se. Men jag, jag tror att ska man vara på den säkra sidan ska man nog dela upp pantbreven så att första kollektivet har ett pantbrev och sen kollektiv nummer två har ett, ett mer junior pantbrev och kollektiv nummer tres har ett ytterligare mer junior pantbrev.

En ytterligare aspekt kring det här med att använda sig av en agent, det är ju att det är ganska jobbigt och svårt att diskutera med ett kollektiv. Det blir en väldigt formell process. Man har oftast ett skriftligt förfarande så fort man ska ändra några villkor. Till skillnad från om man är en långivare där man, ger ut lånen som enskild, som en ensam långivare.

Så har du ju-- det blir betydligt lättare för låntagaren att föra en diskussion och förklara. Man har en rimlig väg framåt. Man kanske förlänger krediten något istället för att sälja fastigheten som den är nu. I fallet med andra långivare som jobbar mycket med bygg, då kanske inte det smartaste är att, att pantrealisera när fastigheten är byggd till nittiofem procent, utan det är väl rimligare då att förlänga det här.

Och det är ju ganska lätt att förstå, men det är kanske inte alltid lätt att förhandla med ett kollektiv på tvåhundra investerare i en sådan situation. Framför allt så kanske det är ett kollektiv på tvåhundra investerare i, i första lyftet i byggkollektivet och sen kommer det ytterligare bygg, ytterligare lyft därefter och då har de lite motstående intressen och så vidare.

Så det är klart de som sitter på botten kanske har ett annat intresse än de som sitter på toppen. Så det där kan vara lite lurigt. Så att, ja men det är väl tycker jag det där fungerar bra för hyfsat standardiserade lån och sådär. Men har man den typ av lån som vi jobbar med nu som är lite mer situationsanpassade och lite mer flexibla, då är det ju skönt att bara ha en långivare.

Då kan man ha egentligen direktkontakt. Man kan hitta lösningar på ett ganska enkelt sätt. Så att det blir lite more tungrott så klart om man är väldigt många långivare i en mer obligationsliknande struktur. För det är faktiskt så att när man jobbar med den här typen av lån så är det väldigt relationsbaserat och det går alltid att hitta en, eller det går ofta att hitta en väg framåt så länge man har en rimlighet och en, en att man kan faktiskt hitta ett bättre utfall igenom att vänta än att man säger upp lånet här i dag

Hur, hur fungerar det? Kan man pantsätta vad som helst i, i om jag har en, en koncern? Kan jag bara välja och vraka och pantsätta den fastigheten där, den fastigheten där jag äger flera? Hur funkar det? Jag äger någonting privat. Nej, det där är ju, finns det rätt specifika regler runt det där och som jag bedömer det har inte ens bankerna koll på det här.

I alla fall inte på, på lokalnivå. Där har man ju sett pantsättningar på alla möjliga håll. Ja men huvudregeln är ju att den som tar upp lånet, alltså låntagaren, är den som pantsätter en fastighet. Sen kan, sen finns, sen kan ju alltid ett, en, ett moderbolag till låntagaren också pantsätta fast-fastighet eller ställa en borgen.

Det går bra. Men däremot ett dotterbolag till låntagaren kan int-, kan som huvudregel inte göra det. Och det här kallas downstream-problematiken. Och logiken runt det här är egentligen att ett moderbolag som är, som äger ett dotterbolag då så att säga, har ju alla incitament i världen att gynna sitt dotterbolag och kan därför då utställa en, en pant eller gå i borgen för sin dotter.

För att det dottern tjänar tillfaller ju indirekt modern. Däremot ett dotterbolag till une moder har ju egentligen inget incitament att det ska gå bra för, för mamman i det här fallet. Utan det är ju för, för dot-dottern har ju inget, har ju ingen del av, av mammans intäkter eller vinster. Så att det, det är, det är g-grundtanken där att en mamma, ett moderbolag kan alltid gå i borgen eller pantsätta för en dotter.

En dotter kan alltid pantsätta för sitt eget lån. Men en, ett dotterbolag kan inte göra det här för ett moderbolag eller för ett annat bolag inom koncernen egentligen. Så att men en, en minnesregel är bara att en mamma gör vad som helst för sin dotter, men sin dotter- De skiter fullständigt i sin mamma och sina föräldrar.

Så att nej men precis så är det. Och sen finns det vissa undantag, till exempel att de, om jag vet inte om vi ska gå in på det, men ett dotterbolag som har ett fastställt eget kapital, då kan de egentligen pantsätta motsvarande det fria egna kapitalet, alltså motsvarande fria utdelningsbara medel. Och finns det vissa undantag också om man kan motivera från affärsmässig, affärs-, att det är ett affärsmässigt beslut och så vidare, att det finns någon annan typ av fördel för dottern att göra det här så att säga.

Men då, då ska man ha ganska specifika skäl. Så det är väl det ena och den andra regeln runt pantsättning är väl det här med förvärvslåneförbudet. Det har jag tycker ändå banken har ganska bra koll på. Ja, det är, det är ganska allmänt känt för det, det är väl egentligen den här trust-modellen som man brukar prata om Och hur fungerar det?

Nej men det är helt enkelt så att om du köp, om du köper une fastighet, une ren fastighet så är det inget problem. Men om du köper ett, ett paketerad fastighet, alltså du köper aktierna i ett aktiebolag som äger fastigheten, så får det, får bolaget som du förvärvar får inte pantsätta sin fastighet eller ingå borgen förpliktelser eller någonting för ditt förvärv så att säga.

Och i Trusto-modellen så var det väl precis så. Man, man förvärvade aktierna På egna kassan och, och ta andra bolaget. Jag, jag har inte exakt detaljerna, men det var där det- Ja men så delar man ut, man köper den för ingenting på revers och sen så delar man ut det, delar ut pengarna uppåt och så betalar man med hjälp av, av kassan.

Då har man tagit över bolaget. Så att egentligen om du köper ett aktiebolag som äger une fastighet så kan du inte pantsätta fastigheten för ditt förvärvslån. Däremot så kan du pantsätta aktierna i bolagen som äger fastigheten. Och det där, det där har bankerna bra koll på. Sen finns det lite olika regler att...

Det, det är därför också man oftast ser fusioner efter ett antal månader där fastigheten fusioneras upp i, i förvärvande bolaget och så vidare. Det är just för att banken i ett senare skede ska ha möjlighet att komma åt fastighetspanten. Men då vill de att det ska belöpa nittio dagar och så vidare.

Vissa säger att det, det aldrig går, utan man måste göra någon, man, att det finns ingen sådan särskild tids, tidslimit så att säga, utan att det- Det är väl lite praxis man pratar om, om nittio, nittio dagar. Det har man väl gjort rätt länge. Sen om det skulle hålla rent juridiskt. Nej men om man ska vara på den säkra sidan ska man helt enkelt göra en, en fusion genom absorption som det kallas.

Nu är du inne på riktigt djupt vatten här. Att bolaget som äger fastigheten absorberas upp i förvärvande bolag. Och då, om det förvärvande bolaget då har ett lån för förvärvet av dotterbolag med fastigheten. Så när de här går ihop i en enhet så kan du pantsätta fastigheten för det lånet. Kan du skriva om det lånet.

Lite så. Ja, så klart. Nej men och, och oftast så ser man ju att det har pantsatt hejvilt för att hamnar man i en likviditet, behöver få fram kapital snabbt. Då bör man titta vad har vi för tillgångar i koncernen, närliggande bolag och sen så ställer man fram det som, som säkerhet.

Sen är det väl inte alltid, eller det är ganska ofta att det här inte prövas rent juridiskt och det är väl därför man fortfarande ser det på många olika sätt. Alltså kanske vissa ogiltiga pantsättningar för att det är sällan man kommer så långt att det är faktiskt den panten som ligger i någon ens andra koncern sällan kanske behöver realiseras.

Och även, även liksom rena lån mellan moder- och dotterbolag eller runt om i koncernen. Att ett dotterbolag som ställer ut ett lån till ett systerbolag till exempel kan ju inte göra det utan att egentligen säkerställa att, att, att låntagande bolag har liksom ett tillräckligt solvent och kan göra rätt för sig så att säga.

Det sker ju aldrig i praktiken i, i ett koncernförhållande och jag har heller aldrig sett att det är någon konkursförvaltare som har testat det där. Men rent teoretiskt skulle det där kunna ställas på sin spets att man skyfflar runt medel i, i une koncern mellan mer eller mindre insolventa bolag så skulle det där kunna ställas på sin spets med något företrädaransvar i något sammanhang.

Men jag, jag har inte sett det i alla fall i de case vi har varit involverade i. Jag vet inte om det, hur vanligt det är, men det bedömer att det inte är så vanligt. Om jag ska försöka samman-sammanfatta lite tre bästa tipsen att hålla koll på när det gäller pantsättning. Både om man lånar ut pengar, investerar i den här typen av lån, men också som för låntagare.

Vad ska man tänka på? Ja men nummer ett är väl att se till att, det är liksom en korrekt pantsättning. Att det är den som äger bolaget som äger fastigheten som också gör pantsättningen. Och helst att pantsättningen sker från det bolag som lånar in kapitalet också för att undvika. För att om du väl hamnar in, om låntagaren hamnar i une stressad situation och går i konkurs så kan ju allt det här ställas på sin spets.

Och då är det rätt trevligt att ha en bra dokumentation och att allting har skett korrekt. Nummer två ska jag säga att är väl att vara noggrann med inomlägena, vad fastigheten är värd, så att du får ut dina pengar i de här tiderna. Se till att ha lite, lite luft i, i kalkylen så att man inte börjar lå-låna för högt på, på värdena eftersom man inte vet exakt vad värdena kommer att vara vid une stressad försäljning.

Det kan väl också vara bra. Vi får ju ofta förfrågningar från låntagare där man har en värdering från 2021. Och man säger att: "Ja, men jag vill låna sjuttio, åttio procent". Men det är inte bara det att, att, att belåningsgraden kanske har gått ner i det här klimatet, att man inte är villig att ta lika hög risk för att det är så stora osäkerheter.

Så också, kanske man int-man är inte överens med den värderingen som man har också fått. Så att idag så kan man inte ta sin värdering från 2021 och säga att man vill ha en åttio procents belåningsgrad, utan man kanske måste revidera ner vad värdet är i dag plus att man inte kommer lika högt och framför allt inte hos bankerna som har gått, krupit ner ordentligt.

Och nummer tre? Ja men nummer tre är väl att vem gör du affärer med? Kolla lite track record, hur har de skött sig? Hur sköter de sig privat? Jag menar om man har nya Kronofogdanmärkningar på, även om det är på småbelopp varje månad, även privat, så kan du nog räkna med att det som inte kan lösa sin privatekonomi kommer heller inte kunna lösa sin företagsekonomi.

Så att kolla det där för att det där blir rätt jobbigt med när man har månadsräntor och det är sent varje månad och man behöver dra i gång de här processerna fram och tillbaka hela tiden. Så att håll koll på vem du gör affär med och se till det. Jag menar, det kanske inte är den starka balansräkningen som alltid är det viktigaste, utan att det är en person bakom som verkar ha koll på sina grejer liksom.

Och nummer fyra som gäller. Ja, nu finns det en fyra. Det är också att, att håll koll på att du har möjlighet, framför allt för låntagare, att du har möjlighet att, att du inte har något förbud i ditt nuvarande. Men har du en bank i botten, en annan långivare i botten, så är det rätt vanligt att man sitter på kovenanter.

Att du inte har möjlighet att, att ta in ytterligare belåning. Och när du väl gör det så bryter du mot, mot de kovenanterna i det, det första låneavtalet som du har, vilket gör att det lånet kanske sägs upp och du hamnar i une väldigt jobbig sits. Så att se till att ha bra kontakt med de befintliga långivarna innan du tar eventuellt ytterligare finansiering, för annars kan det vara jobbigt.

Och samma sak gäller ju för då en långivare som kommer in på toppen. Så att det inte blir något problem att banken som ligger i botten på den här börjar pantrealisera eller säger upp lånet och du hamnar i ytterligare problem. Eller att man utgår från att banken ska släppa något pantbrev som låntagaren bedömer att panteren ändå inte har någon nytta av eftersom lånet är så litet i relation till pantbreven.

Det kommer aldrig hända. Banken släpper aldrig ett pantbrev. Väldigt sällan i alla fall. Om inte hela lånet är löst. Tack för att ni lyssnat och är du i behov av ett fastighetslån? Vi lånar ut från en till hundra miljoner. Gå in på www.akela.se/realkredit för att göra en ansökan. Är du intresserad av att investera i den här typen av lån via Akela Lending?

Gå in på akela.se så finns det mer information. Gäller bara professionella investerare. Tack för i dag. Tack Erik. Tack. Hej.