Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

I det här programmet så träffar vi personer som verkar i den svenska fastighetsbranschen och pratar med dem om vad de har lyckats och misslyckats med och vart branschen egentligen är på väg. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Åsa Secher.

Så jag är alltså inte emot att folk amorterar. Men varför ska du ha hög amorteringstakt mellan trettio och fyrtio? Glöm det. Däremot i min ålder, från femtiofem till sextiofem, de sista tio åren. Ja men då ska du amorterer så du kommer ner på en rimlig nivå innan du går i pension. Hur svårt kan det vara att få ihop den här logiken? Jag begriper inte.

Lennart Weiss var den socialdemokratiska ungdomspolitikern som för allt i världen inte ville hålla på med bostadsfrågor. Men som nu när han har fyllt sextio har ägnat i princip hela sin karriär åt just bostadsfrågor. Han pratar om sig själv i tredje person ibland och kan inte låta bli att ta debatten. Och precis som en väloljad politiker så verkar Lennart Weiss ha svar på det mesta när det gäller den svenska bostadsmarknaden. Även när han är riktigt förkyld som han är när vi ses. Han vet hur han tycker att bostäderna ska finansieras, hur vi ska se på skuldsättningen och hur unga och svagare grupper ska kunna ta sig in på marknaden.

Ganska länge såg det också ut som att det var i politiken han hörde hemma när han slank in i kommunfullmäktige i Gävle redan som sjuttonåring, trots att man egentligen måste vara arton för att bli vald. Och visst, han har jobbat inom politiken, alltid som socialdemokrat. Men efter ett tag så hamnade han på HSB istället och sen på Veidekke, där han är kommersiell direktör i dag. Men om bostadsbranschen fick välja så skulle Lennart Weiss vara Sveriges bostadsminister. Så hur kommer det sig egentligen att ungdomspolitikern från Gävle inte har Per Bolunds jobb just nu?

Därför att politik fungerar inte så. Det är inte den som är populär av branschen som blir bostadsminister.

Nej, men har du fått frågan någon gång?

Nej, nej, kommer jag aldrig få den heller.

Varför inte?

Därför att politik är mycket mer nätverksstyrt än vad folk vet om. Man muste liksom om man har varit borta så länge som jag har varit, då är man borta. Om du inte känner någon person i nyckelposition som lyfter in dig igen. Och jag tillhörde liksom Anna Lindhs nätverk och hon är borta som bekant. Och i den stunden så insåg jag också att jag också var borta. Därför att jag lämnade ju liksom den aktiva politiken bara på nittiotalet och gled in i branschen och då blir man en perifer figur va. Och det där är tyvärr Sverige i ett nötskal. Att det är väldigt vattentäta skott mellan olika världar, den journalistiska världen, den politiska världen. Och då är det nästan, ja du måste liksom ha den kopplingen om man ska komma tillbaka igen. Jag har fått, jag blev ombedd två gånger att komma tillbaka till regeringskansliet, en gång i slutet på nittiotalet och en gång i början på 2000-talet. Och, men så blev det inte och det är jag ganska glad för.

Så om du fick frågan i dag mot alla odds, vad skulle du svara då?

Då svarar jag som jag har gjort i flera intervjuer att för att det ska vara intressant så ska ju då portföljen vara intressant. Och innan Bolund fick kombinationen finansmarknads- och bostadsminister så var det precis det jag sa, att det är så den portföljen bör se ut.

Ja jag hörde en sådan intervju med dig. Och så tänkte jag, ja men nu är det ju sådär som man vill att det ska vara.

Ja, det är faktiskt helt rätt portfölj. Och sen var jag lite ofin vid något tillfälle och sa att det var fel person, men jag är inte så säker på det längre. Jag tycker att han har spottat upp sig och gjort ett bra intryck och sagt många bra saker på sistone. Så att nu har jag gått från kritisk till i vart fall neutral, kanske rentav svagt positiv neutral. Han ska få chansen. Och jag tycker han har ändå visat prov på lite självständighet i sitt tänkande som har varit positivt och lovande.

Jag förstår. Men du, vi ska prata om bostadsmarknaden och bostadsbyggande och sådär. Men då undrar jag, hur såg din första egna bostad ut?

Oj, det var en hyresrätt i Gävle, kommunala Gavlegårdarna i ett sånt här miljonprogramområde i Gävle som heter Andersberg. Väldigt bra lägenhet och ett förfärligt område.

Hur fick du den då?

Ja, det fick jag igenom bostadskön. Det var ju ingen bostadsbrist alls i Gävle då. Så den fick vi väldigt, väldigt fort. Jag tror vi fick den på tre månader.

Trivdes du där?

Jo vars. Men det var en väldigt dynamisk tid i mitt liv. Jag flyttade ihop med en tjej. Jag flyttade hemifrån till ihop med en tjej, vilket ju många tycker är helt patetiskt liksom va. Och har väl bara bott ensam i tror jag tre eller sex månader i mitt liv. Så så gick det ju till. Och så jag trivdes med många omständigheter i livet och nyförälskad och jag var på uppåtgående i politiken och ja.

Hur bor du nu?

Nu bor jag bostadsrätt på Södermalm.

Dyrt?

Nej, ja det är inte dyrt att bo i Sverige. Sett på genomsnittet och om man som jag då köpte för femton år sen så har det ju varit en värdetillväxt och jag har haft en avgiftsökning under de åren. Och med det ränteläge som vi har i dag så är ju lånen oerhört billiga. Så jag bor ju otroligt billigt.

Men du, jag tror jag läste att du var sjutton år när du valdes in i kommunfullmäktige i Gävle. Stämmer det?

Ja, jag var formellt sett inte valbar därför att jag fyller år den tjugoåttonde september och valet det året var den nittonde september. Så att bli vald till fullmäktige krävde ju att jag skulle vara arton år. Men eftersom ingen överklagade till valnämnden, inte ens min gymnasielärare som upptäckte det där, utan han bara retades med mig på en lektion. Han var moderatpolitiker, Per Fredri hette han, en rättskaffens man. Han retades lite med mig, men han anmälde aldrig det så att det slank igenom.

Varför ville du sitta i kommunfullmäktige? Varför?

Alltså jag ville ju alltså egentligen bli fältflygare. Så jag var medlem i, jag var en del utav försvarets ungdomsverksamhet, utbildade mig för frivillig verksamhet i att stå i sån här luftbevakningstorn. Och sen så råkade, ja jag förstod ju sen att min mamma ringde SSU i Gävle och anmälde mig som intresserad. Och plötsligt en dag så ringer en ombudsman och sa: Jag hörde att du vill gå med i SSU. Ja, vet jag inte, sa jag. Men då klev jag ner till den föreningslokal som vi hade i Gävle som hette August Palm. Och jag vet inte, det var väl en kombination av politiskt bakgrundsintresse och att det var jävligt snygga tjejer i SSU i Gävle. Så blev det så. Och då tilltog det där intresset.

Vad tror du din mamma hade mest i åtanke? De snygga tjejerna eller nån slags politiskt intresse?

Ja, vem vet? Alltså jag tror, jag kan tänka mig att en mamma nog har omsorg i alla avseenden. Tror du inte? Men det var bra gjort av henne då.

För det ångrar du väl inte antar jag?

Nej, inte alls. Utan det är tvärtom så att det politiska engagemanget som jag hade de här första tio, femton åren av mitt, ja jag var ju faktiskt inte vuxen då. Men som, jag menar mellan femton och trettio år så var jag mer eller mindre uppslukad av politik. Och under väldigt lång tid så var jag liksom yngst och först i en massa olika församlingar. Och hamnade ju i, jag satt i SSU:s ledning -84 till -90 med Anna Lindh och Mona Sahlin och Leif Linde och den sortens kändisar. Och fick jobb i regeringskansliet. Jag har varit både politisk tjänsteman och vanlig tjänsteman och jobbat eller varit tjänsteman på samtliga tre parlamentariska nivåer.

Så att mitt universitet var ju politiken. Jag fick den intellektuella träning där jag lärde mig liksom att gå mellan abstrakt tänkande och konkreta problem som jag liksom en sorts ledarskapsegenskap. Och lärde mig statskunskap den vägen kan man säga. Så att jag brukar säga, jag sa det framför allt till min son när han växte upp att kom ihåg en sak att i dag kommer du bara fram med akademiska betyg. Men jag tillhörde nog den sista generationen som kunde ta mig fram på egenskaper och så tillfördes kunskaper i olika miljöer. Man kunde bli journalist på den tiden också utan att gå journalisthögskolan.

Men var du intresserad av bostadsfrågan redan från start, eller?

Det var, det är väldigt kul att du ställer den frågan. Därför att jag minns väldigt, väldigt väl. Det kan låta som en efterhandskonstruktion, men det är inte det. Jag vet att när jag började formulera mitt eget politiska intresse i någon form av inriktning så tänkte jag två saker: Jag ska inte bli politisk tjänsteman. Jag ska absolut inte syssla med bostadsfrågor för det lät så jävla tråkigt.

Och jag blev helt övertygad om det när jag blev invald i någonting i Gävle som i Gävle hette Kommunala byggnadskommittén. Och de sysslade med byggfrågor, alltså konstruktionsfrågor, de tekniska förutsättningarna för ett projekt. Jag fattade absolut ingenting. Jag visste inte vad ett bjälklag var liksom va. Radiator, vad är det för någonting? Så jag blev helt övertygad om det. Och då kan man ju bara konstatera med facit i hand att på något osynligt sätt så driver livet en till de här sakerna som man förmodligen behöver bli utmanad av.

Men vad var det som hände? Alltså hur gick du från det till att ha ägnat större delen av din karriär till bostadsfrågor och bostadsbyggande?

Det som hände var att jag satt alltså i regeringskansliet och var politisk sakkunnig åt civilminister Bengt K. Johansson. Och våren 1990 så inträffade en regeringskris i Sverige som slutade med att Kjell-Olof Feldt avgick som finansminister. Och då råkade jag och Bengt vara i Brasilien. Vi var svenska statens gäster när president Collor skulle installeras. Och vi får nyheter om regeringskrisen i Sverige när vi sitter där. Och jag ser hur den mycket hedervärde och mycket utmärkte Bengt K. Johansson sjunker ihop, alltså som politisk gestalt.

So jag insåg ju, jag tänkte på det på den här långa flygresan hemma att det är över. Och jag kände det när jag kom tillbaka till regeringskansliet att det var över. Den här regeringen hade gjort sitt. Och jag insåg också att man skulle förlorar valet 1991. Och jag ville inte hamna i riksdagsgruppens utredningskansli som kanonmatar. Utan när HSB kom hösten 1990 och erbjöd mig en tjänst som utredningssekreterare på HSB, då tog jag det. Och jag visste inte om det, men jag var tydligen välkänd i kooperativa kretsar som regeringskansliets ende kooperatör. Och så jag tyckte att det var smickrande och jag hamnade på rätt ställe och det var en väldigt bra skola.

Men då hade du ändrat uppfattning om hur spännande det var med de här bostadsfrågorna eller? Annars söker man inte jobb på HSB.

Nej, det stämmer ju. Och mitt första utredningsjobb var att ta fram förutsättningarna för ett vidgat arbete när det gäller äldreboende.

Om du letar upp alla programpunkter i Almedalen med ordet bostadsmarknad i rubriken så kan du nog vara rätt säker på att Lennart Weiss ofta är en av debattörerna. Med sin politikerbakgrund så är debatten ett vant format som han trivs i. Han gillar att argumentera för hur det hänger ihop och vad han tycker behöver göras. Inte en helt självklar roll att ta som anställd hos ett kommersiellt byggbolag. Men efter att ha varit borta från Veidekke ett par år så kom han tillbaka och då var det precis en sådan person de behövde.

När företaget ville ta ett nytt kliv efter att man hade bearbetat effekten av Lehman-kraschen och så vidare, då ville man komplettera ledningen i Sverige med de personer som kunde vara lite fri styrka på ledningsnivå. Det skulle vara en dos affärsutveckling, opinionsbildning, Investor Relation-frågor, HR och vad det nu var. Men IR-frågorna, det vill säga att beskriva företagets läge i branschen, ligger väldigt nära opinionsbildningen.

Vi började ge ut marknadsrapporter som två gånger per år nu då tar temperaturen på läget i branschen. Och det ligger ju ganska nära opinionsbildningen. Och då vart det ju ganska uppenbart att kombinationen av min bakomliggande politiska kunskap och min branschkunskap, för jag hade ju liksom ändå varit i branschen då i över tjugo år. Den gjorde mig till en, ska vi säga, jag hade naturliga förutsättningar att ta position i debatten.

Och när Veidekke upptäckte det, då gav man mig ett mandat att i princip på halvtid utav min arbetstid vara en fri styrka där. Och jag har rätt stort utrymme att göra det där utan krav från företaget eller min chef på att jag ska tycka eller tänka si eller så. Tvärtom har jag varit väldigt tydlig på att om jag ska vara i den där debatten, då kan jag inte prata för börskursen. Jag måste få vara sann mot min egen övertygelse. Jag måste kunna berätta att jag själv är socialdemokrat, att jag har de grundläggande värderingarna. Jag måste kunna vara självständig mot den kommersiella verksamheten samtidigt som jag har ett ben i den verksamheten.

Men den dubbelrollen accepterar ett företag som Veidekke och jag tror att det är väldigt få företag i branschen som skulle tillåta en sån här fri styrka som Lennart Weiss att liksom fara runt. Jag tror inte att HSB hade tillåtit det. Så att på det sättet känner jag mig oerhört privilegierad. Men det kanske är det som också gör att jag blir inbjuden till många sammanhang för att de flesta vet att Lennart säger vad han tror på själv.

Du om vi ska prata om bostadsmarknaden i Sverige i dag. Om du skulle formulera vad det är som är problemet med den, hur låter det då?

Det finns två grundläggande problem. Det ena är att politikerna inte har någon ekonomisk teori för hur framtidens bostäder ska finansieras. Och det är egentligen helt häpnadsväckande. Därför det är politikerna som med ett antal rambeslut som fattades på 1990-talet som har skapat den bostadsmarknad som vi har i dag. Man har alltså överlåtit ansvaret för bostadsfinansieringen till hushållen. Och i sin förlängning till fastighetsbolag och banker.

Och därför så är jag minst sagt överraskad över att de inte förstår att det skulle leda till att hushållens skuldsättning ökade. Förut var det staten som svarade för finansieringen. Om du flyttar ansvaret från staten till hushållen så kommer ju skuldsättningen i staten att minska och den kommer att öka hos hushållen. Det är liksom, det behöver man inte läsa nationalekonomi för att begripa. Men det är det första. Jag brukar påpeka att om vi ska bygga de här femhundratusen lägenheterna som Boverket säger behövs till 2025, då kräver det en finansiering på ungefär två tusen miljarder. Så sätt det i samband med den skuldsättning vi har i dag så är det helt uppenbart att skuldsättningen måste öka. Annars måste någon annan ta skuldsättningen. Så det är fråga ett.

Och den andra saken som gör mig moraliskt indignerad, det är att vi för en bostadspolitik som helt blundar för att ekonomiskt svaga grupper, framför allt ungdomar, inte kommer in på bostadsmarknaden. Alltså jag är, jag har precis fyllt sextio. Jag har vuxit upp i ett samhälle där det var helt självklart att samhället skulle ge mig förutsättningar att kliva in i yrkeslivet, att göra min livsresa igenom att bostadsfrågan skulle vara löst. Dagens generation som kliver ut på bostadsmarknaden möter ju en stängd dörr för de har liksom inte kötiden för att få en hyreslägenhet och de har inte pengarna. De har inte bankkontot för att köpa en bostad. Och Sverige är ett helt unikt land i Europa bland egentligen alla välfärdsstater i hela världen som inte har politik som stöttar ekonomiskt svaga grupper att komma in på bostadsmarknaden.

Och när jag tänker på det va, när jag tänker på hur fyrtio-, femtiotalistgenerationen, vilka förutsättningar de hade. Alltså, det här är ju helt fantastiskt utifrån ett generationsperspektiv va. Därför att min generation hade alltså ett bättre studiemedelssystem än dagens ungdomar. Man fick, man klev in i ett better och mer fördelaktigt pensionssystem. Man klev in i en bostadsmarknad där man antingen kunde få subventionerade hyresbostäder eller om man köpte en bostad så hade man hundra procents avdragsrätt på skuldräntor. Eftersom vi hade höga marginalskatter på den tiden så var ett ägt boende ett väldigt bra alternativ för att få ner marginalskatten. Och så hade du garanterad ränta på bottenlånet. Vi säger att du hade en ränta på tre procent och inflationen var sju till tio, så tjänade du pengar på att bo varje år. Och i tillägg så var toppfinansieringen subventionerad.

Så att när man liksom ställer de här två bilderna mot varandra va. Fyrtiotalistgenerationens förutsättningar mot nittiotalistgenerationen, så är det ju en helt häpnadsväckande, ett häpnadsväckande generationsgap. För mig är det häpnadsväckande att det kan se ut på det här sättet.

Lennart Weiss drabbade nyligen samman med Anders Borg i en annan podd. Anders Borg menar att svenskarnas skuldsättning är ett stort problem som vi måste ta på allvar. Om vi inte bromsar in nu så kommer det att få ödesdigra konsekvenser nästa gång marknaden kraschar. Och det kommer framför allt att drabba unga människor som kommer att få det svårt på arbetsmarknaden. Men den bilden delar inte riktigt Lennart Weiss.

Alltså ingen kan ju säga att ökad skuldsättning, oavsett vilken sektor vi pratar om i samhället, är problemfri i alla lägen. Det skulle ingen kunna säga. Men om man tittar på den svenska bostadsmarknaden och de förutsättningar vi har här i dag. Ja först, vi kan ju börja i den offentliga ekonomin. Vi har alltså extremt starka statsfinanser. Hushållen, alltså staten har en låg skuldsättning i dag. Vi har en bra hög sysselsättning. Vi har hög tillväxt. Så samhällsekonomin och bankerna är oerhört starka. Jämfört med tidigare så är det väldigt stora skillnader mot den kris som vi genomled under 1990-talet. Och det har man en tendens att glömma bort. Alltså, AB Sverige är i gott skick.

Då blir ju frågan: i vilket skick är hushållen? Och då begriper inte jag Anders Borgs argumentation och inte myndigheternas heller. Därför att om jag tittar på hushållens belåningsgrad, det vill säga hur hög skuldsättning har de i förhållande till värdet på sin tillgång, så är den historiskt låg. Den är under femtio procent, fyrtiosju procent. Skuldsättningen på nytagna lån är strax över sextio procent. Den skulle jag säga är för låg. Det är alldeles självklart att när tjugofem, trettioåringar, trettiofemåringar ska bilda familj så är det naturligt att skuldsättningen är hög initialt för att sen då minska under livets gång.

Hushållets boendekostnader som andel utav hushållsekonomin är historiskt låg. Om man tittar på hela stocken så kan man konstatera att boendet kostar i dag kring tjugofem procent för hushållen. Faktiskt lite som tjugo procent för de som bor i ägt boende och strax över tjugofem för de som bor i hyrt boende. Så det är historiskt väldigt billigt att bo. Och det är klart att det är delvis drivet av låga räntor, men det är ingen som tror på dramatiskt ökande räntor i närtid, för vi har en helt ny typ utav internationell ekonomi inriktad på låg inflation och därmed får vi låga räntor. Vi har en helt annan typ av budgetkontroll i statens ekonomi som inte driver skuldsättning och därmed ökande räntor.

Så att när man tittar på alla de här sakerna, när man dessutom tittar på Finansinspektionens egna stresstester. Finansinspektionen testar ju hushåll med nytagna lån mot ett värdefall på fyrtio procent. Och så ställer man frågan: hur många av de här hushållen skulle med ett prisfall på fyrtio procent få problem med sin hushållsekonomi? Och då är det alltså ett par procent av hushåll med nytagna lån. Och då räknar jag hur många nytagna lån finns det per år. Om det sker hundrafemtiotusen transaktioner, så va, hur många kan de nytagna vara? Jag får säga att det är högt räknat tjugofem procent. Och då ska två procent utav av trettiofem, fyrtiotusen hushåll kunna drabbas av ett problem. Ja, men herregud, hur ska det kunna bli en makrorisk? Alltså, det är ju trams.

Ja, då tar man argumentet att hushåll med hög skuldsättning, de kommer ju att få ett problem, så det är ett socialpolitiskt problem. Jaha, men är det det vi diskuterar? Då kan man väl gå ut och diskutera folk med SMS-lån eller blankolån. Där har du ett socialpolitiskt problem. De som är överskuldsatta och sitter i en socialpolitisk problematik, det är inte de som har bolån. Det är ju trams rent ut sagt. Utan de som har ett socialpolitiskt problem, de ser du i programformen Lyxfällan. De har ett problem.

Men jag säger igen: Självklart så kan man diskutera risken om svällande balansräkningar. Och det är då jag ställer mina två grundläggande frågor igen. Om ni som politiker och myndigheter tycker att det här är ett problem, vem ska då ta ansvar för finansieringen? Då måste det få ett svar.

Men vad tycker du är svaret på den frågan? Alltså, vem ska finansiera?

Ja, jag kan inte se utifrån den data jag kan ta del av att det skulle vara ett stort problem att hushållen har höga lån. Observera, nu byter jag terminologi för man säger alltid skulder, men det är ju lån. Och då blir ju frågan hur stora tillgångar har hushållen? Och pratar vi nu på aggregerad nivå, för det är det vi gör, då kan vi konstatera att hushållen har alltså sammanlagda lån på fyratusen miljarder, men de har sammanlagda tillgångar på sextontusen miljarder. Det är faktor fyra. Och då räknar jag alltså både deras tillgångar i bostäder men också då pensionssparande, aktiefonder och vad det nu är. Faktum är att när man tittar ut över världen så har ju alltså hushållen ett enormt översparande i Sverige.

Och det är, om jag tolkar deg rätt då, inget problem att det är hushållen som bär finansieringen?

Nej, alltså det finns väldigt stora fördelar med det. Därför att det är ju faktum så att de hushåll som har lån har ju också tillgångar. Så att de hushåll som har starka balansräkningar i dag, det är ju de som har av olika skäl, mycket tur då och ekonomiska förutsättningar klivit in i ägarmarknaden som har tillgångar. Men där kan vi väl bara titta på mina föräldrar, metallarbetare, pappersarbetare, Paul Weiss och restaurangbiträde Maria Weiss. De valde att bo i kommunala Gavlegårdarna under sin medelålder. Och även om det var subventionerad hyra så tog den en väldigt stor andel utav deras boendeekonomi. Hade de valt att göra som byggnadsingenjör Håkans föräldrar, jag ska inte ta efternamnet då för då vet man vem det är, som flyttade till villa och fick mycket lägre boendekostnader. Hade mina föräldrar gjort på samma sätt så hade de fått en större ekonomi och över tid byggt upp en starkare hushållsekonomi.

Jag hade inget annat alternativ när jag kom till Stockholm än att köpa bostadsrätt. Och det är det bästa beslut som jag rent privatekonomiskt har gjort i hela mitt liv.

De senaste åren så har det pratats ganska mycket om kreditrestriktioner mot konsumenterna. Det ställs högre krav på den som vill låna, amorteringskraven har höjts i flera omgångar. Men det som det kanske inte pratas lika mycket om, det är kreditrestriktionerna mot fastighetsbranschen. Så hur påverkar de hur mycket som byggs och hur det ska finansieras?

Det där är en sak som sker lite under radarn. Därför att det är väldigt få som han inblick i hur samspelet mellan kapitalmarknaden, främst banker men också obligationsmarknaden, ser ut kontra företagen. Men det vi då vet va, det är att om du för några år sen hade stor sannolikhet för att kunna finansiera en fastighetsinvestering i bank, så är den möjligheten betydligt begränsad i dag. I dag måste du vara en känd aktör i banken, du måste ha en stark balansräkning. De som får bankfinansiering i dag får det på nivån femtio, femtiofem procent utav den totala investeringen. De fick den på sjuttio, åttio procent bara för några år sen.

Och ju mer eget kapital det behövs i en fastighetsinvestering, desto dyrare blir slutresultatet för eget kapital är dyrare än lånad. Då väljer många att gå ut på obligationsmarknaden istället. Och det förvånar mig en del att Finansinspektionen inte observerar det därför att det betyder att en allt större del utav finansieringen av fastighetssektorn sker utanför banksektorn, den som man har bevakning på. Jag skulle säga att om det skulle ske någon typ av störning i ekonomin, de fastighetsutvecklare går i putten, då kan det sända in en impuls i obligationsmarknaden som gör att vi får stigande räntor där. Där finns ju en risk för att det skulle kunna uppstå fallissemang i företag som är högt belånade.

Men då ser jag å andra sidan att de här fastighetsbolagen som har varit högt skuldsatta, oavsett om det har varit bank eller på obligationsmarknaden, de har i senaste ett, två åren själva sett den här risken och dragit i stoppsnöret här och minskar nu sin skuldsättning igenom att sälja av. Så sent som i dag var det en artikel på temat att svenska företag och institutioner säljer till utlänningar. Och man beskriver kanske inte det verkliga motivet, det vill säga att man vill få ner skuldsättningen. Men det gör man.

Men i din grundfråga så ligger ju hur påverkar de förändringar som sker i bank- och kapitalmarknaden bostadsbyggandet. Och då är det naturligtvis så att om bankerna via internationella regelverk och här är det ju de så kallade Baselregelverken som spökar. Det vill säga att bankerna måste hålla mer eget kapital i förhållande till hur mycket de lånar ut jämfört med förr. Då minskar ju, då ska man säga, då smalnar ju liksom timglasets midja i den här, i det här kapitalflödet. Kranen blir smalare. Och om det kommer ut mindre kapital till fastighetsinvesteringar, då kommer naturligtvis bostadsbyggandet att minska och det är det som kommer att ske. Så att bostadsbyggandet, alltså det är bra att du ställer den här frågan därför att det belyser att bostadsbyggande är i grunden beroende av finansiering. Och fungerar inte finansieringsmarknaden, om den är begränsad av något skäl, då kommer bostadsbyggandet också begränsas.

Men om man pratar om att bostadsbyggandet kommer att minska, vilken typ av bostäder är det som det kommer byggas mindre av?

Ja, momentant, just nu så är det ju bostadsrätter som minskar. Den minskningen är ju enormt tydlig. I Stockholms region och Stockholm och Uppsala så handlar det om femtio procent och mehr. Och eftersom det här är en av den mest dynamiska regionen så slår det på totalsiffrorna för landet. Även Göteborgsregionen drabbas. Det är kreditrestriktionerna som slår igenom. Så att det vi ser i våra analyser är att bostadsrättsbyggandet kommer att fortsätta neråt och stabilisera sen på en klart lägre nivå i dag.

Men det är ju någonting problematiskt med den här bilden som man ändå ser framför sig. Boverket gör ju sådana här mätningar, enkäter, när de hör av sig till alla kommuner och kollar hur det ser ut med bestånden. Och då var det tror jag tvåhundrafyrtiotre av tvåhundraåttioåtta kommuner som svarade som sa att de har för få bostäder. Och samtidigt när man tittar på det som byggs, jag kan ju bara med mina amatörögon se att det är väldigt dyrt, både bostadsrätter och hyresrätter. Den går inte ihop den bilden. Vi har en bostadsbrist och så det byggs, det har byggts ganska mycket senaste åren, men det har byggts väldigt dyrt. Alltså hur ser lösningen på den konflikten ut?

Ja alltså först ska man ha klart för sig att även i ett historiskt perspektiv så har nyproduktionen alltid varit dyrare än förra årets bestånd. Och det beror ju på att vi har liksom en underliggande kostnadsstegring hela tiden i ekonomin och det gör de nya bostäderna dyrare. Men egentligen så är det ju två problem som du belyser här va. Det ena problemet, det är ju höga byggkostnader i nyproduktionen. Och det är en effekt av att vi har ett högt löneläge i Sverige. Höga markkostnader. Byggnadsarbetarna i Sverige tjänar bra och det ska de göra för de har ett farligt och utsatt jobb. Och å andra sidan så har du hushåll, en efterfrågan på billigare bostäder som folk vill ha.

Men jag skulle säga såhär att de billiga bostäderna, det finns billiga bostäder i Sverige. Alltså det som i debatten kallas för affordable housing finns det ju en uppsjö av i det ägda beståndet. Alltså titta i Farsta eller i Skärholmen eller i Huddinge. Så kan du, om du slår ihop köpeskillingen för en bostad med avgiften och så tänker du att du har full finansiering på hela köpeskillingen på en bostad i Farsta, så kan du bo för motsvarande tolv, trettonhundra kronor per kvadratmeter och år uttaget som hyra. Det är ju under investeringsbidragsnivå i Farsta som är ett attraktivt område. Det betyder alltså att det finns ett stort utbud av billiga bostäder och ett väldigt varierat utbud av billiga bostäder på många delmarknader.

Problemet är att hushållen kan inte finansiera det. De får alltså inte ett lån av banken. Det är en effekt av kreditrestriktionerna. Utan effekten då av myndigheternas åtgärder, det blir att hushåll som skulle kunna bo för åttatusen kronor i månaden hänvisas till att istället bo i nyproducerad hyresrätt för tolvtusen eller på den svarta marknaden för tretton, fjortontusen kronor. Det kan ju inte vara förnuftigt, men det blir effekten. Och det intressanta är att nettoinflyttningen till Stockholm faller med närmast linjärt samband med hur kreditrestriktionerna har införts. Och det här blir ju ett jäkla problem for arbetsmarknaden.

Så du ser det också på arbetsmarknaden.

Företagen i Stockholm har svårt, Göteborg, Malmö och andra, och även universitetsstäderna, får svårare och svårare att rekrytera därför att hushållen kan inte skaffa sig de bostäder som krävs för det jobb som de skulle vilja ha. Det såg jag själv när jag var vd på Svefa med kontor i hörnet Drottninggatan, Kungsgatan. Jätteattraktivt, bra löner. Vi kunde inte locka lantmätare, väg- och vattenbyggare ifrån olika delar utav landet därför att tröskeln att ta sig in på bostadsmarknaden i Stockholm var för hög. Så att när inte bostadsmarknaden fungerar så blir det också ett problem inte bara för individerna, utan det blir ett problem för arbetsmarknaden, företagen och därmed hela samhällsekonomin.

Men hur ser lösningen ut då? Du pratade om att i andra länder finns särlösningar för den här, de här grupperna som ska in på marknaden. Hur ser det där ut konkret? Hur ser lösningen ut?

Ja, bra. Då måste man tänka både hyresmarknad och ägarmarknad för det behövs lösningar på båda. Och då tänker jag gruppen unga och kapitalsvaga. Om vi då tar hyresmarknaden så menar jag såhär. Hur i hela fridens dagar kan vi ha kommit på att vi har ett system för tilldelning av bostäder som innebär att de som har minst behovet av en bostad har lättast att få den? Det vill säga du fördelar strikt på kö. Det kan ju inte vara intelligent. Utan då säger jag såhär: Inrätta en typ utav andrahands hyreskontrakt för ungdomar som pluggar så att de får förtur in till bostadskön. Det tillämpas i liten skala i Stockholm, men det skulle kunna vidgas så att ungdomar under studietiden får ett andrahands kontrakt, säg plus sex månader efter de har slutat plugga. Sen ska de klara sig själv på bostadsmarknaden. Då kommer de snabbt in i de billiga bostäderna och slipper tumla runt i det här träsket med svindyra andrahands kontrakt som dessutom är väldigt otrygga sociala villkor.

Du skulle kunna slajsa kön generationsmässigt. Så att vi tar ett genomsnitt utav alla trettioåringar, fyrtioåringar, femtioåringar så får de sin andel utav det som tilldelas därutöver. Då får du en annan typ av tilldelning. Du skulle också kunna tänka, det har kommit upp i debatten bara sista veckorna, att kanske tillämpa en liten pusselbit av staden Wiens modell där man bedömer bostadsbehov. Så att de här femhundratusen som står i bostadskön i Stockholmsregionen, de får helt enkelt verifiera vad har jag för bostadsbehov. Då kommer ju tanter och farbröder i min ålder som redan bor i bostäder, de kommer att falla bort för de har inget akut bostadsbehov. Då ska de kunna visa att de har ett socialt behov för att bli aktuella for tilldelning. Då kommer mycket utav det här köproblemet att försvinna och rätt personer kommer att få hyresrätterna, de billiga hyresrätterna.

Står du i bostadskö?

Nej.

Nej.

Nej, det finns ingen. Nej men jag kanske tycker att det är nästintill omoraliskt att jag som har gjort en fantastisk bostadsresa i min ålder ska liksom casha hem och skaffa mig en billig hyresrätt.

Finns det personer som resonerar så?

Ja, det finns jättemånga. Dem skulle man kunna sålla ut då med det som du föreslår. Sålla bort dem, de får klaras. Alltså ärligt talat så har väl fyrtiotalisterna och även femtiotalisterna fått tillräckligt. Vi har fått tillräckligt. Det är fanimej dags för generationsskatt. Ja, det säger jag lite skämtsamt till dig nu. Jag ser att du ler. Men alltså faktum är att det är fullt motiverat. Vi har åkt på en räkmacka och det är dags att betala tillbaka.

Men sen om du tar ägarmarknaden, vad ska man göra där? Jo, ungefär det jag faktiskt var inne och sa nu. Jag tycker att man ska höja fastighetsavgifterna något, inte dramatiskt och inte huvudlöst, men höja det något för att på det sättet ta in intäkter till staten för att kunna finansiera bostadssociala reformer. De som framför allt behöver den typen av subvention är socialgrupp fyra, alltså hemlösa, de som bor på sociala kontrakt. De andra grupperna kan i huvudsak klara sig själva om de får hjälp med inträde till bostadsmarknaden.

Då pekar jag på att andra länder har undantagslösningar för första gångsköpare. Det skulle vi kunna ha här också. Det vill säga bolånetaket är inte åttiofem procent. Det skulle kunna vara nittiofem procent eller nittio. Och så skulle du på det kunna få startlån givet att du kan visa att din hushållskalkyl klarar av både bottenlånet och topplånet. Det har man i Norge. Så att banken gör den sedvanliga kreditprövning på bottenlånet och om det är okej, då får du ett startlån som transfereras via den statliga husbanken ut till kommunerna. Och de första fem åren så har du amorteringsfritt och sen så ska du amortera startlånet på trettio år. De har subventionerat bosparande så att hushållen bygger upp kapital. Fördelen med att det är subventionerat, det är att du får ett riktat sparande till det här ändamålet för det är ändå den största kapitalutgiften du har igenom ditt liv. Så den typen utav långsiktigt sparande tycker jag är lätt att motiverer. Och då minskar så att säga de här hushållens upplåningsbehov när de kliver ut i bostadsmarknaden.

Men nyckelordet här som jag vill liksom upprepa, det är undantagskrav, undantagslösningar för första gångsköpare. Därför att det är något konstigt med de restriktioner vi har infört i Sverige. Alltså de bygger på tanken att när man är i familjebildande ålder trettio, trettiofem. När man, jag menar, även om det är ett tag sen för min egen del, så minns jag hur det var. Alltså bara det där att gå och köpa en servis så att man hade någonting att lägga maten på. Det var ju en jättekostnad. Och sen så skulle man liksom när man fick barn, alltså hu alligen, det bara väller ju kostnader över en. Och i det läget så säger myndigheten att du ska amortera som mest. Du ska, om du har över sjuttio procents belåningsgrad, amortera tre procent. Det är samma sak som att du ska betala tre procents högre ränta på ditt lån. Det kan du räkna på ditt lån. Tänk dig själv tre procents högre ränta på den. Det är en gigantisk kostnad. Den ska du inte ha när du är ung, utan den ska du ta senare i livet.

Så jag är alltså inte emot att folk amorterar. Men varför ska du ha hög amorteringstakt mellan trettio och fyrtio? Glöm det. Däremot i min ålder, från femtiofem till sextiofem, de sista tio åren. Ja men då ska du ju amortera så du kommer ner på en rimlig nivå innan du går i pension. Hur svårt kan det vara att få ihop den här logiken? Jag begriper inte. Det här är en sund skuldsättning som gör att du bygger ditt liv och där du har solida värden i botten. Det kan aldrig vara fel.

Så jag tycker faktiskt att jag hör fler och fler politiker säga det här. Jag hör det på den borgerliga kanten hos KD. Jag tycker jag hör det i en viss utsträckning hos Centern. Vi ska se vad Centern och Liberalerna tycker om det här. Vi försöker träffa dem just nu och diskutera de här frågorna. Och att finans- och bostadsministern börjar tänka i den här riktningen, det var faktiskt också sunt att höra.

Finansmarknadsministern.

Ja, Bolund. Så att det är väl Socialdemokraterna vi måste knåda lite och massera och finansdepartementet. Och det trots min bakgrund så vet jag av erfarenhet att det kan vara de svåraste men-

Har du inte tumme med sossarna?

Jag har med en del sossar har jag ju faktiskt det. Men finansdepartementsfolket är av en särskild sort. Och det som en kompis till mij sa, det är trots allt de som har bestämt i Sverige sedan 1950-talet. Så där finns det en sorts bunkermentalitet tyvärr. Nu är jag lite allvarlig för jag tycker det där är ett problem. Men det finns en tendens att de är inte särskilt öppna tycker jag för att ta möten och dialog och låta sitt synsätt befruktas utav impulser utifrån. Utan tvärtom skulle jag säga såhär att ett litet problem i den här debatten för ett litet land som Sverige är att arbetsmarknaden också är liten.

Och de här som sitter på Finansdepartementet eller Finansinspektionen eller på Riksgälden eller på Riksbanken, de gör i praktiken karriär genom att byta jobb med varandra. Och de här nissarna sitter och äter lunch på samma ställen och går väl på samma AW-ställen också va, och bekräftar sin egen världsbild. Det är ett problem.

Du om vi ska blicka lite framåt kort innan vi avslutar. Hur ser det ut om tio, femton år? Slåss du för samma saker då eller har det hänt något tror du?

Oj, oj, oj. Alltså om jag slåss för samma saker om tio, femton år, då har jag verkligen misslyckats med det jag håller på med nu och alla andra som utgör ja nån sorts frontstyrka i den här debatten. Nej, jag hoppas verkligen att vi om tio, femton år har tagit ordentliga kliv in i en fungerande bostadsmarknad där alla delar av bostadsmarknaden fungerar bättre.

Jag satt faktiskt och diskuterade med Göran Persson bara för några månader sen för jag drog min S-rapport för honom. Den här rapporten som jag då var ordförande för och som presenterades i juni förra året. Och han har ju varit ordförande i den här Nybyggarkommissionen och la fram sextiosex punkter. När vi hade pratats vid ett parti och då säger han på typiskt Perssonmaner slår han näven i handflatan i bordet och säger: "Men du Lennart, du och jag vet ju att det här är ju inte raketforskning. Vi skulle kunna lösa det här problemet på en eftermiddag." Ja, det skulle vi faktiskt kunna göra. Alltså fem, tio personer som förstår hur de här sammanhangen ser ut skulle kunna sätta sig ner och dra upp kartan för hur du löser bostadsmarknadens problem. Det är enormt frustrerande att det inte sker.

Men hade han redan haft chansen? Han var ju statsminister i hur länge då? Men då fattade han det inte.

Då var det andra prioriteringar. Man får ändå säga att hans stora storhetstid var ju när man tog itu med den stora budgetsaneringen och i praktiken räddade Sverige från en ännu värre kris än vad vi hamnade i. Men vad Göran Persson inte har förstått, det var vad det var för faktorer som utlöste krisen. Och det ska jag ta och prata med honom nästa gång jag får chansen. För att det är ett problem att man inte har den historiska kunskapen. Det var policybeslut, felaktiga politiska beslut som utlöste krisen.

Lennart Weiss har svårt att sätta punkt. Han berättar om en man som ringde från en intresseförening i en Stockholmsförort häromdagen. Mannen sa att de vill kunna köpa sina bostäder, men de får inga lån av banken. Lennart är övertygad om att om folk får köpa sina bostäder så får det alla möjliga andra positiva konsekvenser. Och när han pratar om de där samhällsförändringarna som han tror att en fungerande bostadsmarknad kan åstadkomma, ja då är det nästan som att han glömmer bort både förkylningen och allt det där om att han inte vill bli bostadsminister. Bostadsfrågan är en viktig nyckel för att lösa många andra samhällsproblem.

Men då måste vi liksom inse att för de kategorierna så kan vi liksom inte låta oss styras just av den världskartan de har på Finansinspektionen. Att ett lån är ett problem. Nej, ett lån, det är sättet att börja bygga ditt eget liv. Därför att du får ett boende och du får dessutom ett jävligt bra boende i Hägersten där du bor billigt och bra. Och det är liksom sättet att ta klivet ut i livet och samhället och dessutom bli en resurs som tillför istället för att bli en kostnad och ett problem.

Du låter som en politiker.

Ja nu blev jag fan i mig det. Nu känner jag mich som en politiker i två minuter. Så att, nej men det där talet har man ju lust att hålla både nu och då. Därför att jag kan ju bli extremt frustrerad över hur oförmögna dagens politiker är. Det jag måste säga det till sist, alltså dagens situation liknar på ett sätt den situation som Tage Erlander beskrev om politikerna i slutet på 1920-talet. Han beskrev det som att politikerna var orkeslösa. Och det var det som liksom inspirerade den tidens socialdemokrater att formulera folkhemsvisionen och det här enorma ska vi säga politiska projektet som startades då. Vi behöver den här typen utav projekt i dag också. Det kan inte göras på samma sätt som då. Det ska inte göras på samma sätt, men det måste göras med samma övertygelse. Och när jag tänker på det, då kan jag bli politiker både kring mitt köksbord och ett seminarium där jag kanske framträder i en kortare eller längre stund. För de här sakerna måste göras. Politikerna måste gå till jobbet.

Men du låter ju motsatsen till orkeslös. Är du säker på att du inte ska in i det här själv då? Ta striden sista åren innan pension.

Ja men alltså orkeslös. Man jag har sagt det till min son, det spelar ingen roll var du är. Men där du är, oavsett var du befinner dig i yrkeslivet, så handlar det bara om en sak att göra ett jävligt bra jobb där du är. Det är liksom det man ska ha i minnet. Och det gäller politiker, det gäller folk som jobbar i byggbranschen och journalister och var du än är. Det gäller att göra ett bra jobb där man är. Och vad det sen för en, det vet man aldrig. Jag har liksom aldrig planerat nästa steg i min yrkeskarriär, utan den har bara fört mig vidare till nya roliga utmaningar. Och det blir liksom, livet blir kul när man gör sitt bästa där man är. Därför det ser omgivningen. Då får man nya utmaningar.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna som är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfunding-plattform där du kan investera i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringen utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars kanske inte hade blivit av. Varje weeka så listas det nya projekt på plattformen. Registrera dig på tessin.se för att ta del av dem. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk. Jag som har pratat med Lennart Weiss heter Åsa Secher.