Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar de intressantaste personerna från den svenska fastighetsbranschen. De pratar om sina visioner, lärdomar och om vart marknaden egentligen är på väg. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som möjliggör investeringar i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Gunnar Harrius.

Det finns fler och fler som börjar fundera på om det vi upplevde för några decennier sen med både höga nominella räntor och höga realräntor och även hög inflationstakt, det kanske var en parentes egentligen. Han-Suck Song är den karismatiska fastighetsekonomen som funderar nästan osannolikt mycket på den svenska fastighetsmarknaden. När vi ska bestämma tid och plats för den här intervjun så ber han om att få prata om de senaste årens ränteläge. En inte helt vanlig förfrågan.

Och visst, vi kommer prata mycket om ränta i det här avsnittet. Det är ett ämne som tenderar att skrämma bort många. Men jag lovar, Han-Suck Song, som i dag jobbar på KTH, pratar om det här på ett begripligt sätt och kan sätta in det i ett perspektiv som både är intressant men också går emot det allmänna pratet om vad som egentligen pågår på marknaden. Vi kommer också prata om priset på sneakers, men vi börjar med hans väg till den lite udda titeln fastighetsekonom.

– Jag har nog alltid varit en akademiker. Redan när jag var väldigt ung, alltså typ lågstadieelev, så tyckte mina kompisar att jag var väldigt akademisk. – Hur tog sig det uttryck? – Ja, det var att jag hade väl ganska lätt för mig i skolan och de tyckte att jag kunde mycket och jag läste väldigt mycket. När folk gick ut och lekte så gick jag oftast till biblioteket och så fortsatte det på högstadiet, gymnasiet. Biblioteket var min bästa vän.

– Hur kommer det sig att den inriktning som det sedermera blev hade med fastigheter att göra? – Ja, det kunde lika gärna blivit kemiteknik. Okej, för när jag läste på gymnasiet, och då var det slutet på 80-talet då så att säga, eller mitten, slutet 80-talet. Då var jag väldigt intresserad av kemi. Jag hade en riktigt bra kemilärare. Och så tänkte jag jobba med bioteknologi, läkemedelsforskning. Det var det jag tänkte. Så jag gick till biblioteket så klart. Täby bibliotek, jag är uppvuxen i Täby. Och så hittade jag en massa böcker om just läkemedelsutveckling. Och då var jag kanske runt sjutton, arton år sådära. Och då stod det att ja i genomsnitt så tar det ungefär femton år. Ett läkemedelsprojekt tar så många år innan det når marknaden. Och då är det bara en bråkdel av alla projekten som man har startat som når marknaden. Då tänkte jag: "Vänta, femton år låter ju jättemycket när man är ung." Så jag tänkte: "Nej, det här låter ju jättetråkigt när det tar så många år." Säg att jag kommer på någonting när jag är tjugofem, så när jag är fyrtio och det är inte ens säkert. – Det är inte ens säkert, exakt.

– Men det som hände då samtidigt slutet på åttiotalet då, jag gjorde ju lumpen efter gymnasiet och allting sådär. Då hade vi en fastighetsboom i Sverige. Alltså priserna gick upp mycket slutet på åttiotalet. Och jag promenerade mycket inne på stan och då tänkte jag: "Wow, fastighet är ju intressant." Från molekyler och atomer till någonting som är väldigt konkret som fastigheter. Så jag tror att tack vare att vi hade en fastighetsboom i Sverige så blev jag väldigt intresserad av fastigheter helt plötsligt. Och det stod mycket om det i media.

Och jag märkte att jag tyckte det lät jätteintressant, även det här med fastigheter, fastighetspriser och allt det här med kapitalmarknaden. För det hände ju så mycket på kapitalmarknaden också. Man var ung men man fattade ändå att det sker, händer saker med avregleringar på olika ställen då. Kreditmarknaden, valutamarknaden, allting avreglerades. Mina föräldrars vänner pratade helt plötsligt om att de skulle köpa fastigheter i Bryssel. Så att jag växte upp i en miljö med en kraftig fastighetsboom. Det i kombination med femtonårstiden för ett riskabelt läkemedelsprojekt gjorde så att jag valde lantmäterilinjen då. Efter att ha bläddrat lite i olika kataloger så tyckte jag att det med lantmäterilinjen, i dag heter det samhällsbyggnadsteknik eller samhällsbyggnad, men då hette det lantmäterilinjen. Då sökte jag till lantmäteri och kom in. Och jag visste redan då att det är inriktningen fastighetsekonomi jag skulle läsa.

– Ska vi prata lite ränta då? Ja, om man kollar liksom på ränteutvecklingen globalt de senaste åren, någonting i den stilen, vad kan man se då? – Ja, det här är ett väldigt intressant ämne då. Vi kan ju se en nedåtgående trend i räntorna globalt i många utvecklade länder då. Den här trenden med nedåtgående räntor, om den håller på såhär i tjugo, trettio år, då börjar folk tänka efter: Kommer trenden vända någon gång? Kommer vi, kommer räntan börja gå upp? Eller kommer den fortsätta att vara nedåtgående eller åtminstone väldigt låg? Och den här frågan är jätteintressant för att alla vi vet hur mycket räntorna påverkar tillgångspriser i allmänhet och fastighetspriser i synnerhet på olika sätt och vis. – Vi kan väl summera det som låga räntor, höga priser. – Ja, absolut. Det finns ju nästan en spegelbild. När räntorna går ner så går priserna uppåt. – Mm, det är tanken.

– Men det som är intressant när det gäller räntorna, det är ju att det finns ett stort antal olika räntor på marknaden. Allt från det som man pratar väldigt mycket om i dag, centralbankernas styrräntor, till exempel Riksbankens reporänta, den amerikanska centralbankens styrränta, Federal Funds Rate. Man pratar om interbankmarknadsräntor, Stibor, Libor och så vidare. Och så långa obligationsräntor, till exempel statsobligationer. Men man pratar nästan alltid i nominella termer, realränta plus inflation. Men ett fenomen som har förbryllat många ekonomer och som jag tycker är ett jätteintressant ämne, det är ju hur realräntan har utvecklats över tiden.

– Och nu tar vi en kort avstickare för att förklara skillnaden mellan nominell ränta och realränta. – Ja, vi lever i en nominell värld många gånger. Och de räntor man ser i tidningar och allting, det brukar vara nominella räntor. Men om man tar bort inflationen, då får vi den reala räntan. Men det lättaste sättet, det är egentligen att tänka löneökning. Anta att du får en löneökning på tre procent i år. Men så har inflationen varit tre procent. Då är min reala löneökning noll procent. – Exakt. Så att din köpkraft har inte förbättrats. – Nej, utan du har bara egentligen fått kompensation för att saker och ting har blivit dyrare. Tänk dig att du är en bank. Du är en bank som lånar ut pengar till en nominell bolåneränta på två procent. Men så har vi en inflation på två procent. Då har din reala avkastning varit noll procent. Banken har fått en kompensation för inflationen egentligen, men bankens köpkraft så att säga har inte förstärkts. Men däremot, om du lånar ut pengar till två procents ränta och inflationen är noll procent, då har du fått en tvåprocentig real avkastning. Which is att föredra.

– Och om man kollar på vad som har hänt med realräntorna, vad har hänt då? – Om man tittar tillbaka ungefär tjugo, trettio år, då kanske vi kan verifiera att realräntorna har fallit globalt sett från, ja säg fem, sex procent ungefär då. Trendmässigt har det fallit sedan åttiotalet ungefär till i dag från fem, sex procent till noll procent eller till och med negativt. Och det här är ju ett väldigt kraftigt fall på trettio år. Och det här oerhört starka fallet från fem, sex procent till noll procent bör ju rimligen ha påverkat hushållens skuldsättning, incitament att ta lån, fastighetspriser, aktiepriser och andra tillgångspriser. Och det många frågar sig då, det är varför har det fallit så mycket? Vad är egentligen en naturlig nivå på realräntan?

Och framför allt om det är så att många tillgångspriser har ökat väldigt mycket under åren. Om det är så att hushållens skuldsättning har ökat väldigt mycket. Vad kommer då hända tack vare eller på grund av att realräntan har sjunkit så mycket? Vad kommer då hända med tillgångspriser och skuldsättning om realräntorna vänder uppåt? Och då börjar man fundera och tänka på vad är det för krafter som har gjort så att realräntan egentligen har fallit så mycket? Undrar vad det är för krafter som kan göra att realräntan helt plötsligt slutar falla? – Mm, okej. Då börjar vi med backstoryn då så att säga. Vad är det som har gjort att realräntorna har fallit så mycket?

– Det är oerhört komplext. Det är en jättekomplex fråga, så klart. Och standardteorin, det är att marknaden för räntor, ta marknaden för lån och krediter. Man utgår alltid ifråg att det fungerar som alla andra marknader. Det är utbud och efterfrågan. Utbud på lån och krediter kommer från sparare. När du och jag pensionssparar eller sparar varje månad i räntefond, varje gång vi får lön så går en del av arbetsgivaravgiften till pensionssystemet och pensionsfonderna, till exempel AP-fonderna, andra aktörer som får in våra pensionspengar. De placerar pengarna bland annat på kapitalmarknaden. De köper obligationer.

Och sen har vi då efterfrågesidan på krediter. Det är de, det är ju företag och hushåll som vill låna pengar direkt eller indirekt. Indirekt, då menar jag att banken emitterar bostadsobligationer. De är en finansiell intermediär. Och sen får banken in pengar och sen lånar de ut då. Men efterfrågan och utbud sätter ju priset bland annat. Och vad är priset på lån? Vi kan säga realräntan då.

Och som på alla andra marknader, om utbudet av lån ökar väldigt mycket i förhållande till säg efterfrågan. Utbud av lån ökar mycket. Säg att utbudet av Porschebilar eller villor helt plötsligt ökar. Vad händer då med... Villapriserna sjunker då. Utbudet av lån ökar jättemycket i förhållande till efterfrågan. Vad händer då med priset på pengar eller krediter? Ja då faller priset på krediterna, det vill säga realräntan faller. Och det här är en av standardförklaringarna i dag. Det är att vi har det som kallas för Global saving glut. Det vill säga världen översvämmas av sparkapital under många år.

Vi har ett stort antal människor världen runt som sparar oerhört mycket pengar. Det kan vara japaner, kineser, svenskar. Kanske sparar man mycket pengar för att man vet eller tror att den demografiska utvecklingen ser ut på ett speciellt sätt. Och hur? Jo, att folk lever längre, det föds färre barn. Det offentliga pensionssystemet kommer inte kunna finansiera min pension i framtiden. Vad gör jag då? Ja då sparar jag mer pengar. Pension är ingenting annat än uppskjuten lön egentligen så att säga. – Vad behövs för det? Massa obligationer?

– Ja, allt det här kapitalet som sparas då i gigantiska pensionsfonder världen runt, de måste ju placera pengarna i olika tillgångar. Aktier, fastigheter, obligationer och så vidare. Många av dem köper obligationer. Och när efterfrågan på obligationer ökar, då ökar ju priset på obligationer. Men det finns ju ett invers samband mellan priset på obligationer och obligationsräntor. Så när priset på obligationer går upp tack vare den högre efterfrågan, då sjunker också räntorna. Men det är bara ena sidan av historien. Det att det sparas väldigt mycket pengar, det vill säga utbudet av pengar som kan lånas ut är jättestort. – Okej, och andra sidan är då efterfrågan på lån.

– Exakt. Och då menar man att investeringar i stora kapitalinvesteringar världen runt globalt sett har minskat sedan 80-talet till exempel. Det kanske inte man tror, men tänk såhär istället. Hur mycket järnvägar och motorvägar, E4, E20 har vi byggt i Sverige senaste decenniet jämfört med vad vi gjorde för ett antal decennier sedan? Kärnkraftverken, hela den här infrastrukturen. Mycket av det byggdes ju tidigare. Miljonprogrammet, bostäder. Jag menar, oerhört mycket pengar behövdes för att finansiera de här stora fasta investeringarna så att säga. Och olika studier visar på att ja, volymen och mängden fasta investeringar har minskat trendmässigt världen runt. Och det betyder att om efterfrågan relativt sett minskar, då minskar ju också priset på pengar och krediter på grund av minskad efterfrågan. Så vi har två krafter som tillsammans kan ha påverkat nedgången i räntorna: jättehögt sparande i förhållande till investeringsefterfrågan, efterfrågan på krediter. Och det här är standardförklaringarna.

– Okej, så det är standardförklaringarna på varför räntorna har blivit så låga de senaste åren. Vi har haft ett otroligt högt sparande och efterfrågan har varit särskilt låg. Men visst är det inte bara jag, utan visst betonar Han-Suck Song ordet standardförklaringarna på ett sätt som gör att man misstänker att det kanske finns andra förklaringar. Förklaringar som han tror mer på.

– Tittar man på historiska räntor och väljer man att titta från säg åttiotalet ungefär och tittar på hur realräntorna har fallit, men också nominella räntor och andra räntor, så ser man en trendmässig nedgång. Men om man tittar ur ett ännu längre tidsperspektiv, säg från fyrtiotalet eller strax efter andra världskriget, eller ännu tidigare. Om man tittar på diagram över ränteutvecklingen i olika länder, både nominella räntor och realräntor, så ser man att det ser ut som en kamelpuckel eller en pyramid. – Mm. När var peaken?

– Ja säg peaken var kanske runt sjuttiotalet, strax sjuttio-, åttiotalet, oljekrisen där och hög inflation och allting. Och det också gjordes ganska mycket stora investeringar. – Ja, exakt. – Så att om man tittar i ett längre tidsperspektiv, hundra år tillbaka till åttio år tillbaka i tiden, så ser det verkligen ut som en pyramid. De här låga räntorna som vi har i dag som vi tycker att de är jättelåga i förhållande till vad det var för tjugo, trettio år sedan, det var ju normala räntenivåer för säg åttio år sedan. Så frågan är, de här decennierna runt sextio, sjuttio, åttiotalet, det kanske är de som var onormala egentligen. Onormalt hög tillväxt eller det var onormalt hög inflation om man tänker nominella räntor och sådär va. – Och hur vet vi det? Hur vet vi vad som är normalt och inte då?

– Exakt, vad som var den naturliga nivån på räntan. Ekonomer gillar att prata om natural rate of unemployment, natural rate of growth, natural inflation rate. Alltså vad som är den naturliga realräntan. Vad är det naturliga? Ja, det vet vi ju inte. Men det finns fler och fler som börjar fundera på att det kanske det vi upplevde för några decennier sen med både höga nominella räntor och höga realräntor och även hög inflationstakt, det kanske var en parentes egentligen. Det här nya normala som man pratar om, som var vanligt på säg strax efter andra världskriget och ännu tidigare och så vidare, det kanske är det som är det normala på sätt och vis.

Men det jag vill säga är framför allt att om man tror på det här med att den kraftiga nedgången vi har sett i realräntan sedan tjugo, trettio år tillbaka i tiden främst har att göra med det här utbudsöverskottet på lån i förhållande till efterfrågan på lån, då är frågan: Kommer det vända? Kommer till exempel pensionssparandet att minska jättemycket? Är det så att den stora generationen människor som är födda på säg fyrtiotalet och sådär, de har sparat klart. De tar ju egentligen ut pengar från pensionssystemet. Kommer det leda till en högre ränta då, lägre sparande? Det är en intressant frågeställning. Kommer helt plötsligt investeringsefterfrågan öka jättemycket? Man måste ställa sig de här bakvända frågorna då om vi vänder på allting. Då kommer kanske realräntorna gå upp. Men om man inte tror det, då kan vi räkna med fortsatt väldigt låga realräntor. Vi har ett Japan-scenario som många kallar det för.

– Oavsett vilken förklaringsmodell man väljer, om det här är det faktiska normala eller om det är vi som är en parentes eller vad det nu är som har hänt där, så har vi då de facto otroligt låga realräntor. Det kan vi slå fast. Vad händer när räntorna är såhär låga liksom om man tittar framåt? Om vi tänker att de fortsätter att vara, vad har hänt och vad kommer att hända?

– Man sa ju redan i slutet av 80-talet tror jag att man får betalt för att bo. Har vi negativa realräntor, speciellt kanske efter avdragsrätten. Säg att vi har en nominell ränta på åtta procent. Sen har du en inflationstakt på åtta procent. Så det kanske var under vissa tider. Då har du en realränta på noll procent. Men sen kanske du egentligen får göra ränteavdrag. Trettio procent, femtio procent, vad det nu var vid olika tider och sådant på den nominella räntan. Ja, då får du ju en negativ realränta efter ränteavdragen. Eller så har du redan en negativ realränta utan ränteavdrag till exempel.

Men när krediterna är såhär billiga så att säga, då får ju hushåll till exempel incitament till att låna pengar. Man skuldsätter sig väldigt högt. Och tittar man på skuldkvoten till exempel, hur mycket lån hushållen har i förhållande till sin inkomst, den kanske låg runt ett för inte så jättelänge sedan. Men sen ser man då att skuldkvoten stadigt har ökat och kanske ligger runt tvåhundrafemtio, trehundra procent i genomsnitt då. Och det här är ju, det är det här som har fått Finansinspektionen bland annat att reagera, att hushållens skuldsättning ökar så mycket. Skuldsättningen ökar med ökande skuldkvot. Och frågar man sig varför har skuldkvoten ökat så mycket? Ja, en anledning är ju till exempel då troligtvis att realräntorna har sjunkit så mycket. – Att om man får betalt för att bo, varför skulle man inte? – Exakt, exakt.

– Och den här höga skuldsättningen, vad finns det för risker i den? – Jag tror att ekonomi många gånger handlar om att kunna räkna på balansräkningar, kunna tolka balansräkningar, oavsett om det är hushålls- eller företagsbalansräkningar. Det är jätteviktigt. Och hög belåning, en bra finansiell hävstång så att säga, är ju jättebra så länge vänstersidan av balansräkningen, tillgångarna, går upp. Då kan du ha en högersida med väldigt litet eget kapital och mycket lån. Men sårbarheten ökar ju väldigt mycket om det går åt fel håll, när du får en negativ finansiell hävstång. Och det är ju det som är allvarligt, att det är en balansräkningskris som kan uppstå. Och uppstår en balansräkningskris, då får det följdverkningar, allvarliga följdverkningar. Och det är det vi har sett. – En balansräkningskris blir lätt en fastighetskris, blir lätt en finanskris. – Absolut. Det är bara att tänka såhär: Har du hundra procent eget kapital? Ja, då kan ju huspriserna falla hur mycket som helst. Men har du tio procent eget kapital? Ja, då räcker det att priserna faller med tio procent. Och faller det mer så har du en skuld som överstiger värdet på dina tillgångar. Du har negativt eget kapital. Vilket hände för väldigt många på 90-talet. – Absolut, jätteallvarligt.

Ett av de senaste årens mest omtalade fastighets- och samhällsekonomiska beslut är det om amorteringskrav. Självklart har även Han-Suck Song tankar och frågor om amorteringskravet, men också de tankarna tar avstamp i en diskussion om ränta. Och när man pratar om ränta så går det ju inte att inte prata om Riksbankens reporänta. Riksbanken har ju som huvudmål att se till att inflationstakten är två procent.

Det roliga är att om man tittar på gamla läroböcker i makroekonomi och gamla forskningsartiklar, så har nästan alltid problemet varit inflationsspöket. Det är för hög inflation. Vi hade hög inflation under många decennier, och vi skulle hata inflationen helt plötsligt. Och man kom fram till att en självständig Riksbank är det bästa som finns för att motverka hög inflation. Vi ska inte ha en Riksbank som är beroende av politiska cykler så att säga, där Riksbanken jobbar med en väldigt expansiv penningpolitik strax innan val, bara för att folk ska rösta på ditt och datt parti.

Utan styrräntorna sjunker mycket i dag för att vi har ett omvänt inflationsproblem. Vi har för låga inflationstakter. Så att det är en annan situation vi har hamnat i de senaste åren. Och det här är också ett lika intressant fenomen som de sjunkande realräntorna. För att allt annat lika, om inflationen sjunker givet samma nominella ränta, då skulle vi egentligen haft en ökande realränta. Men nu har vi egentligen både sjunkande nominell ränta, sjunkande inflation och sjunkande realränta, det har vi sett under ett antal år.

Så en viktig huvudfråga är, för att förstå oss på Riksbankens framtida reporäntebeslut, så måste vi egentligen förstå oss på vart inflationen är på väg. Och inflationen, det är ju förändringen i konsumentprisindex. Så att sedan flera år tillbaka har vi fått höra: "Nu kommer vargen, nu kommer Riksbanken höja sin reporänta för att vi tror att ekonomin kommer att komma i gång och inflationstakten kommer snart närma sig två procent underifrån då." Jag tror vi behöver två procent. Och gång på gång, senast här i veckan, fick vi höra att nej, inflationen når inte upp till två procent. Den är liksom några tiondelar under två procent hela tiden. Och då säger Riksbanken att vi tror inte att vi kommer att komma med en reporäntehöjning snart, utan den kanske kommer att fortsätta vara oerhört låg.

Alltså man får... De som är födda i dag, de som är tio, tjugo år i dag, de lever i en värld med noll eller negativa reporäntor. Men det är bara att se tillbaka, ja du vet, inte alltför många år tillbaka så ser vi att reporäntan kanske låg på tre, fyra, fem procent. – Eller femhundra. – Eller ja, absolut. Så att det här är en lika intressant frågeställning, det här med reporäntan. Varför är inflationstakten så låg i dag? Och kommer inflationstakten att fortsätta vara såhär låg? Eller kommer den gå upp?

Och då brukar jag många gånger tänka: Vad är egentligen inflationen? Ja, det är förändringen i konsumentprisindex framför allt. Det är förändringen i vad det kostar för oss hushåll att köpa livsmedel, bensin, resor och olika typer av varor och tjänster. Och så tänker jag på hur fungerar till exempel ett vanligt hushåll när de ska köpa sig en tv eller någonting, eller ett par skor, ett par sneakers. Går man in till närmaste fysiska butik i dag och bara köper? Nej, många tittar ju på prisjämförelsesajter. Och konkurrensen på retailmarknaden för skor är ju jättekraftig idag tack vare alla prisjämförelsesajter. Vilken butik vågar höja priset på ett par sneakers? Ja, varsågod, gör det, men du får ju räkna med att inte ha så mycket att göra. För att jag kan ju hitta en annan sajt som säljer billigare. Så att digitaliseringen, globaliseringen och e-handeln, bara det är ju tror jag en viktig faktor för varför vi inte har så hög inflationstakt och det inte kommer dyka upp. Man pratar ju om Amazon-effekten.

– Går det att koppla liksom de här amorteringskraven till det här på något sätt? – Ja, absolut. Har vi en låg inflationstakt och Riksbanken har för sig, som många andra centralbanker världen runt, ett tvåprocents inflationsmål. Och det kan vi också diskutera om varför det är just två procent. Men tvåprocentsmålet är ett viktigt mål. Och så länge vi har en inflationstakt som är lägre än två procent, ja då kommer ju Riksbanken och centralbanker världen runt att göra allt vad de kan för att få upp den till två procent. Och vad innebär allt vad de kan? Ja, fortsatt låga styrräntor, väldigt expansiv penningpolitik. Fortsatt låga styrräntor. Om hushållen räknar med fortsatt låga styrräntor, ja då blir det fortsatt låga interbankmarknadsräntor, det blir fortsatt låga rörliga bolåneräntor. Och vad gör du då som hushåll? Du lånar. – Du lånar.

– Exakt. Och då ser jag som nyutsedd Riksbankschef en viss risk här och tänker att vet du vad? Det kanske inte är asbra om de här pengarna aldrig kommer tillbaka utan om man fortsätter att ha de här otroligt höga skuldkvoterna. Vad inför jag då? Ett amorteringskrav tänker jag. – Men varför är det så kritiserat då?

– Jag tror att alla myndigheter, eller många, så att säga Riksbanken, men säkert också sådana här aktörer som Finansinspektionen som jobbar med finansiell stabilitet och sådant, frågan är alltid: När ska man intervenera? Och hur kraftig ska interventionen vara? Riksbanker eller centralbanker världen runt brukar alltid säga, när deras reporänta eller styrränta är beslutad, att det alltid är för sent och för lite. Man höjde för sent och det kom för lite, eller man sänkte för sent och sänkningen var för liten. Så det är väldigt mycket en timingfråga och det är också mycket hur kraftig interventionen ska vara.

Finansinspektionen kom med sina beslut sent, när priserna hade gått upp under väldigt många år, när hushållens skuldsättning hade gått upp under väldigt många år. Så är det i efterhand, det är alltid lätt att vara efterklok. Då skulle man kanske ha sagt: Ja, men det här med amorteringskultur och sånt, det hade varit viktigt att få in det hos hushållen, kanske genom tvingande åtgärder som amorteringskrav och så vidare tidigare, kanske redan 2008, 9, 10. Eftersom vi redan efter den här finanskrisen i USA, balansräkningskrisen som vi pratade om... Många hushåll där i USA lånade ju pengar, ja de kanske hade högre belåningsgrader än hundra procent. Vad var lärdomen av det egentligen? Jo, vi ska se till att hushållen inte har en balansräkning som består av hundra procent lån, utan vi ska se till att hushållen har en relativt stor andel eget kapital. Så redan då borde man ha reagerat efter finanskrisen att nu ska vi se till att hushållen amorterar och inte lånar för mycket. Men det är alltid lätt att vara efterklok. Det är alltid lätt att vara efterklok. Så att de här interventionerna med amorteringskrav, de kom ju så sent när kanske marknaden själv började vända lite grann. – Men är det inte bättre att införa det sent än att inte införa det överhuvudtaget?

– På ett genomsnittligt plan, om vi tänker på alla hushållen och så vidare och ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv, ja, det finns argument som talar för att det var viktigt att införa bolånetak, det första amorteringskravet, speciellt bolånetaket då. Men eftersom hushållen fortsatte låna väldigt mycket pengar och inte amortera i tillräckligt stark takt, hushållens skuldkvot fortsatte öka, då kände Riksbanken eller Finansinspektionen sig tvungna att nu måste vi ytterligare stärka de här regelverken. Så att ur ett balansräkningsperspektiv och finansiellt stabilitetsperspektiv så kan man tycka att ja, men det var det rätta de gjorde. För vi måste ogöra det som Riksbanken gör. Riksbanken kan man säga eldar på på ett sätt lånefesten med sina rekordlåga reporäntor för att deras huvudmål, det är ju egentligen att inflationen ska vara två procent. Så det ena myndigheten gör får den andra myndigheten ogöra så att säga.

Men det här slår ju jättehårt mot folk som är utanför bostadsmarknaden. Och unga hushåll eller hushåll med lägre inkomster, ensamhushåll. Att de ska komma in på bostadsmarknaden med de här tuffa kraven, det är jättesvårt. Så att det finns ju självklart hushåll som drabbas hårdare än andra hushåll.

– Om vi blickar lite framåt då, hur ser liksom prognosen ut? Vad kommer hända? – Det finns ett jätteintressant koncept som har förekommit i den globala ekonomiska diskussionen de senaste åren och det är valutakrig. Vi vet att penningpolitiska beslut transmitteras till ekonomisk aktivitet och inflationstakter via olika kanaler. – Okej, paus. Vad betyder det?

– Ja, om Riksbanken till exempel sänker sin reporänta, då tänker de flesta aktörerna på räntekanalen. Det innebär kort och gott att sänker Riksbanken sin reporänta, ja då sjunker marknadsräntor. Det blir billigare för till exempel banker att låna pengar. Och kan de låna pengar billigt så kan de också låna ut pengar lite billigare, givet att marginalen inte går upp alltför mycket då. Fastighetsbolag, de kanske kan emittera obligationer till lägre räntor. Och räntekanalen gör så att det blir billigare att låna pengar. Det blir billigare att låna pengar till investeringar, bostäder, och då går priserna upp på tillgångar.

Hushållen kan använda mer av pengarna givet att du hade ett lån sedan tidigare då, om du ska köpa en ny bostad på marknaden va. Att du ser som ett hushåll: "Wow, mitt lån jag tog för fem år sedan, det blir bara billigare och billigare." Då kan du konsumera mer. Och då kan inflationen gå upp, vilket är ett mål.

Men det finns en väldigt viktig kanal som heter växelkurskanalen. Och det såg vi ju jättetydligt i går till exempel och tidigare. Varför är den svenska kronan så svag? Ja, det är också ett väldigt komplext ämne. Men en teori, det är ju kort och gott baserat på växelkurskanalen. Om Riksbanken sänker sin reporänta, då minskar än en gång svenska marknadsräntor noterade i svenska kronor. Säg att du är en internationell aktör som vill placera pengar i olika delar av världen. Om du helt plötsligt tycker det att de svenska räntorna är väldigt låga, då blir det mindre attraktivt att växla pengar till svenska kronor för att placera i svenska räntebärande tillgångar. Och vad hände då när efterfrågan på kronor minskar? Ja, då sjunker kronan mot dollarn till exempel.

Och det är exakt det här som Riksbanken säkert vill ska ske. Kanske inte med den här kraften som vi har sett senaste tiden, men man vill från olika centralbankers håll ha svaga valutor för att det gynnar exportindustrin och det gynnar den inhemska turistnäringen. Och vad hände när det går bra för exportindustrin? Ja, då förhoppningsvis anställs det mer folk. Och går det bra för den inhemska turistindustrin så anställer man också mer folk. Och vad innebär det då? Jo, tack vare den svaga kronan så har vi en stark exportindustri, stark turistindustri. Då kommer vi förhoppningsvis få upp inflationen. Så då får vi offra kronan som man säger. Och det blir dyrt för de som ska importera, det blir dyrt för de som ska resa till USA och så vidare.

Och om alla länder, eller många länder som har exportberoende ekonomier, så kallade små öppna ekonomier som är väl beroende av sin exportsektor och turistindustri, då vill man ha en svag valuta. Det är bara att se på diskussionen kring USA och Kina. USA tycker att Kina har en lite konstgjort låg valuta då. Vi pratade om Japan tidigare. Det finns något som heter Abenomics, där premiärministern tog väldigt kraftfulla åtgärder för att försvaga yenen. Varför det? Jo, det underlättar ju för Toyota, Honda, alla de här jättekända japanska varumärkena att exportera. Och om inte man kan konkurrera med kvalitet, då måste man konkurrera med pris. Och vad är priset på exportmarknaden? Ja, den bestäms ju väldigt mycket av valutakursen. Så att just det här med valutakrig är jättespännande. Currency war. – Det är där någonstans vi är på väg att hamna nu tror du?

– Ja, den här diskussionen har funnits i många år och jag tror, jag är inte helt säker på det, men man kan ju misstänka att det lobbas här och där från olika exportorganisationer att se till att valutan är svag. Riksbankerna vet att det finns någonting som kallas för växelkurskanalen. Centralbanken vet det. En kanal för att få upp inflationen, det är just att se till att exportindustrin blomstrar. Det ska bli dyrare att importera varor, då går ju inflationen upp. Då är det ett sätt att nå inflationsmålet. Och tror man på att det här med svaga valutor är väldigt viktigt i det här valutakriget, då är det ytterligare en anledning att tro att centralbanken kommer fortsätta ha låga styrräntor för att få svaga valutor enligt växelkurskanalen. Och låga styrräntor betyder fortsatt kanske då negativa realräntor. – Absolut, det kan innebära absolut. Och det betyder en ytterligare växande fastighetsmarknad. – Ja, åtminstone att det inte kommer att komma kraftfulla räntehöjningar eller chocker som gör så att det blir svårt för hushåll och företag to låna pengar, utan man kan fortsätta räkna med låga räntor. Så givet att hushållen har inkomster och kassaflöden kommer det fungera bra.

Om han nu har rätt, det får väl framtiden utvisa. Men kanske är det så att det ränteläge vi har i dag, det är det nya normala.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna som är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Crowdfundingplattformen där du kan investeras i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars kanske inte skulle bli av. Varje vecka listas nya projekt på tessin.se. Men kom ihåg att alla investeringar är förenade med en viss risk.