Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program som görs i samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin – en plattform där du kan investera i fastigheter och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bursell.

Hur ska man bete sig på bostadsmarknaden coronaåret 2020? Vad händer med bostadspriserna? Ska man binda räntan nu när de är låga? Och finns det egentligen någon strategi som fungerar när du budar på en lägenhet? Veckans avsnitt av Fastighetsprofilerna handlar om bostadsekonomi och vi har träffat SBAB:s chefsekonom Robert Boije. Han blev intresserad av ekonomi tidigt i livet och tänkte att han nog skulle arbeta med marknadsföring eller företagsekonomi. Istället så doktorerade han i nationalekonomi och snöade in på de större frågorna. Så vad tror egentligen Robert Boije om bostadsmarknaden? Och vilka är alla de regler som du som konsument borde känna till när du ska köpa eller sälja en lägenhet? Häng kvar så får du höra.

Ekonomi handlar ju om att handskas i någon mening med begränsade resurser. Alla resurser är begränsade och då handlar det om att välja. Man brukar säga att politik är att välja, men ekonomi är också att välja. Så det är mer komplicerat än many tror. Och jag tror att vi nationalekonomer har en viktig roll att fylla just när det gäller den frågan.

Vi befinner oss nu i en historisk kris säger many, även om det inte märks särskilt mycket runt omkring oss alltid. Hur skulle du säga att Sverige mår nu och hur mår de svenska hushållen?

Ja, alltså det är så här. Det är ju faktiskt så att vi har en historiskt djup kris som vi är inne i nu om man tittar över tiden. Vi spår ju själva då att BNP, alltså den svenska bruttonationalprodukten – vilket är värdet av alla varor och tjänster som tillverkas under året – faller med nästan fem procent i år. Men vi tror ändå att vi har det mörkaste bakom oss och att det nu vänder under hösten här, och att vi ändå får en positiv tillväxt i ekonomin nästa år.

Samtidigt vet vi ju inte. Det är ju en stor osäkerhet kring vad som händer med smittspridningen nu. Blir det en stor andra våg? Eller blir det mer klustersmittspridning? Jag tycker tendensen så här långt ändå är att det ser ljusare ut. Men det är klart att arbetslösheten har gått upp kraftigt. Jag tror att det kommer att bli en hyfsat långsam återhämtning. De som har blivit arbetslösa har ju märkt av det här. Däremot för oss som inte har blivit det är det klart att där kanske inte pandemin syns fullt så mycket.

Men det är ju ändå svårt att förhålla sig till det här som en normal människa. Jag menar bussarna går, det är el i urtagen, vattnet rinner ur kranen. Väldigt many människor jobbar på precis som vanligt, om än kanske hemifrån. Det finns varor i butikerna. Och ändå pratar man om en historisk kris. Är det så allvarligt?

Ja, det är så allvarligt ska jag väl säga. Man får inte heller glömma bort att våra myndigheter och regeringen har satt in ganska massiva insatser, och utan dem så hade det här fallet förmodligen varit väldigt mycket större än det vi har sett. De man ändå ser när man är ute och rör sig är ju de som kanske ändå fortsätter som vanligt. Vi kanske inte tenderar till att se de som faktiskt har drabbats hårt av krisen, dels ekonomiskt, för att inte tala om alla sjuttioplus då som inte kan leva sitt liv på ett normalt sätt. Så att ja, jag skulle säga att det är une rejäl kris.

De här paketen som regeringen och Riksbanken med flera sjösätter för att undsätta ekonomin är ju inte gratis. De pengarna ska ju komma någonstans ifrån. Hur kommer ekonomin se ut när vi kommer ur det här? Hur kommer skulderna se ut, de offentliga skulderna? Hur kommer de här ladorna som man pratar om så ofta se ut?

Om vi börjar med det som är bra, då är det så att när vi gick in i den här krisen så hade svensk ekonomi ändå förmånen att ha en låg skuld i förhållande till BNP, till skillnad från une massa andra länder. Vilket då har gjort att vi har kunnat satsa ordentligt för att på bästa sätt försöka ta oss ur den här krisen. Men precis som du säger så är det ju så att skulden kommer ju öka här nu med flera procentenheter.

Nu har också regeringen med samarbetspartier flaggat för en hel del permanenta åtgärder här. Dels då som ska syfta till att boosta och ta oss ur krisen, men som även kommer kosta pengar långsiktigt. Så personligen tror jag att vi kommer hamna i une situation där vi ändå kommer behöva beta av den här skulden. Antingen behöva minska utgifterna på något sätt eller höja skatterna. Jag tror inte vi kommer ifrån det och det får man inte glömma bort. Dessutom har vi en massa utmaningar framöver med en åldrande befolkning. Flera partier vill öka utgifterna till försvaret, vi har integrationsproblematiken som ska tas om hand med mera, med mera. Man vill öka pengar till äldrevården, och pensionssystemet pratar man också om, ifall det ger tillräckligt höga pensioner. Så börjar man summera alla de här posterna skulle jag säga att det offentliga finansiella läget är mer ansträngt framöver än vad det kanske ser ut just i dag.

Finns det någonting du skulle kunna svära på att vi kommer att få se i framtiden i form av skatter?

Jag skulle bli väldigt förvånad om man kan sänka skattetrycket eller skattekvoten i någon större bemärkelse. Utan om något så tror jag istället att skatteuttaget kommer öka. Och det lägger jag ingen värdering i, utan det är mer en plus- och minuskalkyl jag gör då.

Fastighetsskatt?

Ja, det är en sådan fråga som diskuteras och som jag har skrivit väldigt mycket om. Jag har suttit med också i fyra statliga skatteutredningar. Och de flesta ekonomer, alltså de som tillhör mitt skrå, brukar ju säga att det är bra med fastighetsskatt, och det är det i teorin. Det är une skatt på en skattebas som inte flyttar utomlands. Men skatter ska också vara legitima. De ska gillas av de breda skattebetalarna. Och vi vet ju hur det var med den gamla fastighetsskatten. Det fanns väl nästan ingen skatt som har orsakat så mycket politiska problem som den gamla fastighetsskatten.

Med det sagt då så tror jag att det kanske inte ändå är helt osannolikt att den återkommer i någon form. Antingen att man återinför den gamla fastighetsskatten men på une betydligt lägre nivå, eller så vore det kanske lite enklare att egentligen bara göra om den kommunala fastighetsavgiften. Att man höjer den lite grann och kanske även differentierar så att den blir lite högre i regioner där taxeringsvärdena är högre, och lite lägre i regioner där taxeringsvärdena är låga. Jag tror snarare på något försiktigt steg än ett återinförande av den gamla fastighetsskatten.

Men varför var fastighetsskatten så illa omtyckt?

Ja, det var ju egentligen flera orsaker. En utredning jag satt med i handlade om hur man bestämmer taxeringsvärdena. Det finns metoder för hur man bestämmer taxeringsvärdet på une bostad, men det är schablonmetoder där man använder statistiska metoder, vilket gör att ett taxeringsvärde i enskilda fall kan bli ganska fel. Men det som kanske var det största bekymret var när vi hade perioder med kraftiga ökningar i marknadsvärdena på bostäder. Då tenderade taxeringsvärdena att öka kraftigt och då skenade också fastighetsskatten. Och det där blev ju problematiskt förstås.

Om vi vänder blicken mot bostadsmarknaden då. Vad ser vi där?

Det är lite intressant också. I mars kan man säga, när den här coronapandemin slog till även mot Sverige, så var det väldigt many som trodde att nu kommer bostadspriserna rasa ordentligt här i Sverige. Jag tillhörde då une av de prognosmakare och ekonomer som inte trodde det. För då sa vi så här: så länge räntorna förblir låga och så länge inte arbetslösheten stiger jättemycket, så tror vi inte att bostadspriserna kommer falla.

Och hur har det då blivit sedan i mars? Det som hände var att de fick sig une liten törn under april i stora delar av Sverige, av det enkla skälet dat då införde man de här sociala restriktionerna. Det kom färre personer på visningar. Men tittar man på hur bostadspriserna utvecklats i större delen av Sverige ända sedan årsskiftet, så har de gått upp ganska mycket i many regioner. I de flesta regioner är de på all time high, vilket ju man kan tycka är lite förvånande när vi, som jag började med att säga, går igenom den kanske historiskt största krisen i svensk ekonomi.

Och vad är förklaringen till det?

Nej, det beror på att de disponibla inkomsterna, hushållens inkomster, inte har fallit så kraftigt trots att arbetslösheten har gått upp lite grann. Och det beror som sagt på att räntorna också är historiskt låga. Så det har liksom hållit emot det här fallet. Och då förstås, som jag också nämnde tidigare, att regeringen och Riksbanken har vidtagit vissa åtgärder då för att motverka negativa effekter.

Jag tror att vi kommer att prata mycket om räntor i det här samtalet, men vi kan ju beta av det redan nu. Kommer räntorna någonsin att normaliseras tror du?

Det är roligt att du ställer den frågan. Jag fick faktiskt den frågan förra veckan av une journalist och mitt svar var ungefär så här då: att det vore konstigt om inte räntorna följdaktligen kommer att gå upp. Sedan normaliseras, då måste man ställa frågan, vad menas med normaliseras?

Tittar man på forskningen på det området och tittar flera hundra år tillbaka i tiden, så ser vi privat att realräntorna – alltså den nominella räntan när man har tagit bort inflationen – har sjunkit trendmässigt under de senaste århundradena kan man säga. Och bara under de senaste årtiondena, sedan nittiotalet, så har realräntan sjunkit med fyra och en halv procentenhet. Så jag tror att räntorna kan komma att gå upp, men jag tror inte vi kommer att få se de nivåer som vi tidigare ansåg vara normala.

Någonsin?

Man ska aldrig säga någonsin, men inte i närtid. Eller så här, inte under överskådlig framtid.

Nu ska vi prata lite om bostadsekonomi, hur man kan bete sig eller borde bete sig som privatperson och konsument. En sådan fråga som ofta dyker upp och som jag tror many tänker på är: Ska jag köpa först eller ska jag sälja först? Vad säger du?

Ja, det är une bra fråga. För några år sedan var det ju helt klart så att man köpte först och sålde sedan. Men vi har ju sett une kraftig trend där man nu gör mycket det omvända. Man säljer först, man vet vad man får och sedan ger man sig ut. Jag tror att i une tid där det är väldigt osäkert, som det ändå har varit under coronapandemin, även om priserna har stuckit upp här nu, så tror jag att det ändå är ganska klokt att sälja först och se vad man får och sedan börja leta. Även om det i sig skapar une viss osäkerhet att du kanske inte hittar det där som du har tänkt dig. Men jag tror att det i ett extraordinärt läge som vi ändå har haft under det här året är une klok strategi.

Ooch vad får det för effekter på dynamiken i marknaden då?

Oj, bra fråga. Jag tror så här, det kan vara une fördel att man inte stressar. Jag tror vi hade une period på bostadsmarknaden i Sverige där det gick för fort helt enkelt. Du kanske hade bestämt dig för vad du var villig att buda när du gick på une visning. Du skulle ha den här och sedan vart det budgivning och sedan kanske man lämnade den här kalkylen ganska snabbt. Jag tror inte att det är ett sunt förhållningssätt, utan jag tror ändå att une ordning där man först säljer och sedan börja leta – när man vet lite mer vilka marginaler man har – är bra både för individen och för bostadsmarknaden i stort. Det blir une mer sund process.

Men ger det här ett avtryck på bostadspriserna exempelvis? Om människor börjar bete sig på ett omvänt sätt.

Det måste ju inte göra det. Det är klart dat om man blir lite mer återhållsam och inte bara faller med i den här liksom upptrissade budgivningen, så skulle det kunna leda till lite lägre och balanserade priser. Men det är svårt att säga tycker jag. Det kanske snarare är une övergångseffekt, och sedan när man har nått den här nya jämvikten där folk beter sig beräknat, så borde det inte ha så stor betydelse.

Bolånereglerna, vad gäller nu?

Ja, det där är ju ett komplicerat regelverk, men det finns une hel del saker man kan nämna här. Dels har vi det här så kallade bolånetaket. Det innebär att du bara kan låna på fastigheten upp till åttiofem procent – alltså du kan lån med fastigheten som säkerhet. Det betyder inte att du måste spara ihop till femton procent i kontantinsats, utan du kan då lån ett så kallat blankolån. Men de flesta banker kräver kanske att man kan sätta in fem eller möjligtvis tio procent i sparat kapital.

Och sedan har vi det här amorteringskravet som det pratas mycket om också. Det säger dat om du har une belåningsgrad, alltså une bolåneskuld som ligger i förhållande till värdet på bostaden mellan femtio och sjuttio procent, ja då ska du amortera en procent av lånet. Ligger den över sjuttio procent, ja då ska du amortera minst två procent. Och sedan tillkom det ytterligare une regel som säger dat om du dessutom har ett lån som överstiger fyra och en halv gånger hushållets bruttoinkomst, då ska du amortera ytterligare en procent utöver det som är kopplat till belåningsgraden. Så det är lite snårigt.

Har vi fått, tycker du, en bättre amorteringskultur i Sverige som följer de här reglerna?

Jag gillar inte ordet amorteringskultur, utan det intressanta är hur man ska amortera. Och det där kan ju variera beroende på vad man har för ekonomisk situation. Ett hushåll som inte har någon finansiell buffert mot oförutsedda händelser skulle egentligen kunna må bättre av att inte amortera, utan först bygga upp den här finansiella bufferten och sedan börja amortera. Så jag tycker amorteringskultur är ett konstigt begrepp.

Men kultur i bemärkelsen att det finns une förväntning att man faktiskt ska betala tillbaka ett lån, ja absolut. Men det kanske inte är så dat det är det optimala att betala av hela sitt lån under sin livstid. Varför ska man betala av hela lånet? Det kanske är så dat det är mer optimalt att betala av halva lånet till man går i pension och sedan få amorteringsfritt. Jag tycker inte våra myndigheter har visat varför det skulle finnas skäl att betala av hela sitt bostadslån.

Pratar man med människor i exempelvis USA eller Finland, där det finns helt andra system, så kan ju de reagera med ganska stor förvåning när de hör att man kan låna pengar till une bostad utan att amortera.

Ja, alltså nu måste man amortera ner till une viss nivå i Sverige så att säga. Om man jämför Sverige med many andra länder, kanske inte Finland då men USA och une hel del andra länder, så är det oftast så dat man sparar i sitt boende för att man inte har några utbyggda pensionssystem och sådana saker. I Sverige har vi ändå ett ganska väl utformat pensionssystem. Sådant måste man ju också då titta på; vilken skuldnivå ska man komma ned på? Vad är optimalt för une enskild individ? Då måste man lägga in sådana grejer i pusslet också.

Och tittar man på portföljvalsteori och sådant, så säger den att man kanske ska ha une diversifierad portfölj – alltså spara i olika tillgångar och inte bara i une bostad. Det kan ju vara så dat du får högre avkastning på une annan placering. Och om du får högre avkastning på une annan placering än du har i bolåneräntan, ja då är det väl bättre att sätta in pengar i une sådan tillgång istället för att amortera. Så jag tycker den här frågan är mycket mer komplicerad, och det är mycket mer faktorer att väga in än den bild man får när man hör vad våra myndigheter säger i de här frågorna.

But vad tycker du? Har vi ett väl avvägt system i dag skulle du säga?

Jag tycker amorteringskravet har une hel del problematik bakom sig. Det ena är att det låser in folk. Det omfattar ju bara nya lån men inte gamla, och det leder till inlåsningseffekter. Jag tror också det finns une problematik i att det stänger ute une hel del hushåll från bostadsmarknaden, yngre hushåll. Vi har även komplikationer om man skiljer sig exempelvis. Så det är inte helt okomplicerat. Vi har ju visat med ett antal studier och pekat på ett antal bieffekter av amorteringskravet.

Jag har ju själv föreslagit att man skulle kunna koppla amorteringen till ränteavdragen istället, där man då inför une frivillig amortering i någon mening. Man säger att du får bara fulla ränteavdrag om du amorterar. Då skapar man une frivillighet, men du ger ändå incitament för hushållen och amortera. Så det är ju une alternativmodell man skulle kunna titta på som skulle ta bort inlåsningseffekterna med nuvarande amorteringskrav.

Nästa punkt. Skuldsättningen i Sverige. Hur belånade är svenskarna i dag?

Det beror på hur man mäter. Om man tittar på skulden i förhållande till värdet på bostäderna, så tror jag Finansinspektionen har visat i sin bolåneundersökning att den ligger runt sextiofem procent ungefär i genomsnitt. Men kring det här genomsnittet finns det förstås une betydande variation där many har betydligt lägre belåningsgrad, men det finns också ett antal hushåll som har betydligt högre belåningsgrader.

Och det gäller också om man tittar på skulden i förhållande till inkomsten. Där har vi också förhållandevis many som har väldigt stora skulder i förhållande till hushållets bruttoinkomst. Men det finns också une hel del på andra änden av skalan så att säga. Riksbankschefen brukar vilja lyfta fram skuldkvoten totalt i samhället om man relaterar den till BNP. Då har den gått upp jättemycket under de senaste decennierna. Och då kan man fråga sig: är det ett problem eller inte? Ja, det beror på. Varför har skuldkvoten gått upp? Jo, för att realräntorna under de senaste tre decennierna har sjunkit med fyra och en halv procent. Och är den räntenivån bestående under överskådlig framtid, ja då klarar ju hushållen att bära une högre skuld också. Så man får titta på priset också.

Kan du ge une bild av hur stora skulder som hushållen faktiskt har om vi kommer ner på nästan individnivå?

Finansinspektionen tar ju i sin bolåneundersökning fram lite siffror på det. Man tittar på hur spridningen ser ut mellan olika hushåll. Och om man börjar i den högre änden och tittar på de som har väldigt höga lån i förhållande till hushållets bruttoinkomst, så kan man säga att det är strax under tio procent av de nya bolånetagarna som har skulder som ligger över fyra och en halv gånger hushållets bruttoinkomst, vilket förstås är ganska mycket.

Ja, om vi räknar på det då, hur skulle det kunna se ut? Om genomsnittslönen i Sverige är vadå? Ja, men säg att man har une samlad hushållsinkomst brutto på une miljon. Det innebär då dat det är ungefär tio procent som har skulder som överstiger fyra och en halv miljon.

Ja.

Och när du hör det, är det någonting som du tycker är osunt?

Nej, det tycker jag inte, utan det som är intressant är hushållets skuldbetalningsförmåga. Klarar man av att betala räntor även om de går upp lite? Klarar man av att amortera det man ska? Sådana saker. Det är ju där bankerna gör une "kvar att leva på-kalkyl" som förkortas KALP. Och det är ju det som egentligen är det intressanta. Där tar bankerna hänsyn till dat okej, om vi ska bevilja ett lån så måste vi också ta hänsyn till dat om räntan går upp så ska hushållet kunna klara av att betala den här.

But det är klart att om man har lån som är väldigt höga i förhållande till inkomster och man skulle hamna i une situation där man blir arbetslös, kanske att båda blir arbetslösa, ja då är det förstås bekymmersamt. Så det är ju ett skäl till att på individnivå inte dra på sig alltför stora lån i förhållande till inkomsten. Alternativet är ju att flytta, men då får man ju vara beredd att göra det i sådant fall till något mindre.

Samtidigt måste det finnas une risk för stora förmögenhetseffekter om priserna på bostadsmarknaden skulle förändras.

Absolut. Och det är också une sådan sak att nya hushåll som kommer som förstagångsköpare kanske ofta får lån une väldigt stor andel av värdet på bostaden. Och då är det klart att man skulle kunna hamna i une situation att om bostadens pris sjunker kraftigt efter att man har köpt den, så kan skulden på bostaden överstiga marknadsvärdet. Det är inget jättebekymmer så länge man bor kvar i bostaden och inte tänker sälja, för banken kommer inte kräva att man betalar tillbaka mellanskillnaden. Det får de inte göra.

De får inte göra det i så fall?

Nej, det får de inte göra. Däremot är det så dat om man skulle behöva sälja – säg att man måste flytta eller skiljer sig eller någonting händer – ja då kan man ju hamna i une besvärlig situation där man står med une kvarvarande skuld. Då måste man ha une dialog med banken om hur man ska förhålla sig till det. Det kan ju bli så dat man får med sig une skuld när man flyttar. Så därför är mitt råd – jag kanske inte ska ge råd, men att man ska tänka på det – att man inte överskuldsätter sig.

På tal om det, hur tycker du att människor bör resonera när de lånar pengar till sin bostad?

Jag skulle säga så här, det beror lite på om man har varit inne på bostadsmarknaden eller om man är förstagångsköpare. Om man är förstagångsköpare så ska man tänka så här: leta inte drömbostaden med en gång, spänn inte bågen för högt. Du behöver kanske inte hitta den här drömbostaden när du flyttar hemifrån, när du är tjugofem år och har fått ditt första jobb, utan ta det lite varligt. Köp någonting som du har råd med och där du klarar att priserna skulle falla lite. Och sedan så liksom arbetar du dig upp över tiden.

Har du varit inne på bostadsmarknaden ett tag och kanske har köpt och sålt ett par, tre bostadsrätter med vinst, ja då har du ju arbetat upp ett kapital som gör det enklare att kanske köpa den här drömbostaden som du har letat efter, så att du har lite mer ekonomiska marginaler. Så ungefär så skulle jag tänka. Men rådet till alla är förstås att se till att du alltid har lite marginaler i din ekonomi.

Nästa fråga då. Binda eller inte binda räntan?

Den där fråga får jag jätteofta. Och då blir det ett sådant där tråkigt nationalekonomiskt svar: det beror på. Om man börjar titta på priserna och vad de säger när det gäller frågan binda eller inte binda, så är det så här att nu tror vi att både den korta tremånadersräntan och de långa räntorna blir ganska låga under many år framöver. Just nu är det ju billigt oavsett vilken ränta man väljer i ett historiskt perspektiv. Däremot är det så dat de bundna räntorna också är väldigt låga nu om man jämför med hur det har sett ut bakåt i tiden.

Så jag ska säga så här: har man goda marginaler så är det liksom ingen fara att ligga med rörlig tremånadersränta. Inte mycket talar för att den rörliga tremånadersräntan kommer att gå upp. Om man är, vad ska jag säga, som vi ekonomer brukar säga, riskavers – man gillar inte att ta risker – då kanske det känns tryggare att ta une bunden ränta. Och då ska man veta att just nu är det ändå ganska billigt att binda räntorna.

Men då måste man lägga till une sak. Om man väljer och binda stora delar av sitt lån, då ska man veta att om man behöver lösa det här lånet innan räntebindningstiden har gått ut – man kanske skiljer sig, måste flytta för att man byter jobb eller blir av med jobbet – då kan man, beroende på hur marknadsräntan ser ut, komma att få betala ränteskillnadsersättning till banken. Det slipper du om du har ett rörligt lån. Så det är lite om och men här.

Och ränteskillnadsersättningen, den betalar man om räntan i marknaden har gått ner? Man kan ju också notera att femårsräntor exempelvis, du kan binda räntan i fem år på kanske 1,40. Ingen hade ju trott det för tio år sedan.

Nej.

Och i many fall så är de långa räntorna till och med lägre än de korta, vilket känns som en anomali på något sätt. Varför är det så?

Ja, det är une bra fråga. Jag kan bara berätta om vad det gäller själva nivån på långa räntorna. När jag köpte min första bostad 1999 så stod jag inför den här frågan om jag skulle binda eller inte binda. Jag hade gått ut högskolan, hade begränsade ekonomiska resurser och så där. Men då valde vi, jag och min fru, å binda räntan. Och då var räntan 5,77 på une femåring. Och då var det så dat den i princip aldrig varit lägre. Jag tänkte dat det här måste ju bli ett bra val. Och vad hände efter det? Jo, den rasade som bara tusan. Det var ju som ekonom man gjorde inte det bästa valet just då. Men då trodde man ju dat det inte kommer falla mer, men det gjorde det.

När det gäller din andra fråga, varför det är så låga premier nu på att binda, så tror jag att det beror lite på att man tror att räntorna kommer förbli låga under many år. Då tenderar det att trycka ner långräntorna. Sedan är det också så dat Riksbanken har köpt massa bostadsobligationer, även statsobligationer, som une krisåtgärd. Och det pressar också tillbaka de här långa räntorna. Så jag skulle säga att det är une viktig orsak till att det har blivit så liten skillnad mellan de långa och korta räntorna. Sedan har statsobligationsräntorna, som också styr lite av långräntorna, varit på negativa tal.

But är det inte så att bankerna vill att man ska binda räntan på lång sikt?

Så kan det vara, att man lockar med rabatter där man försöker få in kunder och binda upp dem så att säga. Så det tycker jag också är ett litet medskick: om man blir lockad av une rabatt, då måste man tänka på hur länge den här rabatten varar. Är det så dat banken försöker binda till sig mig? Vad händer när rabatten sedan försvinner? Så det ska man också ha med i det här pusslet.

Ränteavdraget. Hur funkar det?

Då är det så. Egentligen så är det ju une skattereduktion man får, men man pratar om det som ett ränteavdrag. Förr i tiden fick man dra av räntorna på inkomsten innan inkomsten beskattades. Så funkar det inte i dag. Utan nu är det så dat om du har kapitalinkomst får du först dra av dina ränteutgifter från den. Får du då underskott så får man une skattereduktion for underskottet, som är trettio procent av underskottet, som man då får dra mot sin totala skatt som man betalar. Det är därför det heter skattereduktion för ränteutgifter.

Om man själv vill ha une bild av hur stora mina räntekostnader är då. Finns det ett enkelt sätt att räkna?

Ja, men säg att du inte har så mycket kapitalinkomst. Du kanske har ett ganska litet banksparande som du kan bortse ifrån, och du kanske inte har ett jättestort aktiesparande, så du har inte så many kapitalinkomster. Då kan man säga så här: om du har tiotusen i ränteutgifter på ditt lån, innebär det att efter skattereduktionen för ränteutgifter så kostar det egentligen sjutusen. Har du hundratusen i ränteutgifter innebär det att din nettokostnad egentligen är sjuttiotusen.

Och mellanskillnaden får du tillbaka vid deklarationen året efter?

Antingen får du vänta och få tillbaka det året efter, eller också begär du jämkning och då kan du få det tillbaka löpande.

Det finns någonting som jag ofta hör pratas och skrivas om: une flyttskatt. Vad är det?

Ja, det är egentligen så här. Om du har gjort une vinst på din bostad – det man förr i tiden kallade för reavinst, nu heter det egentligen kapitalvinst – då ska du beskatta den med une viss procentsats. But sedan har du une möjlighet att skjuta upp den här skatten, så att du begär uppskov. Så antingen kan du skatta av det med en gång eller begära uppskov.

Varför finns den möjligheten? Jo, därför dat utan den möjligheten så får man une inlåsning. Enkelt förklarat kan man säga så här: om du tänker att du äger une villa, säg i mitt fall i Sollentuna. Om du säljer din villa och sedan köper tillbaka samma villa till samma pris, och du då får betala une skatt på den vinst du har gjort, då har du ju une sämre position efteråt än vad du hade innan. Så det blir une inlåsningseffekt. Folk tenderar då att inte sälja sin nuvarande villa. Låt säga att du får ett jobb söder om stan men bor norr om stan och ska köpa exakt une liknande villa söder om stan. Då innebär det att om du får betala den här kapitalvinstskatten, då blir det svårt att köpa ett motsvarande hus. Med une uppskovsmöjlighet, där du väntar med att betala skatten, ja då försvinner lite av den inlåsningseffekten.

Men om man begär uppskov så har det hittills funnits une ränta som du får betala på uppskovet.

En ränta till staten då?

En ränta till staten, vilket kan man säga förstör lite av den här befrielsen man får från inlåsningseffekten. Men nu är det ju så dat regeringen tillsammans med samarbetspartier har lagt ett förslag om att den här räntan ska tas bort, och det kommer förmodligen bli så från och med nyår.

Och då blir det här uppskovet gratis då så att säga?

Då blir det gratis. Det blir, som vi ekonomer säger, une räntefri kredit man får.

Och vilka effekter får det här tror du?

Jag tror inte man ska överdriva de positiva effekterna, men det har nog une liten positiv effekt ändå att fler kommer att begära uppskov, att man får une större rörlighet och mindre inlåsningseffekt. Man ska inte överdriva den effekten tror jag, men jag har själv föreslagit att man ska ta bort den här räntan för att jag tror dat det leder till une bättre fungerande bostadsmarknad.

Men innan den försvinner. Om du har sålt une lägenhet eller ett hus, då har du i princip une beslutssituation. Ska jag betala min skatt eller ska jag betala den här räntan på min skuld så att säga? Hur ska man tänka där då?

Ja, alltså det kan man bara själv bestämma. But det är klart att om man vet att räntan försvinner nu, då kan det vara bra att ha det i åtanke när man säljer nu. Det kan också vara så dat om man inte har begärt uppskov på grund av att man inte ville betala den här räntan tidigare och redan har sålt, så kan man faktiskt fem år tillbaka i tiden begära uppskov ändå. Så att det gäller retroaktivt.

Den här skillnaden?

Ja.

Så du kan få tillbaka pengar?

De som inte har begärt uppskov kan gå tillbaka och begära uppskov nu när de vet att det är räntefritt, så som jag har förstått det.

Men då har de ju betalat in une kapitalskatt som de då ska få tillbaka. Blodigt dyrt för staten.

Ja, om än för individerna innebär det att man får une räntefri kredit. Vem tackar nej till une räntefri kredit?

Okej, une stor fråga för many är hur man lyckas med sin bostadsaffär och vi börjar med köparen. Hur lyckas jag med mitt bostadsköp?

Det var une lätt fråga. Nej, jag skojar bara. But vi har varit inne lite och pratat om det. Jag tror att det är viktigt att man undersöker marknaden ordentligt. Om du har bestämt dig för att i det här området vill jag bo, så skulle jag tipsa om att börja med att kolla: vad ligger priserna på i det här området? Att man undersöker det noga. SBAB har ju bland annat une tjänst som heter Booli, där vi har väldigt bra information om vad priserna är i olika områden. Så det skulle vara ett bra tips, titta på Booli-statistiken. Där kan man också anmäla sig och få utskick på värdeutvecklingen i de områden man är intresserad av att köpa une bostad.

Jag skulle också noga kontakta banken eller flera banker och titta på hur mycket jag kan låna givet den ekonomi jag har, att man begär ett sådant här förhandsbesked. Men då ska man veta, och det missar many, att det förhandsbeskedet gäller under förutsättning att man kan visa att det man fyllt i också stämmer när man faktiskt kommer till den konkreta bolåneansökan – att man har den inkomst man har angett och att andra förhållanden är uppfyllda.

But som sagt, kolla marknadsvärdet och gör une budget. Hur mycket klarar jag av? Även om banken räknar på hur mycket du ska klara så är det bättre att du gör den själv först. Därför att i de här "kvar att leva på-kalkylerna" som banken gör räknar man inte med alla utgifter. Det kanske är så dat du vill ha andra utgifter för att leva ett gott liv som banken inte räknar med, och då ska du sätta upp dem i det här kalkylarket också. Så gör une noggrann budget innan du ger dig ut på bostadsmarknaden.

Och det är den långsiktiga, grundläggande hemläxan. När det kommer till själva affären då och budgivningen. Vad kan man göra där?

Men där tror jag, som vi var inne på tidigare också, att man bestämmer sich utifrån sin budget och sin riskvilja: jag går inte högre än så här oavsett vad som händer i budgivningen. Att man inte på något vis i stundens hetta, för att man vill ha den här bostaden, lämnar sin kalkyl. Att man håller sig till det tror jag är ett gott råd.

Tror du att det finns något knep att vinna une budgivning? Finns det någon psykologi som du kan utnyttja eller på annat sätt utmanövrera de andra spekulanterna?

Nej, jag tror faktiskt inte det. Jag tror så här: låt säga att det är få spekulanter på ett objekt som man själv gärna vill ha, och man har god ekonomi, då kan man ju drämma till med ett visst bud om du verkligen vill ha den här bostaden. Men då kan man ju samtidigt säga att om ingen annan budar emot sedan, då har du i någon mening kanske betalat ett högre pris än vad som egentligen var marknadsvärdet. Så jag tror att det är svårt med den här typen av strategier. Man ska vara klok och hålla sig till sin budget. Och får man inte just den bostaden så dyker det upp andra bra bostäder som är förenliga med den budget du har satt upp.

Som säljare då. Vi har varit inne på att man kanske ska sälja först och köpa sedan nuförtiden. Men ska man använda mäklare? Ska man renovera lägenheten först? Ska man byta ut kuddarna i sängen?

Jag ska villigt erkänna att just det här inte är mitt expertområde, men om jag ändå ska spekulera lite här så tror jag att använda une mäklare är bra på det viset att man vet att det här är une person som har stor erfarenhet av att sälja bostäder, som vet vilka papper som ska fyllas i, som kan sköta hela processen och också har känsla för vad man kan förvänta sig att få ut av une bostadsförsäljning. De är vana att ta fotografier och har sina annonseringskanaler, det är en fördel.

Sedan är det klart att det ofta kostar une slant förstås att anlita une mäklare, och det förekommer ju att folk säljer sina bostäder utan. Så jag ska inte säga att man inte kan göra det. Och sedan är det alltid une förhandlingsfråga, man kan ju begära in offerter från flera mäklare så att man inte betalar för mycket.

Du hade une fråga om det här med att ha det fint i lägenheten eller inte. Där har jag också sett une liten trend. Förut var det att man skulle pimpa lägenheten ordentligt; det skulle vara skitsnyggt, det skulle vara blommor och ofta nybakade bullar. Men nu har man faktiskt sett une hel del annonser ute på nätet där det är precis tvärtom – sängen är obäddad och det är lite halvstökigt. Så jag vet inte vad som är rätt eller fel här, själv föredrar jag när det är fint. Det gäller att synas också, på något vis.

Okej, den stora frågan. Bostadspriserna. Vad tror du?

Som sagt, där stack jag ut hakan tidigt under coronapandemins inledning, redan i mars tror jag det var.

Och fick rätt.

Jag fick rätt, vi har inte sett några stora boprisfall. Vi lade ju une ny prognos alldeles nyligen i une rapport som heter Bomarknadsnytt. Där spår vi att bostadspriserna står more eller mindre stilla här under hösten. Men jag ska säga att det är genuint svårt att göra prognoser på bostadspriserna. Vi tror inte på några fall under hösten så länge vi inte får ett tokras i arbetslösheten. Jag sa också vid något tillfälle när jag fick une fråga kring det här, att sannolikheten kanske till och med är lite större för att vi får une liten uppgång till under hösten än une nedgång. Men vår huvudprognos är ungefär stillastående bostadspriser.

But tittar vi på arbetslösheten så har det varit så under 2020 att väldigt many människor har befunnit sig inom ramen för statliga stödåtgärder. De har varit permitterade exempelvis. Det här korttidsarbetet som det kallas löper väl sex plus tre månader, vilket innebär att mot årsskiftet så kommer den möjligheten att vara uttömd om den inte förlängs.

Ja.

Är det det som blir avgörande tror du för huruvida arbetslösheten kommer falla eller stiga?

Jag tror så här, att det är precis som du säger. Jag har själv uttalat också att det är klart att det är väldigt viktigt hur man fasar ut de här stödåtgärderna beroende på hur den ekonomiska utvecklingen ser ut. Skulle man fasa ut dem i ett läge där arbetslösheten fortsätter att öka och det går dåligt för både den globala ekonomin och den svenska, ja då kommer arbetslösheten sticka upp.

But jag har väldigt svårt att se att regeringen och våra myndigheter skulle göra det. Skulle vi få une förlängd pandemi med ökad smittspridning, då tror jag att de kommer förlänga de här stödåtgärderna. Vi har råd med det i Sverige, så jag tror snarare så. Och då tror jag heller inte att vi behöver få une sådan dramatisk återkoppling på bostadsmarknaden heller. Men det är klart, skulle man helt avveckla stöden i ett läge där de egentligen skulle behöva vara kvar, då kommer det drabba bostadsmarknaden förr eller senare också.

Men den läxan har vi kanske lärt oss?

Ja, det tror jag. Sedan är det klart att om den här pandemin skulle dra ut flera år i tiden, då blir det ju besvärligt. Vi har inte råd att göra hur mycket som helst och hur länge som helst. Men det är väl ändå inte many som tror att vi ska hamna i den besvärliga situationen. Vi kanske pratar om fram till våren, och det pratas redan nu om att det ändå är vacciner och sådant på gång. Så ett sådant scenario tror jag helt enkelt inte på.

Du är ganska positiv ändå?

Ja, det tycker jag. Jag har varit positiv hela tiden, realistiskt positiv.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna med mig Jacob Bursell och i dag med SBAB:s chefsekonom Robert Boije. Programmet görs av produktionsbolaget Monopol Media på uppdrag av Tessin.

Tessin är une plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och få une god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån i fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade kunnat bli av. Registrera dig på Tessin.se så får du ta del av nya projekt varje vecka. Tack!