Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar?

Jag tror att de har fel. Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen till Investera på höjden som är Fastighetsprofilerna i en lite ny skepnad. I den här podden kommer vi fortsätta träffa både kända och okända personer från fastighetsbranschens alla hörn och verkligen försöka gå på djupet på vad som är viktigt för dig som fastighetsinvesterare.

Idag har jag träffat Sven-Olof Johansson, grundare och vd för Fastpartner. Han är fastighetsmiljardären som även utnämnt sig själv till Sveriges fattigaste man. Och mer om det kan ni höra i avsnitt tjugofyra av den här podden. Men i det här avsnittet så går vi på djupet kring räntor, inflation och hur man ska navigera i den här turbulensen som vi har på marknaden just nu med krig, skenande priser. Och sen får vi höra om varför han inte är Sveriges svar på Donald Trump.

Sven-Olof Johansson, välkommen till Investera på höjden. Hur är läget?

Det är bra.

Har du promenerat hit i dag?

Ja.

Jag har förstått att du är någon som gillar att gå överallt i stan.

Ja, i Stockholm är det ju jättesmidigt att gå och de flesta möten du har, har du ju på ett ganska rimligt avstånd. Tre kilometer tycker jag det är inget problem att gå.

Nej. Och har man den radien så kan man ta i stort sett alla möten gående.

Ja, det är ju skönt med en mindre stad.

Ja.

I en ganska uppmärksammad blankarrapport här nyligen så sa de att du var, eller pekade ut dig som Sveriges svar på Donald Trump. Jag har lite svårt att se att Donald Trump skulle promenera runt i stan och ta sina möten själv. Finns det några likheter?

Nej, det tycker jag inte egentligen. Donald Trump är ju ett varumärke mera som han lanserar. Och hans ägarandelar i de fastigheter som är labelade med Trump är oftast inte mer än fyra, fem procent. Så mera som sagt var ett varumärkesbyggande än att bygga en fastighetskoncern. Vi äger ju alla våra fastigheter till hundra procent. Och vi utvecklar dem själva och vi gör det under bolagets namn.

Och du har inga politiska ambitioner?

Nej, det har jag inte. Däremot har jag ju träffat honom.

Ja men precis, det var det jag tänkte komma till. Ni har träffats en gång i tiden. Hur var det?

Ja, lite märkligt möte. Han har ju ett kontor i samma byggnad som han bor där på Fifth Avenue i den här guldliknande byggnaden. Mycket folk som är där uppe och väldigt fokuserat på honom som person. Men han hade ett constructionbolag som var väldigt duktiga och de hjälpte—vi byggde i kompanjonskap med en annan amerikansk investerare, en fastighet på First Avenue mittemot FN. Och där var de med i en del av de arbetena.

Och det är en fastighet, det var inom Fastpartner. Och den har ni kvar i dag?

Den sålde vi till tyska handelsdepartementet som använder den för dels övernattning och dels kontor.

Okej. Och du har nyligen kommit hem från New York berättade du här innan.

Ja, det stämmer. Och där har du, du bor delvis där. Du har en lägenhet i alla fall.

Ja, nu har jag ju inte varit där på länge genom covid, men jag brukar ju vara där en hel del. Jag har en våning som jag haft sedan många, många år tillbaka.

Och du gillar att vara där? Är det för att göra affärer eller?

Ja, jag tycker det är a bra miljö och du får alltid lite nya idéer och skapar mycket energi att vara där.

Och vad har du fått med dig för idéer i dag?

Ja, nu hann jag bara vara där i en dag faktiskt. Det som är värt att notera för den amerikanska marknaden, det är att det är en fullständigt tvärnit för allt riskkapital. Det finns inte en startup som kan få kapital i dag. Möjligen om du har ett tillväxtscenario där du kan påvisa att du hela tiden kan växa med vidgade marginaler. Men eftersom ingen kan det i den där branschen så kan man säga dat det är totalt, totalt omöjligt att få kapital för startups eller riskinvesteringar i dag. Och tillväxtbolagen har det jättetufft, jättetufft och alla omprövar sina affärsmodeller.

Och hur tror du det här kommer utveckla sig inom just den startup-världen nu?

Ja, det där slår ju över. Det här kommer vi ju snart se tecken på i Sverige också. Jag menar alltså att Klarna börjar ju fundera över sin kostnadsstruktur och skär ju bort en stor del av personalen, tio procent av personalen. Och det där kommer du att få se mycket mer av tror jag.

Det har ju varit så väldigt många Silicon Valley-profiler har ju varit ute nu och sagt att om inte många av de här startupsen drar i bromsen i dag så kommer, i och med just det du säger att finansieringsklimatet är helt dött, så måste du förlänga din runway tills den här marknaden kommer tillbaka.

Ja, jag menar, man har ju vant sig vid att med stor lätthet bara hämta nytt kapital hela tiden på ständigt stigande värderingar. De värderingarna har man ju i mångt och mycket satt själv och fundamentet för värderingarna kan man ju ifrågasätta i många fall. Men genom att kapitaltillförseln är helt strypt nu så blir det ju en automatisk förändring av hela affärsmodellen och ditt sätt att agera. Du får ju vara mycket mer varsam med kapitalet.

Tidigare har det varit en del av affärsidén att hela tiden, så fort du har förbrukat det gamla kapitalet och påvisat en viss form av tillväxt, så är du där i marknaden igen och på en ännu högre värdering hämtar ditt nytt kapital. Samma sak igen, men utan att kunna leverera någon form av vinst. Och det där går ju inte. Framför allt när pengar börjar kosta pengar. Med den här enorma ränteuppgången som du haft nu, då ställs ju kraven på lönsamhet och att den kommer snabbt mycket hårdare.

Samtidigt så finns det ju otroligt mycket pengar kvar i de här riskkapitalfonderna just som är inriktade mot tech. De verkar hålla i pengarna.

Pengarna försvinner väldigt fort också när du får de här värdekorrigeringarna nedåt. Jag menar, om du tittar på Softbanks substansvärde idag och jämför det med ett halvår sedan, så är det väl halva värdet kvar. Och då har de väl framför allt två noterade bolag. Det här representativa kapitalet är ju inte där längre för du har ju tappat bort det i värdenedgången. Och sen när de här riskkapitalfondernas ägare ser att den här marknaden håller på att verkligen sjunka ihop, då vill man ha uttag ur fonderna och då tvingas man likvidera den här typen av innehav som man har. Eftersom marknaden är så svag så får du inga priser för dem. Så det där är en accelererande effekt. Och den är ju farlig och det där gör att det finns inget riskkapital just nu i USA.

Jag lyssnade på en podcast här igår där Bill Gurley var med. Han är ju en känd profil från Benchmark Capital. Han sa ju att prisutveckling eller värdeutveckling som har varit de senaste arton månaderna med covid, det är bara blunda och glömma bort. För det kommer aldrig komma tillbaka till den nivån om nu inte det kommer en ny pandemi. Men istället bara försöka värdera helt på egen hand för det där är jämförelsetal som är helt, helt orimliga.

Ja, det var en helt overklig period och det där gäller ju väldigt many tillgångsslag. Så att du får en ganska snabb korrigering. Tittar du på börsen som sådan med de här fallen som har varit nu, så de är ju fortfarande på en högre nivå än vad vi hade innan pandemin började. Så korrigeringen har inte varit särskilt stor, utan man har tagit bort de här värsta överdrifterna i stort sett under de här sista ja ett och ett halvt åren.

Vi ska prata i dag om någonting som är högst relevant och något som i dagsläget i alla fall alla pratar om, inte bara inom finansbranschen eller ekonomivärlden. Och det är ju räntor och det är inflation. Och i ett land som Sverige som har haft en väldigt stor prisuppgång både på kommersiella fastigheter men också på bopriser, så blir det ju någonting som påverkar väldigt många människor och det leder ju till en väldigt stor oro, väldigt mycket frågetecken. Och det var väl det jag delvis tänkte försöka reda ut med dig i dag.

Och jag tänkte att vi skulle börja lite med marknadsläget just nu. När du var på besök i den här podden i september 2019, då sa du ungefär såhär att det finns två faktorer som du tittar på: konjunkturellt och finansieringsmöjligheterna. Och då sa du att på räntesidan så kommer centralbanker att se till att det finns väldigt mycket likviditet. Så att på räntesidan såg det väldigt bra ut i dagsläget. Det är låga räntor. Men konjunkturellt så hade det bromsat in ganska mycket. Var står vi idag?

Om jag återigen får återgå till att göra amerikanska referenser eftersom det som händer där borta händer nästan med hundraprocentig sannolikhet något halvår senare även i Sverige eller bara kanske med tre månaders time lag. Fed trodde ju från början att det här skulle vara en inflationssituation som var ganska transitory. Den skulle snabbt alltså lösas upp och man skulle få nya referenstal och därmed så skulle man sen kunna få ner inflationen. Sen har det visat se att inflationen är ju mycket, mycket mer sticky som man säger. Alltså den har tagit sig, bitit sig fast på ett helt annat sätt än vad man trodde tidigare. Och av många, många skäl man kan säga.

I världen så står ju nästan inga faktorer åt rätt håll i dag. Allting går ju åt fel håll. Man har den här leveranskedjeproblematiken, man har brist på vissa centrala råvaror. Man har matpriser som skjuter i höjden. Man har resultatet av felaktig energipolitik som slår igenom med enorma ökningar på energi. Om man tittar på liksom ett gallon bensin i dag i USA kostar i många delstater över sju dollar. Det är någonting helt osannolikt för en amerikan som kanske var van vid en och åttio eller något sånt där vid pump.

Och som sagt, den här situationen har lett till att Fed har omprövat hela sin situation. Så inte nog med att man kommer att genomföra rätt kraftfulla räntehöjningar i ganska snabb takt, så har man också fattat beslut om att man återinvesterar inte längre förfall på obligationssidan och ränteintäkter på obligationssidan, utan istället så ska man dra ner sin balansräkning. Man kommer ju från en nivå på 9000 miljarder dollar i balans idag på Fed. Normalt brukar man ju ligga på 2000 dollar, 3000 dollar—eller 3000 miljarder dollar i balansräkning.

Så nu har man ju fattat beslut om att nu ska man då börja sälja ut bostadsobligationer där man har varit den stora köparen. Så från och med juni börjar man sälja ut bostadsobligationer och från och med september så ska man vara uppe i en takt på 35 miljarder dollar i månaden och i kombination med då utförsäljningar också av treasuries och statsobligationer på 60 miljarder dollar. Så det innebär att man drar in likviditet på runda slängar 100 miljarder dollar i månaden. Och det är ju den direkta motsatsen vad man har gjort tidigare för då har man fört ut 100 miljarder dollar. Så det här får ju enorma likviditetseffekter om man nu kommer att fullföra den här politiken.

Det är för att stävja inflationen.

Det är för att stävja inflation, dra in likviditet. Och man kan säga då, om du tittar i dag på vad ett vanligt mortgageslån kostar i USA, bara för att du har en referens till den marknad som vi har här hemma. Nu är de mortgageslånen oftast lite längre. De ligger mellan 10, 15 upp till 20 år. Men ett tioårslån i dag kostar ungefär 6,25. Och det är till en bra låntagare. Har du en sämre credit rating eller credit historik så får du ju kanske betala åtta, nio procent. Och då börjar ju boendet kosta enormt mycket pengar.

Vad kommer det här då att leda fram till? Jo, den amerikanska konsumenten trängs ju från alla håll i dag. Finansieringskostnaderna för boende går upp dramatiskt. Man har de här enorma energiprishöjningarna, man har prishöjningar på mat, allt det här nödvändiga produkter för att klara det dagliga livet. Och det innebär ju att konsumtionsutrymmet blir ju oerhört begränsat i USA.

Och då kommer du från en situation där man tidigare har fått enorma stimulansinjektioner framför allt från Fed. Man har ju kört ut fyra tusen miljarder dollar i rena kontantstöd i form av finanspolitiska åtgärder då till den amerikanska konsumenten. Och sen har man fört ut nästan ungefär lika mycket till bolagssektorn. Så det innebär att man har alltså subventionerat tillväxten med ungefär belopp motsvarande tjugofem, tjugosex procent av BNP, vilket är liksom helt sanslöst mycket pengar.

Men de här pengarna som kom in i systemet då, gick det till konsumtion eller gick det till tillgångsköp? För man pratar ju mycket om att det är både tillgångsköp och inflation.

Ja, det har ju gått åt båda hållen.

Och att det också drivit på aktiemarknaden och andra tillgångsslag.

Självklart. Krypto och sådana här saker som har varit väldigt populärt. När vi talar om det här med likviditet för risk, att riskkapitaltillgången och så vidare. Mycket av det här riskkapital kom ju från den här typen av finanspolitiska och penningpolitiska stimulanser. Och sen så förvandlas det här till dess direkta motsats. Det där kommer ju att få dramatiska effekter.

Men jag vet att du tidigare pratat om, och det är väl en teori som har funnits också kring inflation, att när man ökade penningmängden tidigare när man har varit och stimulerat och centralbankerna har varit ganska aktiva bara fram till för något år sedan. Då pratar du bland annat i någon intervju om att just det blir inte någon inflation på grund av att man ökar penningmängden just på grund av teknologisk utveckling och att det finns saker som med vår nya digitala transformation gör att inflationen inte blir densamma.

Det stämmer ju. Under förutsättning att de här leveranskedjorna är ostörda. Men nu har de blivit totalt disruptive. Alla ser ju bara till sin egen begränsade situation. Så att man kan säga globaliseringseffekterna har ju helt försvunnit. Istället så går ju globaliseringen åt andra hållet. Så även den faktorn har man ju vänt på.

Tror du att den är ihållande?

Jag tror man omprövar. Alltså man törs inte, man är så skrämd av att känna den här osäkerheten för leveranser av kritiska råvaror.

Ond då är det covid, det är krig, det är...

Ja, allt det här. Alltså alla de här faktorerna samverkar ju just nu. Och sen har du då hela nedstängningen i Kina som då har varit liksom en producent av många insatsvaror i industrin och helt plötsligt så har man stängt ner hela den marknaden på ett helt obegripligt sätt. Och sen har du kriget som sagt var, som i sin tur innebär att egentligen så har tio, elva procent av fossil energi försvunnit, alltså i form av olja och gas. Ryssland står ju faktiskt för elva procent av den totala konsumtionen.

Det är svårt och det är så klart att det är så många faktorer som spelar in. Just priset på insatsvaror, det blir konkurrens antar jag, det leder till ökade priser i leveranskedjorna och det spiller ju över på alla håll och kanter. Även inom fastighetsbranschen och byggbranschen har vi sett enorma prisökningar. Det pratades väldigt mycket om i höstas om att leveranskedjorna var brutna. Vi kommer inte kunna ha allt, det finns inga Ipads, det finns inga datorer, det finns inga komponenter för att bygga de här sakerna. Samtidigt har ju det där kommit ikapp, man hittat nya vägar, man har varit rätt snabb på att hitta alternativa vägar. Kommer vi inte se liknande även på olja, gas? Har man ju sett att det har hänt mycket. Finns det inte en tendens att det här ändras rätt fort?

Industrin har en fantastisk förmåga att överleva och ställa om. Så självklart kommer man att komma över de här problemen också. Det är ju bara att titta på de enorma investeringar som Samsung nu tar för att ta fram halvledare. Det är ju enorma investeringar som man gör. Och självklart, nu är det ju en stark politisk debatt i USA att öppna upp koncessioner igen för fracking oil och ställa om och få nya koncessioner för havsborrning och sånt där, som Biden-administrationen då delvis har varit emot tidigare eftersom det då går ju tvärs emot den miljöpolitik som man vill föra. Men det där kommer man ju att få ändra på och man kommer ju igen sätta i gång amerikansk oljeproduktion i en helt ny nivå än vad man har haft tidigare.

Så det är klart att visst kommer det här att hela tiden mötas och lindras effekterna av hur det ser ut just nu. Men just nu är ju situationen dramatisk. Men det går inte att komma ifrån den här situationen att centralbankerna har ju som sin huvuduppgift trots allt att bekämpa inflation. Och inflationen just nu är ju dramatisk. Jag menar nu upp nio procent i USA. Vi ligger väl på sex, sju procent här också.

Men räcker det att, i Sverige pratar vi om, och det är ju en lite annan situation här, men oftast så följer man ju ändå vad som händer i USA.

Vi har en helt annan situation eftersom våra stöd och stimulans i samband med covid hann ju aldrig ut egentligen ur systemet. Så våra direkta bidrag till konsumtionen i Sverige eller överlevnaden för våra företag, det var ju begränsade belopp. Vi kanske kom upp i ett par procent av BNP att sätta i relation då till tjugofem, tjugosex procent i USA. Så att det gör ju att inflationstrycket här av det skälet är ju betydligt mycket mindre och det ser vi ju också. Det är ju ett lite mer hanterbart inflationstryck i Sverige. Men att Riksbanken kommer att agera, det är ju självklart.

Och du ser ju även då om du tittar på bostadsobligationsmarknaden i Sverige. Även där har ju kostnaden gått upp ordentligt på den typen av obligationer. Och tittar du för fastighetsbolagen, jag skulle säga går du sex månader tillbaks i tiden idag, en normal obligationsfinansiering, alltså utanför bankmarknaden, har vi gått upp med ungefär tre gånger. Det är tre gånger så dyrt idag och emittera en obligation, icke säkerställd obligation, för ett noterat fastighetsbolag än vad det var bara för sex, sju månader sedan. Så det är klart att det är en dramatisk förändring. En enorm, enorm skillnad.

Något liknande kommer du att se på bostadsmarknaden. Idag kommer du att få vänja dig vid bostadslån som kommer att kosta fyra, fem procent.

Jag tänker vi kommer tillbaka till Sverige lite, men om vi håller oss kvar lite vid USA. Kommer räntehöjningar som man nu har i korten om man ska ha ganska aggressiva räntehöjningar, räcker det för att stävja den inflationen? Även om du kommer upp på ganska höga nivåer, men jag menar har du en inflation på nio procent, räcker en räntehöjning om den kommer på fem, sju procent, räcker det för att minska?

Ja, det gör det ju eftersom om konsumenten blir tryckt från alla håll och kanter. Inflation på livsmedel och energi räcker ju ganska långt bara det för att dra ner efterfrågan. Och sen i kombination då med ökade boendekostnader via ökade finansieringskostnader så gör ju det att konsumtionsutrymmet blir ju så oerhört litet. Så efterfrågan i ekonomin sjunker ju. Och när efterfrågan sjunker och utbudet är någorlunda detsamma, ja då går ju självklart inflationen ner. Så att du kommer att få den effekten.

Och tror du USA står inför en recession?

Ja, definitivt. Det är oundvikligt. Och framför allt med den här ganska bryska politiken ifrån Fed. De har ju helt vänt blad kan man ju säga. De har ju helt vänt en helt ny strategi.

Har inte det varit temat lite på de flesta centralbankerna i världen?

Sverige och vad svensk centralbank gör är ju väldigt mycket beroende på vad ECB gör. Så det är därför som vi känner oss fram lite försiktigt. ECB har ju inte gjort någon höjning än, men de kommer ju att komma nu under sommaren. Och vi är ju inte helt självständiga vad det gäller vår centralbankspolitik. Så att vi hänger ju väldigt mycket på det som görs där. Men Fed är trots allt den ledande centralbanken och många har ju fokus och ögonen på vad de gör. Och där är ju politiken drastisk nu och framåt.

Och Ingves sa ju här ganska nyligen i någon intervju att man får räkna med att boräntan kommer fördubblas. Det var en fråga från någon småbarnspappa som var orolig. Att du kommer upp på två procent kanske och sen så bankerna lägger marginalen till på det igen, så att det kanske landar på runt tre, fyra procent. Men räcker det här i Sverige? Vi brukar ändå, vi har ju ändå kommit upp till ganska höga inflationsnivåer, i alla fall på kort sikt. Nu är allting bakåt så det är ju frågan vad som händer här framöver. Vad tror du? Räcker den här typen av höjningar för att få ner inflationen i Sverige? Som du sa, det var en lite annan situation än i USA, men samtidigt så har vi ju höga prisökningar på många håll som drabbar konsumenten även i Sverige.

Vi har ju inte en överstimulerad ekonomi som den amerikanska ekonomin har varit, definitivt, utan tvärtom. Sen kan man säga vi har haft kraftfulla energiprisökningar på grund av den energipolitik som är förd. Det är ju en faktor och den kommer väl att vara någorlunda bestående tills man hittar andra teknologier för det, och framför allt sen får man inte glömma bort den inflationsimpuls som den här gröna omställningen har. För jag menar, det är inte gratis. Vi som fastighetsbolag, vi ser ju vilka investeringar vi gör för att leva upp till de här nya ramverken och kraven. Och taxonomin är ju ganska tuff och alla vi fastighetsbolag försöker ju liksom anpassa oss och det är en stor del av vår strategi i dag.

Det är det här EU-taxonomin då som kan leda till att man inför rätt hårda krav, framför allt på nyproduktion av...

Ja, de har inte riktigt fastnat i exakt hur de ska se ut ännu. Men där finns krav på komponentnivå till exempel.

Ja, det finns krav i flera olika nivåer. Du ska följa hela leveranskedjan så att säga. Så att det där är inte gratis. Självklart så kostar det pengar. Men som sagt var, det svenska konsumtionsutrymmet tror jag kommer att vara lite bättre än det som du ser i USA. Och räntehöjningarna på bostadslånen som självklart, om Ingves tror på en styrränta på 2%, så i en tajtare marknad för även likviditeten i Sverige har ju begränsats ordentligt. Det ser man på obligationsmarknaden. Euromarknaden är i stort sett helt borta. Så kronmarknaden är helt plötsligt bättre än vad euromarknaden har varit på obligationssidan.

Men det här gör ju att bankerna vidgar ju sina marginaler på topp av det här, så att en bostadsfinansiering kan nog mycket väl hamna på runt 4%. Och det är klart att det är en helt ny tillvaro för den som är van vid en och tjugo. Och det påverkar inflationen via konsumtionen då så klart och konsumtionsutrymmet, och i sin tur får man en stävjande effekt. För även vi behöver ju energi. Energipriserna har ju gått upp ordentligt. Även matprisökningarna påverkar ju oss också.

Men om man tänker då att vid någon nivå så finns det ju kanske en krasch. Bankerna pratar alltid om att man har stresstestat boräntor upp till 6, 7% tror jag någonstans. Och är det 4% så låter det som att det borde de flesta klara. Sen är man ju lite osäker på om det här stämmer, om de verkligen klarar det. Framför allt när du har ett inflationstryck från andra matvaror, energi, om man kommer klara det. Och då kan man ju se framför sig ett annat negativt scenario att man klarar inte av.

Nej men du får samma situation här. Du får ett begränsat konsumtionsutrymme och det framtvingar ju en lågkonjunktur självklart.

Och kan det leda till ännu värre så att säga?

Nja, det tror jag, alltså om bankerna säger att de har stresstestat på 7% nivå. Jag skulle säga att den här nog snarare ligger på 5–6%. Men jag tror inte du kommer att få mycket dyrare boendelån än runt 4%. Sen har ju en del, jag skulle säga 75% av marknaden ligger väl kanske rörligt finansierad. Då är det ju de som i första hand drabbas. Men det tror jag hushållen klarar av. För man har ju klarat de här nuvarande kostnadsökningarna på mat och energi på ett ganska hyggligt sätt, och det finns ju buffertar i ekonomin för att klara av även boendekostnadsräntor på 4%. Det tror jag. Så att du kommer inte hamna i en situation där man måste pantrealisera bostadsrätter och villor och sen sälja ut dem i någon form av krisscenario. Dit är det oerhört långt. Svensk bostadsmarknad är ju väldigt stabil och konsumenten har råd även om ett litet fåtal kanske kan få problem. Men det är ett så litet fåtal så det påverkar ju inte den stora situationen.

Man går över lite till den kommersiella fastighetssektorn då. Och vi har ju lysnare som äger lite fastigheter. Man kanske precis har köpt sin första hyresfastighet eller något sådat där. Och där kan man ju se ganska snabbt att i dag så säljs hyresfastigheter ute i—nu pratar vi just bostäder—ute i landet för fyra och en halv, fem procents direktavkastning eller yield. Ser man då att räntorna börjar ticka upp till tre, fyra procent även på då kommersiella sidan, då finns det inte så mycket utrymme kvar för att ligga kvar på de här fastighetspriserna vi har i dag. Och då ska man lägga till att du har även mindre orter, Eskilstuna och sånt där, där har yielderna legat på tre procent nu, tre, tre och en halv procent.

Och då på något sätt, det man kan förstå är ju att de större noterade fastighetsbolagen har räntesäkrat. Man har haft tillgång till obligationsmarknaden under lång tid. Man har säkrat upp finansiering. Och där kan man ju se att där kommer det att finnas köplägen. Jag vet att du har nämnt det också i vd-ord. Men för de så att säga lite mindre fastighetsbolagen så måste det bli en oerhört komplicerad situation om priserna bör ju påverkas mycket.

Ja, det är klart att man kan säga avkastningskrav på en fastighet, den är ju väldigt starkt kopplad till finansieringskosten. Och som jag sa, för de större bolagen så har ju finansieringskosten gått upp kanske med tre gånger på sju, åtta månader tillbaks i tiden. Och tittar man på andrahandsmarknaden på obligationssidan, för obligationer handlas ju hela tiden, så för stora rejtade bolag så handlas deras obligationer i dag på någon nivå som ligger på tre och en halv procent. Och det är ju som sagt var motsvarande situation för sju, åtta månader sen var en och tjugo. Så det är klart, det är en dramatisk förändring. Och självklart kommer det här att påverka avkastningskraven.

Men sen om du går tillbaks till de här mindre bolagen som du refererar till där, de har inte tillgång till obligationsmarknaden. För att ska obligationsmarknaden vara ett bra alternativ för det, då ska du dels vara tillräckligt stor, du ska ha en kreditrejting från Moody's eller S&P eller Fitch eller någon av de här stora. Och ett litet bolag har ju ingen möjlighet att få en sådan rejting. Dessutom ska rejtingen vara på investment grade-nivå alltså.

Och det är inte många som kommer dit. Och det är väl SBB till exempel har väl kanske nyligen nått den.

Ja, visst. De har varit på trippel B minus och de har varit ganska länge. Men SBB har ju ambitionen att gå ett snäpp till. Är du uppe på den nivån, då har ju obligationsmarknaden dels varit ganska öppen och var väldigt likvid. Även om likviditeten har ju förändrats dramatiskt och framför allt i euro, som har varit en jättedjup marknad, har helt plötsligt torkat upp.

Men för de små bolagen, de är inte i närheten att komma in på den marknaden. Utan de är ju då hänvisade till bankfinansiering. Och när man befinner sig i en sån här situation där till exempel bankmarknaden börjar fungera lite sämre, vilket vi ser tecken på just nu, då börjar bankerna att inte titta på expansionskreditgivning utan att titta istället var man har sina kreditrisker. Och det är den perioden man är inne i nu och då är det ju inte frågan om någon nyutlåning. Även om bankerna inte kanske vidgar marginalerna såhär drastiskt och enormt mycket, men successivt så höjer de upp marginalerna. Men framför allt man har inte börjat att låna ut.

Odf då kommer ju de här mindre aktörerna i en väldigt svår situation om de har räknat med att hela tiden kunna omfinansiera sina befintliga lån och sånt där. Nu brukar ju bankerna vara ganska måna om sina kunder i en omfinansieringssituation. Men att tala om någon ny kreditgivning, tvärtom så är det amorteringskrav som kommer istället. Så det är klart att där kan det bli en del problem. Och det kommer säkerligen påverka priserna. Självklart, alltså börsfinansieringskostnaden...

Det blir så att de stora kommer svepa upp hela marknaden för de har fortfarande tillgång till finansiering när det blir svårt för de mindre aktörerna att vara aktiva.

Nu förstod jag inte riktigt.

Nej men jag tänker att om du är ett större noterat bolag så har du tillgång kanske till en bättre finansiering. Du har säkrat upp finansieringen sedan tidigare. Kan det bli en situation där marknaden är mer konsoliderad? Så att det har ju varit så. Mycket institutioner har varit ute och köpt, mycket av de stora bolagen har varit ute och köpt aggressivt på sista tiden. Mycket på grund av kanske just finansieringsfrågan. För det är tuffare för mindre.

Självklart, alltså ändras priser och om priserna kommer ner så blir det väldigt attraktivt för de större bolagen. Och större bolagen har ju förvärvsförmåga alltid egentligen.

Ja för de andra tappar ju, om du säger att bankerna blir lite restriktiva, då tappar ju de nya eller mindre aktörerna kanske sin möjlighet att kunna köpa under den här perioden.

Ja och de större aktörerna, även av banksystemet, så är ju de prioriterade alltid. Och de stora aktörerna har ju alltid credit lines och sånt där som man kan ta till. Och man har alltid en likviditet att kunna köpa fastigheter om man har bra cashflow fortfarande.

Ja för det här är ju lite, det är ju om man tittar på hela banksystemet och det är väl en liten inbyggd problematik att banker har svårt att prissätta risk. Man kan inte gå längre och längre ut på skalan, utan du har ju ett regelverk att förhålla dig till hela tiden. Så att även om lånen ska kosta tio procent för en mindre aktör så lånar du ut på det. Men istället blir det ju att du slår av kranen helt och så försvinner den marknaden. Tror du att det kommer hända samma sak på privat bolånemarknad? Kommer man sluta ge ut bolån, eller är det för viktigt för bankerna?

Bolånemarknaden är en helt annan marknad än den kommersiella fastighetsmarknaden, det måste jag säga. En helt annan marknad som mycket mer är kopplad till individen och individens intjäning och så vidare och totalekonomiska situation. Och där man alltid behandlar bolånetagarna med en större mjukhet än vad man kan göra mot en kommersiell aktör. Så den marknaden vill man alltid se till så den fungerar.

Sen kan man säga alla banker och alla aktörer i marknaden, Buffett har ju sagt det där ganska bra: att regel ett för att lyckas det är att undvika att förlora pengar. Och regel två, det är att hålla sig till den första regeln. Och bankerna är ju experter på att tillämpa den där regeln, kan man ju säga.

But har du något tips då? Du som har varit, du är ju kanske den kändaste uppgång och fall, eller fall, uppgång, fall, uppgång igen personen i Sveriges näringsliv. Och du har haft, när du vände egentligen ditt bolag tog det ungefär sex, sju år vad du har sagt tidigare. Så du har haft väldigt mycket kontakt med banken. Vad är viktigt att ha med sig när man går in i en sån här period i sin relation med kanske en bank? Jag tänker när man befinner sig nu i den här situationen och går in i en väldigt osäker marknad. Man ser att det finns möjligheter, kanske kommer på marknaden, man vill fortsätta göra förvärv. Vad är viktigt att signalera till banken i ett sånt här läge?

Total öppenhet är ju en nödvändighet och en nära kontakt med banken, och att du hela tiden prioriterar bankens utgångspunkter. Ställer dig själv långt bakom det, utan se till så att den som verkligen bär risken, alltså banken i den här situationen, att de alltid känner sig prioriterade. Att du gör allt du kan för att de hela tiden ska kunna känna trygghet med sitt engagemang med bolaget. Och det där gör man ju igenom att agera försiktigt och inte ta för stora risker och inte expandera för snabbt. Det skapar en osäkerhet hos banken. Det är svårt att följa bolag, man vet aldrig riktigt var det befinner sig. Och som sagt var, hela tiden ha en väldigt, väldigt nära kontakt med sin bank.

När jag intervjuade Jacob Karlsson på K-Fastigheter så sa han att han ser alltid till att banken tjänar bra, i alla fall i början. Det var väldigt viktigt för honom att banken—han tog inte den som erbjöd den billigaste räntan, utan den han hade en lång relation med, men såg till så att de också kunde få bra betalt. För över tid så skulle det löna sig den relationen, att när Jacob kommer in om dörren, då finns det också pengar att hämta. Och den signalen vill han alltid hämta. Så klart på en rimlig nivå, men det var lite så han beskrev det.

Ja, jag kanske inte håller med om det helt fullt ut, men däremot det här med finansiering är ju en förtroendebransch. Affärer överhuvudtaget är ju en förtroendebransch. Det bygger ju på att det gäller att bygga förtroende hos alla parter i din omgivning. Och har du det där förtroendet så får du ju en ganska normal prisdiskussion med din bank i alla olika situationer. Och förhållanden växlar ju självklart. Ibland kan bankerna ta bättre betalt, ibland kan du själv utnyttja din förhandssituation. Det gäller ju att hela tiden hitta en balans som gör att alla är nöjda.

Att du överbetalar kan då kanske till och med väcka lite uppmärksamhet, eller lite misstänksamhet hos en bank. Att är det någonting som vi inte ser här, möjligen eftersom den här personen är beredd att betala mer? Så mycket mer? Är det någon risk som vi inte ser? Så jag är inte säker på att det är ett framgångsrecept. Men däremot att bygga förtroende, och det tar ju tid faktiskt. Det är ju det som är problemet. Att bygga upp ett förtroende, det gör du inte över ett år eller två. Det tar oftast tio år att bygga det här förtroendet så att alla vet precis var man har varandra och att man hela tiden visar upp sitt bolag och håller bankerna informerade.

Vi har pratat också om ökade kostnader. I bygg så har man ju sett att priserna har kommit iväg rätt mycket. Jag vet että Svenska Allmännyttan då som bygger mycket hyresbostäder, de gick ut här i förra veckan och sa att priserna hade gått upp mellan tio till trettio procent med något snitt på tolv och en halv procent tror jag. Och att man som såg att det kommer bli problematiskt. Nu finns ju heller inte investeringsstödet. Det har varit väldigt omdebatterat, men det finns ju inte längre och då kommer det vara svårt att producera även hyresrätter på grund av att produktionskostnaderna blir för höga och det går heller inte att kompensera med hyreshöjningar mot hyresgästerna.

Nej, vi har ju en marknad i dag som är i ganska bra balans skulle jag säga. Utbud och efterfrågan på hyresrätter, den är i bra balans. Så jag tror det finns inte utrymme att ta bättre betalt för den marknaden finns inte, den uthyrningsmarknaden finns inte. Men däremot så har ju kostnaden gått upp och det där gör ju självklart att byggandet kommer att go ner ordentligt. Och det är en självklarhet. Jag tror inte att det kommer att påverka den totala marknadsbilden så mycket. Kostnadshöjningarna går ju inte att komma ifrån. Man ser ju nu hur orderingången minskar, framför allt på bostadssidan för de större byggbolagen.

Och om vi tittar på hyresrättssidan där vi vet att Hyresgästföreningen tog tillfället i akt här och säger att nu kommer det bli ökade kostnader och det kommer man försöka föra över på hyresgästen, och då vill man ha statligt stöd för statligt stöd har man ju fått för elmarknaden och sådana saker.

De här stödsystemen, det är ju jättefarligt att ge sig in på den banan överhuvudtaget för det kommer kompensationskrav från allt och alla. Och vi måste väl lära oss att kunna ta någon form av ekonomiskt eget ansvar för det vi gör. Det går inte sen att hela tiden komma tillbaks till staten och be att få kompensation för det ena eller det andra. Vi befinner oss i en ekonomi som hela tiden är föränderlig och i den ekonomin så ingår även kostnadshöjningar. Det går inte att komma till staten med det, utan lite grann så kanske man har vant sig vid att centralbanken har bailat ut alla problem tidigare.

Och nu har man fått en inflation och det gör att centralbankerna har ett väldigt begränsat utrymme och kan inte hålla på med den här typen av stimulansåtgärder som man har gjort via räntenivåerna tidigare. Med minusräntor, det är någonting helt historiskt fel skeende som man aldrig har varit i närheten av. Hade du frågat någon för tio år sen om vi kunde tänka oss, femton år sen före finanskrisen 2008, om vi kunde ha minusräntor, det hade ju ingen trott kan man ju säga.

Nej, och det har ju varit ganska ovanligt om man tittar ur en historisk kontext också. Det finns ju också på just hyresbostäder—å ena sidan, där får man ju ta kompensation för kostnadsökningar i förvaltningen egentligen. Det är väl den möjligheten man har att öka kostnaderna. Man får inte ta hänsyn till räntekostnader till exempel. På kommersiella sidan, där finns det ju, där kan man i alla fall ha en indexjustering.

Ja, där har man ju indexklausuler som fångar upp och de är ju oftast till hundra procent av inflationsutvecklingen. Det hjälper ju dels till, det motverkar ju förstås alla riskkostnadsökningar och det hjälper till till en viss del på räntehöjningssidan, men till ganska begränsad del trots allt. Jag skulle säga fastigheter är ju ett fantastiskt inflationsskydd med de här indexklausulerna, kommersiella fastigheter med fullt index, under förutsättning att de är obelånade. Men om du tar hänsyn till det som blir över efter de vanliga kostnadseffekterna som tar en del av de här indexuppräkningarna, då du kanske får täckning för kanske femton procent av din lånefinansiering. Och de flesta har väl kanske lån i dag på femtio procent. Så att få en full kompensation på räntesidan, det räcker inte indexavtalen till. Långt därifrån.

Vad finns det för fördelar med inflation? Jag tänker på till exempel lånen blir ju så att säga billigare på ett sätt när du har inflation.

Ja, om du skulle kunna betala dem under tiden. Alltså de är ju cashflowkrävande under tiden. Jag tycker det finns inga fördelar med inflation. Du lever mycket bättre i en låginflatorisk ekonomi. Det här kravet på runt två procent, ja det är väl den bästa av alla världar. Ingen är vinnare.

Tror du att det är möjligt att nå dit i Sverige med den politiken eller räntor? Att vi kommer ner till...

Ja, med den tror jag totala sammanklappning av efterfrågan så kommer det att bli en följd av allt det här som pressar konsumenten. Så självklart så kommer vi.

Men pratar vi halvår, ett år?

Ett par år. Jag tror vi kommer att ha två rätt tuffa år framför oss.

Odf vad leder det till i slutändan då? Tror du på arbetslöshet?

Ja, självklart. Du har hela den här techsektorn som du redan har sett det som Klarna gör nu, bara ett litet, litet aktuellt exempel. Reducera med tio procent arbetsstyrkan. Och självklart så kommer ju arbetslösheten att öka när konjunkturen blir sämre. Jag tror inte på något kraschscenario i Sverige. Jag tror på en mycket hårdare landning i USA än i Sverige.

Jag vet att ECB var ute och var lite oroad kring löneinflation. Man såg redan i dag att det fanns bolag i Spanien tror jag det var och lite andra, där man hade börjat indexjustera lönerna också. Och på så sätt då ECB har gått ut och varnat att: "Nej men gör inte det". Samtidigt så blir motreaktionen såhär: "Nej men de vanliga löntagarna får lida då". För de säger att: "Vi kan inte stävja inflationen om lönerna ökar i samma takt som inflationen".

Exakt. Nej, hur ska du kunna hålla emot löneökningskrav med en inflation som ligger på åtta, nio procent? Det är självklart jättesvårt. Jag menar USA har ju redan de här löneökningarna på en sex, sju procent, men de räcker ju inte på långa vägar till för att kompensera kostnadsökningarna för energi, mat och bokostnader. Inte till närmelsevis. Men det är klart att någon gång så kommer man ju så långt ner i den här lågkonjunkturen, så då är det ju dags igen för centralbankerna att börja dra ner på räntorna och finanspolitiken ska börja stimulera igen. Så att jag menar, det är ju alltid den här vågrörelsen och det här spelet fram och tillbaka. Men under de närmaste åren här så är ju inflationsbekämpningen prio ett.

Om man tar det lite ur ett opportunistiskt perspektiv där vi står i dag. Brukar alltid prata om att när det flyter blod på gatorna, det är då man ska vara aktiv och köpa, både kanske på aktiemarknaden men också inom fastigheter. Var ser du inom fastighetsbranschen där det kommer att uppstå bäst lägen? Är det bostäder, kommersiellt, logistik, industri? Var finns det potential nu under den här perioden?

Ja generellt så blir det ju självklart stigande avkastningskrav och därmed fallande priser på fastigheter. Så jag menar, det beror ju på hur—du ska ju vara aktiv över hela spektrat och försöka utnyttja de situationer som dyker upp. Men man kan säga både ifrån ett penningpolitiskt perspektiv och från finanspolitiskt perspektiv, så har man ju lärt sig ganska mycket. Så det finns ju liksom instrument för att dämpa de här drastiska, mest drastiska utfallen. Så att det här att flyta blod på gatorna, det tror jag inte, utan man kommer att mycket tidigare gå in med stimulanser och försöka att dra ner räntekostnader och sånt där så fort man känner att man bara börjar få, tror jag, en vändning i inflationsutvecklingen. Så att säga om ett par år igen så går det för drastiskt utåt och för snabbt så är man ju där och försöker moderera det. Och det där kunde man inte för tjugofem år sedan. Det kan man nu.

Om man går tillbaka till den här krisen som var i början på nittiotalet då centralbanken gjorde helt fel, kan man ju säga. Där huvudmålet var att hålla uppe kronan mot en korg av andra valutor, hade dagsränta på femhundra procent och drog upp räntorna på bostadsfinansiering till tolv, tretton procent. Man gjorde allt fel. Hade man gjort samma sak som man gjorde efter krisen 2008, där man drar ner räntorna och stimulerar och ökar likviditeten i systemet, då hade det inte varit någon fastighetskris 1991, 92.

Så du har ändå förtroende för centralbankernas...

Ja, det finns mycket större kunskap och mycket större förmåga till anpassning. Och man är inte så låst längre i gamla sätt att agera.

Om man tittar lite mer på aktiemarknaden då. Du har ju varit rätt aktiv vad vi har sett, i alla fall där man kan se insiderköp. Ökat SBB till exempel, det har ju varit väldigt nedtryckt, ner femtio, sextio procent va? Var köper man på börsen i dagsläget?

Man kan nog vänta. Man kan vänta och köpa fastigheter och man kan vänta och handla aktier. Jag tycker aktiemarknaden har varit väldigt resilient, stått emot ganska bra måste jag säga såhär långt. Jag tycker inte alls att värderingarna återspeglar vad som har hänt på finansieringssidan. Utan jag tror det finns nog ingen anledning att gå in redan nu. Jag tror det finns nog utrymme för ytterligare en nedgång, kanske på en tio, femton procent. Men det är klart att någon gång så når man ju en punkt där det är värt å gå in.

Techbolagen har ju fått mycket stryk. Är det bra läge där tror du?

De som har en affärsmodell som överlever, ja. Och det är de stora bolagen.

Ja, de stora bolagen. Där ser man hela tiden studsar och folk kommer in där. På många av de här som har en affärsmodell som är svårare att räka hem överhuvudtaget, ja där är ju inte läge.

Såg också att du hade gått in nyligen i en liten startup, PropTech. Wire. Gör du mycket investeringar utanför börsen?

På PropTech-sidan testar vi lite olika idéer. Det här är ju ingen stor investering för oss, utan den är gjord i Compactor också, alltså ägarbolaget till Fastpartner. Där testar vi lite grann vad vi själva kan komma att använda så småningom. Så vi har en liten portfölj av den typen av investeringar. Men det är mer att hålla oss framme. Och digitaliseringen fortgår ju väldigt kraftfullt och vi har satsat rätt mycket på det.

Odf det är någonting att göra med ett svar på ökade förvaltningskostnader.

Ja, det kan man säga. Det är självklart så. Kommer på många andra håll och så måste man hitta en effektivare förvaltning för att klara det. Vi har en ganska hög digitaliseringsgrad faktiskt.

Om man går in lite, avslutar lite personligt. Vad skulle du säga är roligast? Fastigheter eller börs?

Affärer är ju skojigt. Eller ekonomiska samband är ju jättekul. Tillgångsslag i sig har inte stor betydelse. Det finns möjligheter i allt och de här möjligheterna dyker upp lite vid olika tidpunkter, vid olika marknader. Så att jag tycker allt är rätt kul. Jag tycker fortfarande affärer är jättekul fast jag inte har gjort någonting annat i hela mitt liv. Eftersom allting förändras i orsakssambanden, insatsfaktorerna ser helt annorlunda ut vid varje enskilt ögonblick. Så att det är en spännande värld. Alltså du vet, det ser ju alltid lite annorlunda ut varje dag du kommer till kontoret.

Är det det som triggar mest?

Ja, och sen framför allt att du liksom tar del av samhällsutvecklingen på ett ganska konkret sätt.

Du är väldigt intresserad av hästar har jag förstått. Delvis rida, okej. Är hästar en investering eller det är något annat?

Nej, nej, nej. Cashflow går ju bara åt ett håll. Fel. Fel ja.

Du bor delvis i Frankrike och pendlar du fortfarande? Veckovis till Frankrike.

Ja, nu har det varit lite mindre under pandemin där, men det gör jag.

Man kan säga att du är ju väletablerad, erkänd, miljardär pratar man ofta om. Har du några drömmar kvar?

Drömmar har jag nog aldrig haft faktiskt. Att få ta del av utveckling i samhället, livet som sådant.

Det är drömmen i sig?

Ja, frihet är en stor dröm. Det är därför jag har hållit på med det jag gör. Varför har jag alltid varit entreprenör? Jag har haft en anställning i tre månader, det är det enda, någon annan anställning jag aldrig haft. Utan det är att få styra över sin egen tillvaro. Det tror jag betyder mycket, mycket mer än pengarna.

Och du känner att du har den friheten?

Ja, det har jag.

Och har haft den friheten?

Ja, hela mitt liv. Det har varit så väsentligt.

Har du eller ni, skulle jag säga på Fastpartner, någon ambition att bli störst?

Nej, det har vi inte, men lönsammast på sikt.

Är ni det?

Ja, jag tycker att vi har en hygglig lönsamhet, det har vi. Och vi har allting på plats. Vi har bra koll. Bolaget är inte jättestort. Vi har ett fastighetsbestånd kanske på trettiosju, trettioåtta miljarder nu. Och bra lönsamhet sett i relation till den storleken och järnkoll på hela bolaget.

Sven-Olof, tusen tack att du kom till oss i dag.

Kul att vara här. Tack!

Tack.