Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar?

Jag tror att de har fel. Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. I dagens avsnitt tar vi upp den stora snackisen inom tech- och fastighetsbranschen. WeWork-grundaren Adam Neumann reser tre miljarder till en tio miljards värdering från Andreessen Horowitz.

All the money flowing into Adam Neumann's new company Flow. The former WeWork CEO and co-founder receiving a three hundred and fifty million dollar check from venture capital firm Andreessen Horowitz. It's the largest check the firm has ever written in a funding round according to the New York Times.

Med mig för att prata om det här är PropTech-experten Magnus Svantegård, tidigare produktchef på Datscha, som numera jobbar med investeringar på Stronghold Invest. Välkommen hit Magnus.

Tack så mycket för inbjudan. Kul att vara här. Precis, jag delar min dag ungefär hälften, hälften i interna frågeställningar kring digital affärsutveckling med externa sökande av nya investeringar och affärsmöjligheter. Vi är ett litet team under Daniel Kraft på Stronghold Invest som fokuserar på det.

Om man inte kan få nog av dig så rekommenderar jag att man lyssnar på avsnitt tjugofem av Investera på höjden, då vi djupdyker mer om dig och din bakgrund. Men om vi dyker in i dagens ämne, Adam Neumann, en excentrisk grundare av WeWork och en av arkitekterna bakom den mest spektakulära startup-kraschen i USA och inom fastigheter. Bolaget var värderat till fyrtiosju miljarder dollar på toppen, backat av bland annat SoftBank som är en välkänd tech-investerare. Och vi är nog många som har sett serien We Crashed på Apple TV. Kan verkligen rekommendera den om man inte gjort det. Jared Leto i rollen som Adam och Anne Hathaway i rollen som hans fru då, Rebecca Neumann. Båda väldigt karismatiska personligheter. Och vi som har följt WeWork noga tycker nog oss se nåt liknande nu i det här startupen som heter Flow. Vi ska komma in lite mer på vad det är för nånting här tillsammans med Magnus.

But jag tänkte vi ska börja med att lyssna på ett klipp när Adam Neumann pratar om WeLive, som blev en liten del av WeWork-sagan, som aldrig riktigt kom i gång, men som nog skulle kunna vara ett embryo till det här Flow.

So if, if WeWork is the sharing of space and we all have our private space, but we also like to be part of a community, WeLive is the same thing. If you were to get an apartment in New York City today, you'd have to show fifty times rent, which no twenty-four year old has. And then you'd get this horrible hallway with this very small unit that costs a fortune and you'd be by yourself We live as the opposite. All we need is one month security deposit. We charge thirty to forty percent less than it would cause an apartment and we give you shared common space. So even though you have your own kitchen and your own bathroom and shower, you can go to a chef kitchen, you can go to a screening room, you have a bar, and you have a lot of like-minded individuals that hang out every night and just share their experiences and prepare for the next day. And dorm living for grownups. And you said that's working. It's working very well. We're ninety-eight percent full on our first location and it's going to work globally. We're under development all over the world.

Sounds like a pod, eh? Vad säger du Magnus? Är WeLive föregången då till Flow som vi nu har hört i nyheterna?

Ska man vara helt ärlig så vet vi väldigt lite om affärsidén bakom Flow. Den som har gett mest input är väl en pressrelease, bloggpost av A16Z, där man pratar om den bostadskris som finns i USA och så vidare och så vidare. Man berättar hur soulless hyresupplevelsen är for en hyresbostad i USA och att man vill fixa det med Flow. Vad det i praktiken innebär, det vet vi inte än. Men mycket tyder väl på att man vill göra potentiellt en WeLive där man även äger lägenheten. Det är ju ett utav de spår som finns, där man så att säga inte sitter och bara tjänar pengar på arbitraget mellan fastighetsägare och marknaden som i WeWork, utan man faktiskt äger hela kedjan, hela upplevelsen ut mot slutkonsumenten. Det är ju ett spår och det finns ju vissa bevis i det i och med att man vet att Neumann har redan köpt och investerat i flerfamiljshus, inte minst i sydöstra USA, Tennessee och lite fler orter. Jag tror att han är uppe i fyratusen lägenheter och det är ju en hyfsat stor marknadsandel eller hyfsat stor andel portfölj. Sen är det ju en gigantisk marknad i USA självklart.

Det var precis, det är lite olika orter. Orlando, Fort Lauderdale, Miami, Nashville. Och tittar man på de fastigheter som har köpt, man har ju sett ett litet urval. Det verkar ju vara ganska speciella bostäder som har köpt. Några med pool, några med alltså väldigt ska vi säga inriktade för unga, i alla fall om man vid en första anblick.

Jo, men läser man mellan raderna i A16Z så kommer de ju väldigt mycket in på den nya trenden som är med att kunna jobba mer remote, bli lite mer valfri var du bor och var du jobbar. Och att de nu försöker attrahera kanske de här första gångs hyresgästerna. De har tagit sin examen och börjat jobba. Att nå ut dem till den marknaden så att säga. Så det finns ju mycket som tyder på det. Och det var ju samma som WeLive också fokuserade på i New York. Att göra den här så otroligt enkel upplevelse som möjligt att hyra, att bo där, att köpa extra tjänster. Du har allting i en app och du kan liksom otroligt nästintill som en abonnemangstjänst. Även om naturligtvis hyran är där abonnemang i grunden. Men du får mycket mer till.

Och på pappret bygger ändå ett nätverk av människor som är likasinnade. De är kanske ungefär samma ålder, samma bakgrund, samma typ av jobb, samma intressen. Och på så sätt få en trevligare upplevelse än att gå in i en lite sämre hyreslägenhet. Du känner inga grannar, standarden är inte där, det blir svårt med paketutlämning, hämtmaten och så vidare. Men jag antar också att det här ska också leda till att man kan ha lite högre hyror?

Absolut, det är ju ett vinstdrivande företag och A16Z vill ju avkastning på sina pengar. Så på något sätt så vill ju de kunna argumentera för att det här blir en bättre upplevelse, däremot kan det vara extra betalt. Om man tittar tillbaka till början av WeWork och det ändrades ju ganska mycket sedan när kanske Softbank kom in och kraven på värdering ökade. Men tittar man tidigt så handlar det väldigt mycket om att ta kanske lite sekundära platser för just kontorslokaler, hotta upp dem så pass mycket, kunna ta rätt bra betalt. Där hade vi nackdelen dock med att det var kortare hyresavtal då än ett. De flesta fastighetsägare vill ha långa avtal med någon som hyr ett kontor tre år, fem år, sju år. Här blir det ju ganska korta, men du kan ta liksom en premie på att det är korta avtal. Du kan säga upp det på en månad. Jag vet inte exakt hur det var då i WeWork.

Men det är det man tänker, är det liknande här? Men tittar man på de fastigheter som Adam Neumann har köpt så verkar de vara i ganska bra lägen och ganska bra skick. För annars kunde man tänka sig att du hottar upp osexiga fastigheter med ett sådant här koncept, renoverar dem, du har den här appupplevelsen, närhet till grannar, bygger ett community mer och på så sätt kan få upp avkastningen rejält. Men det verkar lite oklart om man tittar på dem.

Ja men absolut, det är väldigt oklart. För dels lägena skiljer en hel del så att säga. Vissa påstås ligga i lite mer B-läge och kanske inte prime prime, där du kan ta ut som störst hyra, utan du kompenserar det då med att bygga någonting mer, något annat än vad som finns på den vanliga hyresmarknaden. Men det finns ju också så att säga teorier om att det är faktiskt inte att de äger hela kedjan, utan av att de fokuserar mer på att bygga nästa generations property management systemstöd och krydda det här med communityfunktionalitet och bygga olika typer av reward system som eventuellt ligger på en blockkedja och så vidare. Så det är mycket, just nu mycket snack i branschen och de läser olika platsannonser som eventuellt är för ett dotterbolag till Flow för att kunna klura ut vad de egentligen avser att bygga. Än så länge så är det väldigt lite som är kommunicerat.

Men jag måste ju säga att det är otroligt kittlande att se att det kommer mycket kapital in i bostadsbranschen, fastighetsbranschen, där man vill förändra det, man vill tänka nytt, man vill leverera en ny produkt. Det tycker jag är fantastiskt. Och där är Adam Neumann en visionär. Han är ju en person som är en otrolig säljare, en person som kan få med sig folk. Så att om det är någon som ska lyckas med att bygga det brandet i alla fall och känslan kring det. Jag kommer ihåg för några år sedan när vi åkte till London och besökte WeWork för första gången, så var det ju något helt annat. Alltså, du kan gå in och dricka öl efter klockan elva upptäckte vi för att vi försökte klockan tio, men det fick man inte göra. Och boka konferensrum med app. Oavsett vi kom från Sverige, man hade appen, man kunde hyra ett konferensrum på tre timmar som vi bokade. Det är ju en speciell känsla. Och det är klart, den fingertoppskänslan är det inte så många som har.

Däremot är det ju otroligt många, även i Sverige och andra fastighetsbolag som försöker sig på det här. Skapa en känsla, skapa ett varumärke. Jag ska bara bo i Heimstadens lägenheter för jag gillar dem och det är en, de är en bra hyresvärd. Men vad tror du? Varför lyckas man inte riktigt med det? Det är i alla fall min åsikt att jag har aldrig hört talas om någon som är lojal sin hyresvärd.

Nej, men det jag tror väldigt mycket det de vill komma åt, så att säga, den kundgruppen som kanske just nu är det ju en trend bland unga akademiker i USA, inte minst inom tech, att flytta till New York. Jag menar, om du är nyexad, strax under trettio, varför vill du inte bo i en stad som New York? Uppleva den buzz:en under några år för att sen flytta därifrån. För det är svårt och få ett, kanske ett godt mellanklassfamiljeliv i New York. Det blir ganska svårt att få ihop. Att då enkelt kunna få den upplevelsen inklusive få boendet så att säga. Och det funkar väldigt enkelt via en app och du signar upp och du får en massa kringtjänster och du vet att du kommer bo i en fastighet.

Och det här blir nästan lite åt co-living-hållet, eventuellt. Det vet man ju inte hur mycket de delar ut av kök eller den typen. Det kan ju fortfarande vara helt separata lägenheter klassiskt, men att det finns mer sociala områden i fastigheten. Det är klart, det låter attraktivt. Och sen kanske du vill flytta till Miami i tre månader. Du vill flytta hit. Att då ha ett brand och en upplevelse och du vet vad du får och inte får. Och det här gör ju också att marknaden blir väldigt nästan likt long stay-marknaden på hotell så att säga. Var går gränsen?

I Sverige, utan att vara expert på hyresbostadsmarknaden, men i Sverige har vi ju en situation med ett regelverk kring hyror, bruksvärdesystem så att jag tvivlar på att man kan få ut mer. Att skapa det varumärket över tid så att säga och bygga upp att det lönar sig inte. Det finns ett maxtak även om vid nyproduktion är det bra nära marknadshyror. Du kan liksom inte ytterligare lägga på tjugo procent i service. För ska vi hårdda det så är det egentligen hyressätt det mest premium du kan bo i. Om vi ska hårdra det i teorin där. För att om någonting är sönder så lyfter du bara telefonen och ringer. Allting är fixat och klart. Du behöver liksom inte sitta i BRF-styrelsemöten och reda ut vem som ska skotta snön om det kommer snö. Allting är bara fixat och klart.

But i Sverige har ju hyresbostäder blivit en viss typ utav paketering. Så även om du skulle ta fram en sådan produkt, så tror jag det blir svårt att hitta den finansiella avkastningen att det är värt att göra det. För du hyr ju ut nästan till allting, vilket som helst. Plus att det är kappat via bruksvärdessystem. Och även om du kan få ut en tvärt högre hyra så kanske du riskerar att någon drar det till hyresnämnden och du vet inte riktigt vad praxis är. Så det tror jag är någonting som ligger fatet för att göra exakt samma sak i Sverige.

Ja, för det är väl också, här jobbar man väl mer med teknik för att spara, alltså få ner kostnaden. För det är det, som du säger, det är kappade hyror. Oftast så går det inte att göra några större hyreshöjningar. Du måste ha förhandlade hyror och då jobbar man mer på kostnadssidan för att få ner det ändå för att få en effektivare förvaltning. Så därför når det väl aldrig, alltså, hyresgästen på samma sätt.

Nej, det-

Även om du bör försöka effektivisera i förvaltningsledet. Du kan ju ta hjälp av digitaliseringen liksom i många olika skeden, i allt från byggprojektering till förvaltningsstadiet av även en bostadsfastighet. Och det görs ju väldigt mycket. Och det är ju väldigt många bostadsfastighetsbolag i dag som investerar i appar, till exempelvis Avy, för att göra processen enklare, både internt fastighetsbolaget och enklare för bostadshyresgästen. Men det är ju en lite skillnad kanske om man verkligen vill bygga ett varumärke, att verkligen sälja in det. I dag tror jag inte att någon tackar nej till ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet i Stockholms län baserat på vilken app de har. Det hade varit fantastiskt om det var så, men jag tror tyvärr inte konkurrensen riktigt är där.

Du tror inte att det går att bygga liknande då och köpa jättebilliga hyresrätter ute i landet och sen så hotta upp dem så pass mycket? För att det bygger ändå på att du vill ha närhet. Alltså du kan tänka dig att betala en högre hyra, lite community, men det ska vara i attraktiva regioner. Och där är, kan jag säga, där priserna är redan ganska, ganska höga ingångsvärden just nu. Får se vad som händer på marknaden nu. Är ju väldigt höga, men också att hyressättningen är, är-

Jag skulle tro att det som skiljer Sverige till USA här är lite möjligheten att ta extra betalt för de här extra tjänsterna som du verkligen vill addera till ditt varumärke. Där tror jag utmaningen är. Finns det stora affärsmöjligheter i Sverige på att nischade dig bygga lite bättre produkter? Absolut. Men jag tror att det som skiljer USA och Sverige här är att i Sverige har vi ett annat, vi har ett bruksvärdessystem som har sina för- och nackdelar. Och jag tror att nackdelen här är att du inte riktigt kan få betalt för det, på liknande som du kanske gör i USA. Och därtill i USA finns också uppsidan att där flyttar man ju betydligt oftare än what man gör i Sverige.

Och varför gör man det? Är det på grund av den fria marknaden?

Väldigt bra fråga. Så har det varit de sista trettio, fyrtio åren i USA vill jag påstå. Det kan vara att man håller hårdare i sina hyreskontrakt. Eller de som bor i hyresrätt i alla fall sitter hårdare, håller hårdare i. Ja, så kan det ju vara. Men det finns också i de attraktiva marknaderna i USA, därför det finns ju trots allt ett visst regelverk kring hyressättningen. Det innebär att är du en genom befintlig hyresgäst, så kan du inte, i vissa marknader i USA, hyran kan inte ändras hur mycket som helst på ett år. Däremot om en lägenhet blir tom, tomställd, då har ju fastighetsägaren en möjlighet att helt ändra priset på den hyreslägenheten. Och jag är absolut ingen expert på det här, men det vet jag. Och det har ju också lett till lite att man kanske försöker tvinga bort hyresgästerna, vilket är naturligtvis en gigantisk nackdel utav det upplägget.

Adam Neumann då, han har ju varit väldigt omdiskuterad. Han har ju inte synts till speciellt mycket. Han gjorde en, han har gjort en intervju tror jag sedan WeWork kraschade och han blev utmanövrerad ur styrelsen först. Först som VD och sen så ur styrelsen. Sen gick han ju därifrån med ett paket på tror jag en komma sju miljarder dollar. Dels så äger han ju fortfarande tio procent i WeWork som numer är noterat. Det blev ju noterat. Värderingen gick ner från fyrtiosju miljarder dollar till nio miljarder vid noteringstillfället. Där har ju inte han under den tiden från den planerade noteringen tills dess så var ju inte han inblandad utan det är andra som tog över. Ändå ett gigantiskt bolag med en värdering på nio miljarder dollar måste man ju säga. Och som sagt, han är delägare där fortfarande.

Samtidigt så har han ju setts som en person som då väldigt girig och tog det här paketet från Softbank på om det nu var en komma sju miljarder dollar. Totalt sett i kompensation, ett konsultavtal, väldigt lukrativt konsultavtal måste jag säga. Men han har ju också jämförts med andra stora. Vi har haft Theranos med Elizabeth Holmes som blev dömd nu för bedrägeri. Han har nästan satts i samma fack, men han har också varit helt tyst och man har inte hört av honom.

Sen kommer kanske en av de mest prominenta investerarna som Marc Andreessen. Och du ska tillägga det som vi pratat om A16Z, som är egentligen Andreessen Horowitz i ett lite nytt namn. Slutar på A och Z och sen är det väl sexton bokstäver där emellan. Men det var ju Marc Andreessen som gick ut med den här pressreleasen. Det var inte från Andreessen Horowitz, utan det var han personligen som stod bakom det här. Att man då vågar satsa, sätta sitt eget varumärke på en sån här person som är så pass omdiskuterad. Nu tycks det ju som att det funkar för att det har fått otroligt mycket uppmärksamhet. Folk börjar väl vända och inse att, ja men det som WeWork var, var ändå ett hyfsat bolag. Sen var det vissa saker som gick lite för långt när det kommer in för stora investerare med för mycket pengar. Men att de då hade en bra affärsidé från början och lyckades bygga ett brand som nu är globalt och ett hyfsat stort varumärke inom kontorsmarknaden ändå. Vad tror du? Vad är det som gör att man vågar satsa på en sån här kontroversiell person?

Ja, som du är inne på där, när man läste nyheten för några dagar sen så var det ju ett antal saker som man liksom hajade till på. Den ena var ju Adam som person. Så man tänkte: "Oj, var inte han nästan persona non grata på marknaden efter allting som har hänt?" Sen var det att A16Z ska lösa bostadskrisen i USA. Det hade man väl kanske inte högst på listan. Sen affärsidén i sig. Och sen finns det också en NIMBY-effekt på det hela som gör det lite komiskt, men den kan vi återkomma till.

Adam som person, jag tror här också skiljer till att börja med så är det ju så att du jämför det med Elizabeth Holmes på Theranos. Och hon ligger ju i en rättslig process där hon så att säga, eller teamet bakom, om de har verkligen ljugit och farit med osanning och brutit mot mycket olika regelverk där de tveklöst satte person i livsfara när de gjorde blodtester som egentligen var fejkade, eller påstås vara fejkade. Adam Neumann har ju inte mig veterligen varit i några rättsliga processer. Det finns en del rättsliga processer, det gör det definitivt mot WeWork, lite mer klassiska på den amerikanska marknaden.

Men sen kan man argumentera om han var den ultimata affärsmannen i många sätt. Han gjorde, blev väldigt ofokuserad, startade extremt mycket olika divisioner inom WeWork. Kanske extremen var att de köpte ett vågmaskinsbolag för att göra surfvågor. Var otroligt kreativ med hur man spenderade pengarna och vad man inte gjorde och gjorde. Och tog in sin fru i bolaget och nära vänner. Gjorde affärer där han själv ägde fastigheter som då hyrdes ut via WeWork och han till och med ägde själv WeWorks varumärke. Är det på gråzon vad man bör göra som en affärs-VD? Ja, absolut, men det tycker jag vi ser ganska mycket av i affärslivet om vi ska vara riktigt ärliga.

Men visst, alla var nog lite chockade av att han fick en så pass stor gigantisk investering. För han fick ju en investering av A16Z för en annan startup för några månader sedan, Flowcarbon, som handlade om carbon credits och att man skulle köpa och sälja det på en blockkedja. Och där är det snarare sjuttio miljoner USA-dollar, så det är ju en gigantisk runda även det. Men det passerade lite i skymundan jämfört med den våg av uppmärksamhet som affären nu fick.

Men jag tror man ska, och så, inte minst som svensk kan man ju verkligen tycka att: oj, var inte han helt bortdömd som att göra en ny runda. Men där tror jag man ska också göra det här i en amerikansk kontext. Och i USA så är väl det här kanske det yttersta beviset på att även om du misslyckas och gör många fel på vägen, vilket är lätt hänt om du, jag vet inte exakt hur gammal han var, men han var väl knappt trettio innan helt plötsligt kommer SoftBank in, fullkomligt häller pengar över dig och tycker att du är den nye, nya Messias. Det är nog ganska många som skulle få en, höja sig själv på piedestalen och göra väldigt många felaktiga beslut i ren, ja, man svävar iväg så att säga.

Du skulle också köpa privatjet helt enkelt.

Tankarna har garanterat slagit mig. Absolut. Så jag tror att han, jag tror att det kanske det här är nog det yttersta beviset. Bara i USA så ser man liksom även ett misslyckande är någonting du lär dig på. Man vill gärna investera i serieentreprenörer, även om det gick åt skogen förra gången. Sen kan man ju diskutera hur det gick åt skogen så att säga om det är saker som, som du var inne på, att om du pratar om etik och moral, alltså att du är duktig på att göra affärer och en duktig visionär. Sen finns det väl den här gråzonen om du då mitt i alltihopa köper fastighet som hyrs. Alltså det är ju den gränsen som man måste ta hänsyn till om man vill göra affärer med en sådan person.

Och i det här fallet så har ju Marc Andreessen bedömt att han har lärt sig och förändrat. För det tror jag också stod någonstans att, eller har kommenterat i alla fall, att han har lärt sig längs med vägen. Och det är klart, nu har han ju också en komma sju miljarder dollar med sig i förmögenhet och då kanske man inte heller gör den typen av affärer för att han har ju inte... När det gäller hans privatekonomi så-

Nej, han behöver ju-

Kanske inte dra det till sin gräns, utan jag skulle gissa att det som är viktigt för honom nu, det är att göra comeback personligen när han har så nedsvärtat varumärke.

Exakt, jag tror det drivs väldigt mycket utav det, tveklöst. Och det finns ju också aspekten här så att säga, hur Adam vill driva på den här förändringen och verkligen, verkligen bevisa och nu har lärt sig. Man kan argumentera mycket för och nackdelar kring WeWork. Har de revolutioniserat kontorsmarknaden? Nej, det kanske de inte har, inte revolutionerat sig. Det är trots allt en liten andel som är WeWork-kontor. Och det fanns ju den typen av kontorshotell tidigare med liksom Reinhold Gustafsson som startade Regus i Stockholm på åttiotalet. Men de har ju trots allt tagit en produkt och gjort den bra och mycket sexiger än de flesta har lyckats med. Det måste man ju ge dem.

Men jag tror också han har lärt sig att det finns en utmaning att inte äga den underliggande asseten. Att sitta på väldigt långa hyreskontrakt mot fastighetsägaren och sen hyra ut på kort. Det finns ju een stor risk, tveklöst, och historiskt har ju nästan alla misslyckats. Titta bara på Regus som har gått igenom åtminstone två rejäla finansiella kriser. Men det är ju så fort du tappar ju så fort det blir tuffa tider så tappar du ju alla intäkter för alla. Eller väldigt många säger upp sina kontrakt. Så det finns ju en väg som gissningarna går här, det är ju att han nu vill äga de här fastigheterna själv för att inte sitta i den problematiken att helt plötsligt sitta på ett långt hyreskontrakt med-

Det är det som är frågan om det här, om Flow då innebär att de även ska äga fastigheterna och sen koppla på tekniken för att göra det så pass effektivt och bygga ett brand. Tekniken och brandet och fokusera på att bygga liksom community. Det är det som är frågan om det är det de avser att göra och hur det kommer att gå. Sen är det ju så att A16Z, det där andra liksom, man fick liksom verkligen, man blev paff att det är A16Z som ger sig in i det här.

Och där finns väl lite om man nystar under här. Det ena är ju att A16Z, de har alltså trettio miljarder USA-dollar under management. Så det är ett gigantiskt bolag. De har nyligen rest en fond på fyra och en halv miljard USA-dollar som ska fokusera just på krypto och blockchain. Och det man inser med de här stora fonderna är att de måste ju relativt snabbt allokera den här summan. Precis som fastighetsfonder måste göra. Har du dragit in en stor fastighetsfond eller vilken storlek som helst? Då gäller det ju att köpa fastigheter. Det är det du lovat dina LPs att leverera på affärsplanen. Och när det gäller de här, ungefär som SoftBank, de kan ju inte hålla på och dutta med små investeringar. De är ju tvungna att ta stora bet. Det är trots allt fyra och en halv miljard USA-dollar du ska investera. Av denna anledning så blir det ju nästan en absurd situation där du gör verkligen gigantiska bet.

Också att du vill göra de här riktigt stora betten för att då få en konkurrensfördel mot de andra som kanske, och det finns ju konkurrenter på amerikanska marknaden som gör, där man gör varianter av det. Antingen att man äger fastigheten och försöker göra liksom en otroligt mycket bättre upplevelse att vara hyresgäst, bostadshyresgäst. Eller att du bara satsar på så att säga techlagret här. El finns ju konkurrenter. Men det, och de har ju, det är ju till och med A16Z som har varit inne och stoppat in kanske fem miljoner USA-dollar. Men här så slår man på stora trummorna och skickar in de stora pengarna.

Men det finns också andra trender. Det är ju att det finns ju ett snack i branschen att A16Z vill gå från att vara bara en klassisk techinvesterare till att bli mer liknande Blackstone och de riktigt stora spelarna. Så man måste bredda sig, inte bara vara en techspelare, utan även kanske gå in i hard assets, alltså inte bara hålla sig på mjukvarulager utan faktiskt också investerer i underliggande värden.

Det tycker jag att det är väl kanske det rimligaste man hört. Att man tänker på i deras strategi att inte bara gå på tekniksidan och att de faktiskt försöker konkurrera eller vill bli BlackRock. De bygger en private equity gigant som BlackRock. BlackRock har ju fastigheter som en av tre huvudsakliga investeringsområden egentligen då. Och denna fund, de har ju köpt även i Sverige och gjort riktigt stora affärer och köpt upp stora hyreskomplex. Så att det är väl när man ser ur det perspektivet att du säger att de är en teknikspelare som breddar fokuset, man har tekniken som bas men också behöver använda det i olika segment. Och då när man har det som bas så säger man: Jo, men vi investerar i fastigheten, men vi vill ha tekniklager på det och det här är ett sätt som matchar det.

Det är ju en spännande så att säga, för det är precis en ny aktör på fastighetsmarknaden som har både och. Det är naturligtvis en extremt lockande tanke. Och sen utifrån deras perspektiv, om de vill göra ett väldigt stort bet i området bostäder, hyreshus, väldigt mycket tech. Det är ju svårt att argumentera om inte Adam Neumann är en av världens bästa säljare. På gott och ont, på gott och ont. Men han verkar ju synnerligen kunna sälja och pitcha sina idéer. Men tror du, om man tittar på, tror du? Det jag tycker i alla fall är svårt om man tittar på tekniken. Det finns ju hela PropTech-sektorn och man pratar ofta väldigt mycket om vad teknik kan göra, men det kräver ofta rätt stora investeringar och nyttan är ganska svår att bedöma. Det är väldigt lätt att säga att vi byter till treglasfönster på den här fastigheten som har riktigt gamla originalfönster. Ja, ganska lätt att förstå vad är nyttan energimässigt då. Men sen finns det så mycket annat då som man känner känns fortfarande som man försöker lösa väldigt mycket, men man är inte riktigt där än. Hur mycket går det att göra så att säga på alltså att ha tekniklagret? Eller är det bara ett sätt att sälja?

Ja, det där är en intressant diskussion. Det är liksom hur lätt är det att räkna hem värdet av en controller? Om vi drar liknelsen som alla anställer konstant hela tiden. Det finns ju naturligtvis jättemycket att göra så du kan använda och tjäna pengar på digitaliseringen. Den största utmaningen för PropTech-bolag till dags datum, det är ju att fastighetsbranschen har gått så pass bra, så de har inte behövt vara effektiva. De har inte behövt... Som representant för den kommersiella fastighetsbranschen så skäms man ju. Att du kan ju nästan spara tjugo, trettio procent av energin i vilken fastighet som helst. I dagens tider med liksom energikris och miljökris så skäms man ju. Varför har ingen gjort någonting? Alla tjänar pengar ändå. Och i ganska många fall så har man skyfflat den här kostnaden oavsett till hyresgästen, så det spelar ingen roll. Så därför har man inte gjort någonting. Så liksom man kan ju argumentera om PropTech är bra eller inte, men liksom man eldar för kråkorna som bransch är ju ohyggligt pinsamt.

Sen är det ju självklart att du kan tjäna pengar på att vara mer effektiv. Alltså om du hittar PropTech-verktyg som Datscha där du kan hitta liksom off-market-affärer som ingen annan har hittat. Det är klart, du kan ju tjäna enorma pengar på det. På samma sätt som att du kan spara väldigt mycket energi. Du kan ge bättre, väldigt många är inne på hyresgästappar så att säga, som det finns ett otroligt behov utav och växer extremt mycket i Sverige. Inte minst med de sista åren med covid, där du tjänar pengar både genom att inte ha liksom pappersfakturor och en väldigt manuell. Du skickar enskilda mejl till alla hyresgäster utan du låter dem sköta det själva. Du tjänar ju pengar och du ger kunden en bättre upplevelse. Gör det att de tar just din hyresrätt eller inte när de väl får möjlighet? Kanske, kanske inte. Jag tror inte det är så jättestort i dagsläget i och med att hyresmarknaden i de svenska storstäderna ser ut som de gör så att säga. Du tar ett hyreskontrakt även om du får det på pappers-avi. Ja, det är möjligt i sekundära lägen eller sämre orter så att säga, där det finns ett utbud så kan du kanske det.

Men ofta pratar de mer om skicket och är badrummet renoverat och sådana här saker. Snarare än kanske kom in till oss och få en härlig upplevelse när du ska felanmäla eller tvätta.

Exakt. Men att det finns att tjäna pengar, det är ju för mig, alltså det finns ju hur mycket exempel som helst så att säga, att man gör det. Men det ska man lägga till också att Adam Neumann privat har ju investerat i ett antal PropTech-startups. Några som lyfts fram i det som är kopplat till det här är ju Hello Alfred, som är property management-system. Walla tror jag, som hette, som är just bolån egentligen då, för att det ska vara enklare att få bolån på den amerikanska marknaden. Och så nån till, Daisy Home som är mer en plattform har jag förstått. Att det spekuleras ju också kring om att det här är byggstenar i Flow, att man ska kunna använda såhär. Sen är det ingen som vet om det stämmer eller inte, men.

Nej, och där finns ju mycket och det är också en trend så att säga. När du drar i gång ett bolag, oavsett vilken nisch man väljer, digitalt eller inte, så får du ju i början vara tvungen att vara väldigt fokuserad på vilket problem du löser. För det är stort nog. Och det är en enorm utmaning att lösa det lilla problemet så att du kan sälja det till en kund. Och gör det också enkelt för kunden att det här gör vi. Men allteftersom så växer de här bolagen och då bör det bli intressant. Kan man liksom slå ihop de här bolagen, göra en lite mer heltäckande lösning. Även om jag direkt vill säga att jag tror inte en sekund på drömmen som många fastighetsbolag har att det bara finns ett system och sen så slipper vi... Alla tycker att det är så jobbigt med it-system. Jag kan tycka att det är lite komiskt så att säga. Jag kan tycka att de flesta problem inom företagen är väl nästan människorna. Det är inte it-systemen, men alla älskar att hacka på it-systemen. Jag har väldigt sällan problem med it-system, extremt sällan.

Men du har mer problem med personer?

Jag ser runtom i affärslivet att ganska mycket problem verkar bottna i personer, inte tekniken. Och exempelvis kan det vara att om man inte, det är klart tekniken inte funkar om du inte väljer att uppgradera programvaran. Du har ingen som tar hand om den eller den som tar hand om den är så att säga, du är bara redo att betala väldigt låga löner. Då får du någon som kanske tar hand om det. Men det kanske inte är rätt person som gör det. Jag kan tycka att det är lite konstigt.

Men åter till så att säga ämnet kring, det är klart att det finns väldigt många olika lösningar i dag för att kanske täcka in en större kedja i dig som är bostadshyresgäst. Du har kanske en app för att öppna dörrar. Du kanske en app för att betala avin. Du har en app för att hitta ditt nya boende när du ska flytta till Miami eller Los Angeles i USA. Du kanske har en annan app eller nån helt annat flöde när du ska hitta finansiering om det innebär att du måste så att säga betala för hela eller en del av lägenheten. Att ta ansvar och äga hela processen, det är klart att det är ett attraktivt upplägg. Och det går ju att göra. Frågan är om det finns finansiering och att du kan hitta liksom den långsiktiga avkastningen på det. Det finns ju också en spekulation kring det här att man försöker bygga någonting kring rent to own. Så att det är en typ av avbetalning. Vi har ju seen några sådana modeller även i Sverige där man, det är en avbetalning så att du betalar en viss del hyra antar jag och sen så en del som går till någon form av amortering och sen så-

Precis, och det var ju lite mellan raderna i Marks brev eller post på A16Z att just det här att man kan under flera år betala hyra och sen har du fortfarande inte ägande. Och varianter där är ju absolut superintressanta så att säga. Jag kan inte bostadsmarknaden och hyresregler och så vidare i USA. Men det är klart att det kan finnas något intressant där, att du över tid så att säga bygger upp ett kapital i ditt boende utan att direkt för den delen från första början köpa hundra procent. Och där ser vi ju olika, ja den som vi nämnde även i Sverige så att säga. Och det tror jag... utmaningen där är ju som alltid, det är ju att ändra beteendet. Det är ju som ungefär som äganderätt i Sverige kontra BRF. JM har ju kommit långt i det, men det är ju, det måste vara tio, femton år sedan de först började prata om äganderätt.

Ja, det är oftast om man tittar på hur många projekt de har så är det ju väldigt få om man tittar på antalet som faktiskt produceras.

Exakt, men nu tror jag det är betydligt fler och att det växer år till år. Och det tar ju tio, femton år för att ändra det här medvetandet. Jag tror de flesta svenskar trodde de bodde i en äganderätt när de egentligen bodde i en BRF. Alltså man ser inte skillnaden. Att man, ja men jag äger ju allting här. Ägar-nyttjanderätt.

Exakt.

Och så tror jag också en utmaning om det kommer nya finansiella upplägg på vilken marknad som helst. Sen är det ju så att i USA kan det vara så på stor marknad. För att om du attraherar en procent early adopters på ett nytt sätt vad det gäller finansiering av bostäder. I Sverige, det är ganska få personer. Men i USA på den marknaden trettio gånger större, då kan det bli stort nog som gör att du kan dra i gång bolaget och du kan liksom börja sälja, du får omsättning och kan på den vägen bygga. Det är någonting som man ofta är väldigt avundsjuk på i att bygga företag i Sverige kontra bygga det i USA.

Ja, om man ska verka på svenska marknaden. Det är klart inom fastigheter och Sverige oftast. Det är någorlunda begränsat.

Ja, det är sannerligen en utmaning när det kommer till en utav världens äldsta industrier. Den har ju utvecklats över hundratals och tusentals år i varje enskilt land till att fungera på ett visst sätt. Och det har man ju, har vi ju, har man ju själv lärt sig och talat sig utomlands. Man kan ju lätt tro att en byggnad är en byggnad och en fastighetsägare är en fastighetsägare och en konsult gör det här och man behöver de här funktionerna och processerna. Men det skiljer ju ofantligt mycket mellan länderna.

Jag läste också att de här rent to own, ja, det har funnits i USA sedan 50-talet. Alltså, om man bara ska slå ihop den delen då, rent to own, och så har det lite proptech och använder teknologi och så här, så har det också funnits de senaste tjugo åren. Och såhär, så att... Och det är väl det som återstår att se om det är en förklädd, ungefär som många tyckte att WeWork var bara en upphottad version av Regus eller något annat.

Exakt. Och då är frågan om det här är samma sak. Det är ju inget fel i sig. Det är ju inget fel i sig om man pratar en stor innovation, men det kan också vara så, vilket du var inne på också, att det kanske inte behöver vara sådär spekulativt, för det är ingen tech-investering från Andreessen Horowitz. Det här är ett fastighetsplay med en liten ny touch. Så att det är ett nytt fastighetsbolag man bygger upp till viss del av teknologi och kanske har vissa fördelar med att man startar det nu. För det som vi kan se många fastighetsbolag som har funnits väldigt länge måste ju då ändra beteendet hos anställda, hyresgäster och du ska införa nya saker. Men bygger man från scratch så har du en ny hyresgäst som kommer in, så är det via det här. Så att det finns, det är lättare att införa ny teknologi.

Ja, till att börja med där, så att säga, bara för att du tar ett befintligt koncept, du förfinar det fem, tio procent och sedan adderar betydligt bättre sälj och marknadsföring. Det är ju många som har gjort en förmögenhet på det och det är ju helt rätt väg att go. Och jag tror också att det är enklare att göra de här förändringarna, för jag tror att det är många fastighetsbolag som vi har sett att, ja men, som har skattat lite och att, ja, men det där WeWork, det kan vi också göra. Som sedan inser att det var lite tuffare än man kanske trodde att skapa en trivsam, attraktiv kontorsmiljö ifrån ett tomställt kontor. Och det var en hyra ur vita väggar och sen så får hyresgästen lösa allting. Det är kanske inte så enkelt som det ser ut.

Nej, för det är väl, då måste du bygga något helt annat. Då pratar vi om att bygga ett varumärke, en känsla. Alltså ungefär som att du köper, sådär, jag gillar Nike-skor, men jag gillar inte Nike-skor på grund av produkten. Det är ju ett varumärke, en känsla. Alltså det blir oftast att jag köper Nike framför Adidas eller något annat. Jag ska köpa ett par sneakers av vana, men det är också för att jag har en lojalitet till varumärket för att jag gillar deras produkter generellt och känslan de produkterna ger mig. Och det är väl lite samma sak i WeWork, att man gillar känslan när man kommer dit. Och är du, har du inte byggt det här varumärket så är det svårare att skapa den känslan. Och det är-

Ja, allt från varumärke men också upplevelsen du kliver in där. Du kanske inte skapar den med en bakgrund från lantmäteri på KTH. Du kanske är bättre rustad på att skapa den och komma från hotell- och konferensbranschen exempelvis. Och det är ju många som har lärt sig.

Ja, det är mer närliggande.

Det är många som har lärt sig den hårda vägen bland fastighetsbolagen. Den här lilla twisten du nämnde i början, NIMBY. Jag frågade innan vad det betyder, men det betyder not in my backyard. Och där finns det ju en rolig aspekt här att Marc Andreessen har själv varit väldigt mycket emot det där han själv bor, ett väldigt välbärgat område.

Precis.

Så han och hans fru bor i Atherton som ligger då nära San Francisco, granne med Menlo Park, väldigt nära Palo Alto. Och det lite komiska här är ju att i våras så skulle de, var det föreslaget att de skulle bygga ett antal townhouse. Alltså det är visst, vi talar inte om gigantiska skyskrapor här, utan ett antal townhouses i det här då, ja kan säga kommun eller församling. Där familjen då Marc Andreessen skrev in till kommunen och klagade högljutt att det här var naturligtvis en fullkomligt befängd tanke. Och det är ju naturligtvis kul att det är samma person som nu potentiellt då blir ordförande. Det nämns som ordförande i det här nya bolaget som ska revolutionera housing crisis i USA. Det måste man ju medge att det finns en rätt rolig story här.

Ja, det måste man säga. Och tajmingen och att det här brevet som de skickar kom ju ut i offentligheten också. Så man kunde se att det var en, man skickade in det till kommunen där i USA. Det finns en sista och det ska jag fråga vad. Det finns en sista spekulation och det, nu har man ju köpt ganska mycket bostäder, men också att man då skulle köpa kontor i och med att du har hela home, alltså arbeta hemifrån mer och då kommer så många lediga kontor att man kommer börja konvertera sånt här till bostäder eller liknande. Vad tror du om det?

Alltså konvertera kontor till bostäder låter ju som en väldigt enkel och bra tanke. Rent projektmässigt och byggmässigt så är det ju ofta lite bökigare. Det kräver ofta betydliga investeringar i vatten och avlopp.

Att det finns ett badrum istället för tjugo.

Exakt. Ett normalt kontorsfastighet och är alla badrummen grupperade kring nästintill hisschaktet och sen så har du allting, alla installationer går i ett schakt eller två schakt ner. Lägenhetsfastigheter är ju mer utspridda på våningsplan. Det finns inte fyra toaletter i mitten. Det kanske finns tjugo toaletter därför att det är tjugo lägenheter. Och det gör ju ofta att den här ekvationen blir väldigt kostsam. Men det vore ju fantastiskt om man lyckades lösa det.

Det låter ju som en lite grund idé, men den har ändå snurrat runt på Twitter i spekulationer och att hans bakgrund inom kontor och kunna hitta nedgångna kontorsbyggnader och bygga bostäder. Men som du säger, att det kanske är billigare att bygga nytt än att konvertera ibland.

Ja, jag hoppas verkligen att det inte är det, för det känns ju miljömässigt befängt så att säga. Bilar ner en stor betongkonstruktion, men risken är att du får åtminstone stomrensa den där fastigheten för att bygga in alla installationer igen, vilket tyvärr tror jag är i många fall för dyrt. Men det är en kittlande tanke så att säga.

Och vad tror du om avslutande den här trenden som nämns kring hemarbete, remote working? Det är många som lyfte upp den trenden för sex månader sedan och sa att nu är beteendet förändrat. Nu hör man inte så mycket kring det utan nu är det väldigt mycket snack om att alla ska tillbaka till kontoren. Är det någon procentuell förändring eller är det en game changer efter pandemin?

Oj, stort ämne som jag brinner mycket för. Kan få komma tillbaka någon annan gång, men om du ska säga kort den här gången. Jag gillar digitala, att man använder digitaliserade produkter fullt ut. Jag gillar också att kunna jobba varifrån som helst. Jag gillar också att allting inte, jag är uppvuxen på landet själv, jag gillar att allting inte är knutet till Stockholm eller storstaden. Här är ju mycket aspekter. Jag tror att de sista siffrorna jag såg i USA, storstäderna, så tror jag femtio procent är tillbaka på kontoren.

Tror du långsiktigt att det är på den nivån? Eller-

Jag tror det skiljer väldigt mycket om man talar för stad. Vi kan ju tycka att Stockholm är en storstad, men det är det ju inte. Även om det här kan nå en pendling kanske på fyrtiofem minuter, en timme, vilket kan vara nog jobbigt. Men jämför vi med riktiga storstäder som London, New York, då talar vi liksom en och en halv timme enkel resa i pendling.

Och då pratar vi om närliggande förorter.

Exakt. Så där tror jag i de riktigt stora städerna så är jag helt övertygad att det kommer få en väldigt stor påverkan. Är det femtio procent eller trettio procent? Jag tror det kanske är närmare trettio procent, mmen det är fortfarande en gigantisk påverkan.

Men du tror ändå att det finns alltså en trend?

Det är jag helt övertygad om. Jag tror också att trenden är att du kanske inte behöver jobb. Och det blir ju lätt en diskussion alltid såhär att det är liksom, du måste vara, antingen är du för att det ska vara helt remote, du är aldrig på kontoret, eller att det ska vara fem dagar i veckan. Det är ett mellanting här så att säga. Skulle jag dra i gång ett bolag nu, då naturligtvis med min bakgrund så skulle det bli högst troligt något tech-relaterat. Jag skulle definitivt inte börja med att hyra ett kontor på tre till fem år på någon stor fastighetsägare. Jag skulle ju börja med att hitta rätt folk, se vad deras drivkraft är och vad de är i livet. För tar man bara nyexade, ja då vill de träffas och vara en del av någonting på ett annat sätt kanske än om du tar mer erfarna som kanske är i småbarnsåren och vill kunna vara mer flexibla på det hållet.

Sen skulle jag, men däremot skulle jag köra fyrtioåttio timmar konferens sista veckan varje månad.

På WeWork då kanske?

Inte WeWork, konferensanläggningar runtom i Sverige. För jag är helt övertygad. Jag jämför gärna sen efter två år vem som har byggt störst företagskultur. Och det finns ju så mycket kring det hela. Så jag är helt övertygad att det här är en trend som kommer. Det kommer inte vara så extrem som under covid. Sen jag har varit ute och föreläst på väldigt mycket fastighetsbolag, ägarkonstellationer, styrelser kring bland annat den här frågan. Och jag brukar ge exempel som man ser att alla sitter och vrider sig och känner sig rätt så okomfortabla. Sen brukar jag säga att de kommer räddas av de gamla cheferna som har byggt en karriär på att jobba på ett visst sätt och vara odigitala, att inte använda en laptop. Och de kommer ju att tvinga in folk. Och framför allt om vi går in i en lågkonjunktur nu, när folk börjar bli lite rädda om jobben. Ja, då kommer de in. Är det det mest effektiva? Är det det bästa för alla parter? Nej, men det är nog bäst for den gamla chefen som har byggt sin karriär. Så de kommer ju räddas av det.

Vad är det också kanske att man vet att det har funkat förr? Det har fungerat hyfsat förr och därför så kör man vidare på det för man vet vad man får i alla fall. Om alla sitter på kontoret.

Ja, men sen om man kan få ut ännu mer eller inte. Men så det är ju tillbaka till liksom den drivkraften personen har. Liksom det funkar att skicka brev på hyresavin också. Det har funkat i hundratals år. Men det kanske är bättre att ta in en tenant-app som Avy och skrapa bort det där. Du behöver inte fyra resurser på backoffice. Det kanske räcker med två. Kunderna blir lite nöjdare och slipper slava bort den där och så vidare och så vidare. Så det beror på lite hur framåtlutad man är. Och när det gäller digitalt, tyvärr, så är det nästan en sport att inte vara framåtlutad.

Magnus Svantegård, stort tack för att du kom hit och kommenterade Adam Neumann.

Tack så jättemycket.

Tack.