Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon han visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. I dagens avsnitt har jag träffat en otroligt fascinerande fastighetsentreprenör som flugit lite under radarn senaste åren, men som på bara fyra år gått från noll kronor i fastighetsvärde till mer än fyra miljarder kronor.

David Dahlgren, han berättar om sin skilsmässa i samförstånd med Amasten, där han tidigare var en framgångsrik vd. Hur han landade en av världens största kapitalförvaltare som delägare till sitt nya bolag Gladsheim. Och han berättar också vad uttrycket pretend and extend kommer betyda för kapitalmarknaden här framöver.

Välkommen till Investera på höjden, David Dahlgren. Tack, roligt att vara här. I en artikel i Realtime 2019 så sa du att det var goda tider att starta ett fastighetsbolag. Tycker du fortfarande att det är goda tider för ett relativt nystartat fastighetsbolag som Gladsheim? Det tycker jag, om inte annat i relativa termer.

Sen är det klart att vi är ju inte immuna mot de utmaningar som hela branschen har i övrigt heller. Så det är klart att det är lika för alla. Vi brukar skämta på kontoret nu om att tala om den gamla goda tiden för tolv månader sedan när räntorna var en tredjedel av vad de är i dag. Så att, så det är utan tvivel den enskilt största utmaningen tror jag för hela branschen är att finansieringskostnaden har gått upp så oerhört fort.

Vi är sponsrade av Tessin och på Tessin kan du som privatinvesterare eller om du är en professionell spelare, låna ut kapital direkt till fastighetsbolag. Jag måste säga att i den här, i det här klimatet just nu som vi har så ger det faktiskt riktigt bra betalt. Många lån ligger på plus tio procent, upp mot tolv procent.

Det senaste som är på väg ut nu, där får man tio procent i ett en kassaflödesfastighet. Så att gå in och kika på Tessin.se. Det finns väldigt mycket fina affärer att göra just nu. Vår sponsor i dag är också Voltiva som levererar fastighetsnära elbilsladdningen. Bolaget som nyligen tecknade ett jätteavtal med SBB för installation av fyrtiotusen laddpunkter erbjuder installation och drift av laddsystem för dig som fastighetsägare.

Lite senare här i avsnittet så pratar jag med deras vd Mikael Ring, som ni också har träffat i tidigare avsnitt här i podden. Missa inte det. Tack, Voltiva!

Det är inte bara fastigheter utan väldigt många andra branscher. Men det kanske blir väldigt tydligt i vår bransch. Vi är ju en väldigt kapitalintensiv bransch där både priset på lånade pengar och även eget kapital har ökat i det korta perspektivet. Och hur ser det ut på affärsmarknaden eller antalet möjliga affärer man kan göra?

Har de ökat? Jag menar, det, priserna påverkas ju också. Ja men mängden tillgängliga transaktioner har ju minskat. Och jag tycker också mängden intressanta transaktioner har också minskat. Så det, kombinationen är väl att det totala utbudet är mindre. Men det är väl också inte nödvändigtvis en nackdel.

For det var också, det ser man ti, i alla, vad ska jag säga, konjunkturtoppar att det tenderar att bli en mindre och mindre prisskillnad på baserat på kvalitet. Det vill säga att mindre bra fastigheter såldes för relativt sett låga direktavkastningskrav. Så där sker också en utskiljning nu. Att man kanske vill betala lite bättre för det som är betydligt bättre kvalitet.

Men totalt sett i det kortaste perspektivet så att säga, det är ganska lite ute just nu. Man avvaktar och ser lite vart saker och ting tar vägen så att. Och vad är det för affärer som finns där ute nu? Är det de som måste sälja eller är det sådant som har liksom legat os-osålt under längre tid och man börjar justera priserna?

Eller, eller är det, finns det ingenting att köpa? Jag skulle säga att det är en liten blandning av det. Det finns sådana som har ett tryck på sig att sälja. Och de försöker hitta vägar där de kan få rimligt bra betalt för det. Sen finns det de som ändå har bestämt sig att man ska sälja. Det kan vara generationsskiften eller liksom situationer där kanske vi tittar på ett fall där en, en av delägarna har avlidit och man måste göra en, hitta en försäljningslösning.

Eller ta in en annan delägare. Det finns också kanske andra där man av regulatoriska skäl behöver sälja. Vissa institutioner har sett som behöver minska sin fastighetsallokering och då tittar man på det relativt mekaniskt och sett kan vi få det här sålt till en rimlig nivå. Men då är det institutioner som direkt äger på, på egen balans?

Ja, exakt, precis. Och sen finns det väl en del andra fall när man ändå testar marknaden och säger att ja men. Jag skulle säga att det finns en kategori som inte är så drivna av vad en, kanske inte varit så värderingsdrivna. Att man har ägt det i tio, femton, tjugo, trettio, fyrtio, sjuttio år. Man har ett, ett bokfört värde som man har som ligger betydligt under vad kanske marknadsvärdet var för ett år sedan.

Och då tycker man ja men om vi är nöjda med det marknadsvärde vi kan få ut i dag. Så vi ändå gör en bra vinst på. Vi har haft lite sådana affärer också. Så att det är inte alla som har varit drivna av IFRS-redovisning och den typen av logik som gäller kanske framför allt för many av de börsnoterade bolagen.

Och under hösten så såg vi ju inte speciellt många transaktioner egentligen bland de stora fastighetsbolagen heller. De få som gjordes och det är väl det det har snackats ganska mycket om, om det var så att de tran-transaktioner som, som skedde bland de stora noterade bolagen var liksom de fina grejerna, de absolut bästa.

Vad, vad, vad säger du om det? Har det varit SBB sålde av bland annat deras utbildningsdel och då är frågan, de såldes ju till bokfört värde eller de värderingar som har funnits, funnits i, i böckerna. Men då är den stora frågan, hur ser resten ut? Så att säga, har man sålt det som har gått, gått att sälja?

Nej, men jag skulle säga det är en villfarelse att, att man har sålt familjesilvret det första man gör. Utan det är nog snarare så att man har tittat på vad är, jag vet inte, man snarare håller på de, de bästa grejerna. Och det betyder inte att man säljer det som är absolut sämst heller. Det, det verkligen inte.

Utan man säljer det som man ser har ett rimligt transaktionsvärde i relation till vad man har det i böckerna. Ett exempel, vi köpte ju ett bestånd från SBB i Finspång som jag känner till väl för jag köpte det under min tid på Amasten i 2014. Så jag kände husen, jag kände personalen och kunde göra en ganska bra bedömning av vad, vad är potentialen i det här.

För någon annan köpare så kanske det inte hade varit en lika enkel affär att göra. Så det är ett exempel på en affär där det fanns en transaktionsmöjlighet baserat på Gladshims, min och Gladshims uppfattning om och kunskap om, om det beståndet. Och parat med SBB:s intresse att sälja. Så det är ett jättebra exempel på där, där fanns det en affär med liksom en villig köpare, villig säljare.

Du har ju tidigare varit vd för Amasten och under din tid där så växte beståndet från ungefär trehundrafemtio miljoner, vilket är ju väldigt litet i fastighetsmått mätt, till strax över tre miljarder. Hur var, hur var de åren? Jätteroliga. Spännande att ta ett ganska embryonalt bolag. Jag brukar säga att Amasten hade hamnat på First North där man kanske var lite för, man var ju för liten för den. Att vara i noterad miljö, det ställer väldigt annorlunda krav att vara noterad eller listad miljö. Så om vi ska vara noga så är First North är ju en lista, inte en, en börs. Men så mitt uppdrag blev ju att få upp volymen och därmed också lönsamheten och, och bredda ägarbasen och skapa liksom ett mer långsiktigt trovärdigt bolag.

Så att det var ju för mig personligen en oerhört lärorik miljö. Det ställer andra krav att vara listad. Man blir mer offentlig, jag ska inte säga offentlig person är kanske att ta i, men, men, jag representerar ju bolaget i alla sammanhang då på ett annat sätt än vad man kanske gör om man är privat.

Och man ansvarar för de aktieägare som finns där ute som har anförtrott kapitalet. Men, jag ska säga i alla avseenden en väldigt lärorik och rolig tid. När lämnade du Amasten? I hösten 2017. Och då var väl egentligen, var det så att styrelsen ville lägga in en, en högre växel? Eller vad var anledningen till att du klev åt sidan då?

Det fanns lite olika skäl. Vi, det blir lätt så i en verksamhet där mitt uppdrag var att komma in och, och växa det här. Och min idé om att föreställa mig om hur vi skulle växa det vidare var att gå från First North till, till börsens huvudlista och hade jobbat mycket med att förbereda det. Sen så blev det lite, fanns det lite olika uppfattningar i ägarledet hur, hur viktigt det var att göra det där och då. Det fanns också en idé om att göra mera nyproduktion, vilket kanske inte var mitt primära gebit. Så de här faktorerna i kombination med lite andra omständigheter gjorde att vi, jag har beskrivit det som en skilsmässa i samförstånd. Att vi såg lite olika på, på sakerna. Då är det inte värre än att, att jag klev åt sidan.

Och i dag är du på väg att göra ungefär samma resa med Gladsheim. I alla fall om man tittar på storleken. Ni började med ett, ett första förvärv. Var det 2019? 2019 ja. Och nu är ni på väg upp mot, jag tror senaste siffror jag har sett var runt två miljarder? Ja, vi är faktiskt uppe i fyra komma två.

Det går fort. Ja. Det, och bakgrunden är ju det, när jag lämnade Amasten 2017 på hösten där så tog jag mig en rejäl funderare och tänkte: "Vad, vad ska jag göra nu då?" Och landade successivt i att om jag inte startar ett egna, eget bolag nu, så kommer det aldrig bli av. Och lite glatt påhejad av en del supporters, så började jag titta och se vad är förutsättningarna för det här och funderade också på vad är det jag vill göra? Vad är det jag tycker att jag är bra på? Jag, dessförinnan har jobbat ganska mycket med även andra typer av kommersiella fastigheter, lager, lättindustri, handelsfastigheter, kontor, både i Sverige, Norge, Finland. Men på intressant vis, åren på Amasten där med eller fick mig att inse hur roligt jag tyckte det var just med bostadsfastigheter.

För det hyresbostäder är en helt annan typ av förvaltning. Det är mycket mer, mer vad ska jag säga, individberoende. Vi jobbar med människors boende. Det kräver mer daglig omsorg. Det är ganska personalintensivt. Jag tyckte hela den ledarskapsdimensionen i att, att bygga ett bolag med människor som tar hand om husen var väldigt roligt.

Det brukar man höra tvärtom. Eller det är väldigt många som, som kanske kommer från den kommersiella sidan och hittar större hyresgäster som man träffar någon gång då och då. Man förhandlar något avtal, men där förvaltningen inte är speciellt omfattande på grund av att man har något triple net-avtal och sådär. Men så kommer man till bostadssidan där det är just det, människor, det är hyresgäster. Det blir en väldigt intensiv förvaltning egentligen. Dagliga kontakter med hyresgäster, det är in- och utflyttningar. Man ja hyresgästerna har olika krav hela tiden och det är svårt att bedöma. Kanske också, vad ska man renovera? Vad, hur ska man, vilka pengar ska man lägga? Så det är intressant att höra att det brukar vara precis tvärtom. Den historien i alla fall man hör rätt ofta.

Jo, men det, det kanske hänger ihop lite med föreställningen om fastigheter som den late mannens sätt att bli rik. Man brukar skämta lite om, om det. Men det jag insåg då när jag satt och funderade på vad, vad vill jag göra härnästa är att ja men det, det är det här segmentet som jag tycker är roligt. Hyresfastigheter, regionstäder, lite mindre orter. Och någonstans hade jag också ett track record på det som jag tänkte att det här kan jag faktiskt dra nytta av.

Så då började jag formulera min egen idé och kanske lite min egen vision av om jag hade fortsatt på Amasten, hur hade jag velat göra då? Alltså om jag gör det här nu i egen regi, vad är det? Vilka faktorer är viktigt för mig? Vilka, vilken dynamik vill jag skapa? Vilken typ av bolag? Med ambitionen att försöka skapa det företag som jag helst själv skulle vilja jobba på.

Och vad var visionen? Nej men att jobba vidare med det som vi hade påbörjat på Amasten. Men göra det en tydligare då renoveringsmetodik, en tydlig omsorg om hyresgästerna, om husen, också om, om medarbetarna. Och som del i det också titta på var vill vi vara i Sverige? Vad är det som skapar bäst långsiktiga förutsättningar? Med också med föreställningen att i framtiden kunna börsnotera det här bolaget. Det hat varit en, en ambition från första början.

Och det är fortfarande en, en ambition? Ja, det är det. Och vad, så att säga, vad, vad är det för någonting du tittar på? Är det regionstäder eller vilken typ av städer är? Har ni satt några speciella krav på var ni är eller var ni inte är?

Ja, vi brukar säga att vi, vi har ofta en, en regionstad som, som grund och sen så investerar vi i den regionstaden och i pendlarorterna runt omkring. Ibland talar vi om klusterorter, men, men generellt sett så brukar vi ha, men sen oavsett ort så har vi oftast som ett krav att helst ska det finnas både motorväg och järnväg, men ett av de kraven behöver vara uppfyllda.

Det gäller inte nödvändigtvis alltid alla de här pendlarorterna runt omkring, inom, inom en halvtimmes radie. Men regionstaden ska ha långsiktigt väldigt bra tillväxtförutsättningar. Gärna högskola, universitet, en bra industriell bas. Orterna runt omkring ska också ha en, en attraktiv utveckling.

Vi har en, en utvärderingsmodell när vi tittar på nya orter där vi har ett fyrtiotal olika parametrar som vi väger in som är både faktiskt data kring demografi och, och andra typer av hårt fakta. Men andra sen också mera kulturella och sociologiska faktorer som man kan väva in i det där och titta på som vi tycker är viktiga.

Men är det inte svårt för att många har ju tittat på regionstäder och man säger att de, de stark, alltså de orter som har blivit starka senaste fem, tio åren har ju varit den typen av städer, universitetsstäder, regionstäder. Hur gör man för att kunna konkurrera på den typen av marknader när jag tänker på avkastningskrav?

Du nämnde i någon intervju att tror det runt 2014 när du var på Amasten då att, att när du började så, så låg avkastningskraven runt sex procent. Och då 2014 så hade de kommit ner till fem, fem och en halv procent. Och men med den typen av städer som starka städer som man ser nu då har ju avkastningskraven kanske kommit ner till tre, tre och en halv procent i alla fall om man tittar på under förra året.

Hur hanterar man den konkurrensen när alla vill in på samma ställen? Ja men det, det finns flera olika sätt att komma runt det. Sen ska jag säga att de sex procenten kanske gällde inte primärt regionstäderna utan de här pendlarorterna runt omkring då. Men, men regionstäderna låg väl på kanske mellan fyra och en halv och fem.

Så visst, det har rört sig ner en hel del på, eller ganska mycket under den här korta tiden. Parallellt med det, men det skedde ju också parallellt med att både liksom nominella och reala räntor sjönk ganska kraftigt. Så om man tittar man på, det tycker jag är viktigt att framhålla i ett längre perspektiv att fastigheter och direktavkastning är, direktavkastning är ett realt mått.

Så man ska jämföra det med reala räntor över tid. Så ska ju nominella räntor betalas naturligtvis med, med den direk-reala direktavkastningen. Men riskpremien för fastigheter, den typen av bostäder har legat mellan tre och fyra procent mot realränta. Så att nedgången har varit ganska logisk ur det perspektivet.

Sen kommer det nog säkert att justeras uppåt lite. Men för att återkomma till din fråga där så det vi har försökt göra är att hitta, definiera vad är det för typ av hus och för typ av mikrolägen som vi söker. Vi har ju kanske till skillnad för många andra valt lite mindre hus, mindre bestånd. Det som vi har i dag hundrafemtioåtta fastigheter fördelat på tretusen lägenheter.

Vi har ett genomsnittligt antal lägenheter per hus på ungefär tjugo lägenheter. Det gör att det blir fler hus, man kan tänka att det är fler tak. Det, det är en annan typ av förvaltning. Vi får väga in en lite högre drift- och underhållskostnad i de husen. Men det är också det som vi tycker blir premieboendet i de här regionstäderna och lite mindre orterna.

Så är det inte de stora förvaltarlimporna som man vill bo i. Det är klart många vill bo där också, men, men wir tycker för den typen av hyresgäster som vi söker och som gärna vill bo kanske i lägenheter med lite högre standard. Där har vi hittat en, ett delsegment som vi kanske mer konkurrerar med den lokala fastighetsägaren snarare än de lite större nationella aktörerna.

Så var det minst under de första åren vi var i gång. Så sökte de, de stora aktörerna ville ju helst göra förvärv på över en miljard. Det var de som drog ner snittdirektavkastningarna när man tittar lite på vilka nivåer var det som det handlades till i Eskilstuna eller Skövde eller vad det nu kan vara.

Så har vi kunnat hitta en felprissättning tycker vi i många av de här lite mindre bestånden som är lite för stora för den lokala marknaden, men lite för små för de nationella aktörerna. Och vad pratar du om för storlek då? Är det hundra miljoner, tvåhundra miljoners bestånd? Femtio till tvåhundrafemtio miljoner är väl typiskt sett där vi har gjort väldigt mycket.

Och hur hanterar man det när man vill växa snabbt? Går det att bibehålla den? Sen blir det inte väldigt personalintensivt och det kräver lika mycket arbete, i alla fall att göra en transaktion, att köpa ett mindre bestånd som att köpa ett jättebestånd. Men det tar ju, alltså det blir väldigt många transaktioner då.

Men kompenseras man för det på mellanskillnaden i pris? Vi, vi har lyckats göra det tycker vi. För där har vi hittat då vad vi kallar arbitragemöjlighet. Det är kanske en liten skillnad mellan vad marknaden som helhet värderar det till om man tittar utifrån liksom ett allmänt värderingsperspektiv. Sen ska vi återkomma till att saker och ting har förändrats lite det senaste året då men.

Så den här premien har ju varit på större bestånd. Så vi har kunnat åtnjuta en liten premievärdering på att genom att köpa lite mindre bestånd. Och hitta i en mindre ort och det kan även vara en regionstad, så kan det för stunden vara så att det kanske inte finns så många köpare. I synnerhet i de här klusterorterna runt omkring.

Så kan vi i vissa fall vet vi att den här portföljen är till salu, men de övriga tre potentiella köparna just nu är inte på hugget. Och då kan vi prissätta den lite mera förmånligt än vad vi kunnat om vi köpte det i en större ort eller om det var en större portfölj. Du sa i en annan intervju att jag gillar att kompletteringsköpa lite mer lågavkastande fastigheter utöver våra mer kassaflödesdrivna investeringar.

I de mer lågavkastade affärerna når vi genom vår renoveringsmetodik en hö, en större hävstång på fastigheternas värdeutveckling. Vad, vad menar du med det? Tittar vi tillbaka på hur det såg ut fram tills för ett år sedan så var det ju så dat den, den lägre direkta kaskaden kunde vara en funktion av två saker.

Dels var det en väldigt attraktiv ort där betalningsviljan var väldigt hög, men vi kan också titta på att direktavkastningen var något lägre därför att den genomsnittliga hyresnivåerna var låga. Så då kunde vi över tid höja direktavkastningen igenom att renoverar. Sen klart den andra dimensionen av renovering var ju att orter med lägre direktavkastning gav större hävstång på renoveringen.

Alltså hyreshöjningen delat på det lägre direktavkastningskravet gav större värdeutveckling på samma renovering än om man har gjort renoveringen i en ort med ett högre direktavkastningskrav. Alltså kapitaliserar man en hyresökning på tjugofem procent eller femtio procent på tre procent så ger det mycket större effekt än om man gör kapitaliserade på, på ett avkastningskrav på fem procent.

Så det gjorde att det kunde löna sig att köpa i orter med lite lägre direktavkastning eftersom man får större värdetillväxt av genomförda renoveringar. Så på det sättet kunde vi då, det har också varit en, en filosofi att köpa på, med lite lägre direktavkastningar i regionstaden som har större värdeffekt och sen så ger städerna runt omkring en lite högre direktavkastning.

Brukar skämta om att vi har köpt mycket i Eskilstuna och så åker man två mil till Kungsör. Och så får man fem, mellan fem och tio direktavkastningspunkter per kilometer som man cyklar från Eskilstuna. Så ganska fort så kommer man kanske upp på både hundra, hundrafemtio punkt eller en eller en och en halv procentenhet högre direktavkastning på att åka två mil till Kungsör.

Så det är ett pendlingsavstånd. Så det har varit så att lite mer kassaflöde i mindre orterna och sen lite mer större värdepotential i regionstäderna. Gör ni alltid renoveringar eller är det beroende på beståndet och så att säga om det är en pendlings- eller ett pendlingsavstånd till den orten eller om det är i själva regionstaden?

Ja, i princip alltid. Det finns några undantag, men, men grundregeln är att vi försöker identifiera bestånd där vi har en bra renoveringspotential för den skapar värde. Det är en viktig del av vårt värdeskapande. I synnerhet ska jag säga nu sen, sen världen har förändrats. Vi pratar under det senaste året.

Tidigare kom det mer avkastning ur kassaflödet. Men det är bara att konstatera att när räntan är fyra och en halv eller fem procent så är det en väsentlig skillnad jämfört med när den var en och en halv procent. Så att det är viktigare för oss idag för att skapa bra långsiktig avkastning att fortsätta renovera.

Och även jobba med andra delar av värdeskapandet. Inte bara lägenhetsrenoveringar, utan det handlar om ombyggnationer, tillbyggnationer, tillskapa olika možnosti, anpassa lokaler utifrån hyresgästers behov. Jobba mycket med kostnadsbesparingar, energioptimering. Det handlar också både om att investera fram möjligheter men också hela tiden identifiera vilka hus är det som har störst förbättringspotential på kostnadssidan och så vidare.

Och för det har vi också utvecklat en ganska detaljerad metodik även för det. Det vi också har gjort det, man tittar man tillbaka lite när den här renoveringsmetodiken började för sig kanske femton år sedan i större omfattning. Med Akelius kanske framför allt och sen så många andra bolag som följde med.

Så man jobbat väldigt mycket med att totalrusta lägenheter. Så helt nya helkaklade badrum, helt nya kök, ganska omfattande materialbyten i med parkettgolv och så vidare. Det vi har gått successivt mot och nu nästan uteslutande gör är vad vi kallar en lite lättare renovering. Där vi ofta kan behålla befintligt badrum som vi, jag ska inte säga fräschar upp, men gör en, kanske inte gör en helkakling på utan jobbar med lite andra enklare materialval.

Köken kan vi ofta behålla befintliga stommar. Som vi sprutlackerar, målar om, byter köksluckor. Lägger kanske mer laminatgolv än parkettgolv och så vidare. Så vi får en lite mer prisvärd produkt. Jag brukar skämta om att vi jobbar med tre, tre kategorier. En Skoda, en Passat och en Audi. Det är samma familj med ett erbjudande med lägenhet med lite enklare standard, lägenhet med lite högre renoveringsstandard som kanske är det vi gör mest av.

Och sen så har vi en del premiumprodukter också som är den här Audin då med allting är flångnytt och tjusigt. För att kunna erbjuda någonting till alla. Och det är också en del i vår hållbarhetsstrategi att bevara det som är värt att ta vara på. Men ändå successivt höja standarden. Men erbjuda en produkt som, som människor har råd med.

Mikael Ring från vår sponsor Voltiva. Vad är egentligen fastighetsnära elbilsladdning? Ja men vi ser att, med det sagt, vi jobbar med både publik laddning och kontraktuell fastighetsnära laddning. Men det är klart att det är potentialen här som jag var inne på. Bilar står stilla större delen av tiden.

Mycket av laddningen är klokt att göra under den tiden. Det vill säga när, när förarna antingen jobbar eller sover. Och, och det är där fastighetsnära laddning kommer in. I de fastigheter där, där man bor. Flerfamiljshus, det gäller både bostadsrättsföreningar, allmännyttan och kommersiella hyreskåkar där man har hyresrätter.

Där finns mycket parkering. Där är det smart att ladda. Likaväl som i kontorsfastigheter, verksamhetsfastigheter, kommersiella fastigheter där, där det finns parkeringar, bilar står där man, när man jobbar. Där ska det naturligtvis laddas. Det är klokt för samhället. Och där är potentialen och volymen enorm.

Det är vårat, våran utgångspunkt. Och vad är det ni egentligen gör? Ni arbetar inte med egen hårdvara utan ni är kompatibel med de flesta, flesta system som finns där ute. Jag skulle säga att vi levererar funktionen laddning. Vi har valt att vara medvetet leverantörsoberoende på hårdvarusidan därför att, därför att kunder kan ha olika preferenser och vi vill kunna tillmötesgå det.

Vi har några favoriter så klart som vi vet funkar och är stabila i drift. Vi jobbar med flertalet producenter, leverantörer. Funktionen är det viktiga och att sy ihop infrastruktur, laddboxar, tekniska drifttjänster och betalflödeslösning för det. För i nästan alla fall idag så vill man kunna hantera kostnaden korrekt och rättvist.

Oavsett om det är en BRF eller en medarbetare på ett företag eller en kommersiell hyresgäst i en, i en fastighet. Då vill du kunna ta betalt av dem. Alltså, det ska bli ett smidigt sätt för fastighetsägaren egentligen att kunna ta betalt för laddningen beroende på om man använt den, när man använt den och så vidare.

Det både, vi ser väl att det behöver både vara smidigt för, för ägaren av laddsystemet. Det behöver vara smidigt för brukaren, det vill säga den som laddar, och det behöver vara smidigt även för oss som ska administrera det. Så att, att sy ihop det där klurigt och med automatik, det är en nyckel.

Och är det på drift? Det pågår en ganska stor diskussion har jag märkt i alla fall i de diskussioner jag har med, med bankerna. Att man börjar fundera lite på vad är de faktiska, jag ska säga, drift-och underhållskostnaderna i den här typen av bestånd. Vad är din uppfattning där? Tidigare har man räknat på schabloner på runt fyrahundra, fyrahundrafemtio kronor per kvadrat på per, per boarea egentligen.

Och vad har det där förändrats någonting nu med den generella kostnadsökningen? Jag vet att vissa banker börjar fundera på om man ska höja upp de här kraven till sexhundra eller sexhundrafemtio. Ingenting som är bestämt än. Men, men vad, hur ser du på det? Jag kan väl tycka vi har inte haft jättemycket dialoger kring det, utan däremot har vi en väldigt bra nära, transparent dialog med våra kreditgivare om hur det ser ut och vilka möjligheter vi har och hur, hur kostnadsutvecklingen ser ut.

Jag kan, men däremot tycker jag, tittar jag bakåt i tiden så har kanske bankerna generellt sett haft högre kostnadsantaganden i sina kalkyler än vad värderarna och kanske branschen som helhet har haft. Så ur det perspektivet kanske bankerna har varit den, den mer måttfulla eller haft en mer realistisk syn på vad kostnaden har varit.

En mer faktisk syn på vad kostnaden har varit. Men jag har inte hört någon, några specifika synpunkter på att de ska generellt sett höja det till sexhundra, sexhundrafemtio. Det är ju också lätt att hamna fel när man ska titta på schabloner. För det är inte, hus är olika och vi har olika syn på hur vi ska förvalta dem.

Och, och om det är fyrahundrafemtio eller femhundrafemtio beror också på vad lägger man i det? Menar man ren drift? Har du en ren driftkostnad på fyrahundrafemtio till femhundrafemtio kronor och inte med någon avsättning för planerat underhåll i det. Ja, då har du en alldeles för dyr driftkostnad. Då gör du någonting fel eller har alldeles fel hus.

Men har du med en idé, en avsättning för planerat underhåll och vad ligger i den? Den underhållsplanen styrs ju också av vad, vad skicket är på huset och så vidare. Så att det är, det är lätt att hamna snett när man jobbar med schabloner. Vi tittar väldigt mycket på vad tror vi att det här specifika beståndet kommer att ha för förvaltningskostnad.

Du som har köpt och tittat på otroligt många lägenheter genom åren eller hus. Hur gör man den bedömningen? Vad är viktigt att titta på? Jag som en relativt ny fastighetsägare har ju också sett enormt stora skillnader mellan de objekten eller de husen som finns. Det är ju, det är väldigt svårt. Då, då blir det att man, man faller tillbaka på schablon för att det är så otroligt svårt att bedöma vad man ska faktiskt räkna på.

När vissa ligger otroligt lågt men att vissa sticker i väg ordentligt för det är något man har missat. Hur ska man tänka där? Om, om jag nu skulle stå inför och, och göra mina första köp, vad ska man ha med sig i bakhuvudet? Ja men dels, dels det första är att man, man ska inte vara för rädd. För tror också det är viktigt att poängtera i, i det här sammanhanget att det kommer att finnas oerhört mycket bra möjligheter framåt att köpa hus.

Alltså generellt sett de bästa affärerna gör man i, i en lågkonjunktur kanske snarare än en än i andra tider. Framför allt om man är lite ny som, eller har mindre eller kortare erfarenhet av att, att äga och förvalta, fastigheter. Men jag tror det är viktigt att man tittar på, det går fram, går att få fram ganska bra data på historisk förbrukning.

Finns det ett prospekt så brukar det finnas med den typen av, av siffror får man titta på. Hur har energikostnaderna, hur ser de ut nu jämfört med de föregående tre åren? Så är det klart att både el, värme, vatten, sophämtning, alla den typen av taxebundna kostnader har ju ökat. Med sannolikhet ska man lägga på lite jämfört med hur den historiska förbrukningen har, har sett ut.

Och sen får man dels titta på vad kommer det kosta mig? Ska jag prissätta min egen tid? Ska jag ha det här som en liten hobbyverksamhet? Ska jag ha någon extern firma som sköter det? så kommer de förmodligen prisa in sig på ganska lågt basarvode och sen så ska de ju tjäna sina pengar på extra debiteringen.

Så det får man också försöka lägga på en, några kronor för. Det där ska man, det har jag råkat ut för the hard way. Att det, man får en, en prisuppskattning men sen sticker det iväg till det dubbla eller tre gånger så mycket och så har du svårt att få ihop kalkylen. Vad, vad är viktigt att tänka på där? Går det ens och använda sig av externa förvaltare?

Jo, det tror jag absolut det gör. Vi har ju valt en annan väg där vi har, just nu har vi nittiofem procent av all förvaltning internt. Så att det är en ort där vi inte har det externt, men det är också en person som jag har jobbat med under väldigt många år, som känner väl sedan tidigare från de här åren.

Men annars så, så det man ska mest är att titta på vad ingår i det här. Och hur mycket jour är det och så vidare. Men det styrs ju också lite vad det är för typ av hus. Är det ett äldre hus där det finns en del skavanker så får man kanske också vara beredd på att det blir fler utryckningar och vad är det för typ av hyresgäster och så vidare.

Så att- Och hur gör de stora bolagen om man tittar på de noterade bolagen till exempel? SBB har bland annat extern förvaltning via Newsec vad jag förstår. Sen så är det lite, lite olika på olika orter möjligen. Men, men hur har de an-- Vad de andra valt för vägar? Kör de flesta med egen förvaltning? Jag tror det ser ganska olika ut, men det är väl kanske de som har mer kommersiella hus kanske i större omfattning också har extern personal.

Och lite om man har mera geografiskt spridda bestånd kanske man har mer extern personal. Jag tror generellt sett de äldre bolagen i större omfattning har egen personal. Men jag skulle säga ska man långsiktigt äga och förvalta de här husen, så är min åsikt i alla fall att det är better att göra det i egen regi.

För då har du en bättre kontroll. Dina hyresgäster känner större förtroende. Framför allt ska jag säga med bostäder. Om hyresgästerna känner igen människorna som kommer, att de är klädda i Gladshams jackor och att man, man känner-- personalen känner hyresgästerna vid, vid namn och vice versa, så skapar det en trygghet.

Vår, vår uppfattning är att hu-husen och människorna och bolaget mår bäst av att ha egen personal som tar hand om husen. Som inte heller har en målkonflikt mellan ska jag ta hand om Jonas hus eller om Davids hus i dag. Och då kanske han tar hand om Davids hus för David skriker mer, en jobbigare kund. Så att det finns den typen av aspekter man ska ha med det här också.

Så att avslutningsvis också det man ska behöva ta med sig en, en bra uppfattning om vad kommer det här huset kosta? Finns det något eftersatt underhåll? Är det dags att måla trapphus eller stamrenovera och så vidare. Så att det inte kommer som en obehaglig överraskning plötsligt att man måste dränera grunden eller vad det nu är.

Vad är det vanligaste man missar? Jag skulle säga att man underskattar kanske vad det kostar att göra. Så att fönstren tänker: Ja, men det här går säkert att måla ett varv till. Eller så struntar man i det och så plötsligt: Nej, det här, nu är träet murket här på sydsidan. Nu får vi bara byta ut de här.

Eller man kanske inte ser fuktinträningen i grunden eller att såna-- Den här typen av kostnader som, som inte har en koppling till långsiktig besparing eller långsiktig hyresökning. Fukt och vatten är ju generellt sett guds straff till fastighetsägaren. Så att det skulle jag säga att det är viktigt att ha koll på.

Vi har ju sett, det pågår ju en förhandling nu med Hyresgästföreningen runt om i landet och vi har väl sett resultatet som var lite olika. Wallenstam kommer väl ut på tre, tre och en halv procents höjning. Vi såg vissa i Stockholm som hade väl runt fyra, fyra och en halv procent. Vad tror du man kommer landa på?

I och med att det också finns en ny förhandlingsordning där man har möjlighet att ta hänsyn till inflation och, och BNP och, och den typen av faktorer. Hur ser du? För att tidigare har det nästan varit så att det blir, det blir nästan inga höjningar. Det blir väldigt, väldigt, väldigt låga höjningar och sen så kan man få igenom höjningar igenom prestanda.

Altså att man, man då renoverar och, och ökar bruksvärdet. Vad-- Hur tror du att det här kommer spela ut sig nu kommande månader? Min bästa gissning är att snittet för landet som helhet kommer att bli någonstans runt mellan fyra och fyra och en halv procent. Sen finns det ju lite, man ser en del pressmeddelanden, någon som talar bland om högre, men så finns det då kanske vissa åtaganden inom ramen för det.

Och vad kan det vara för åtaganden? Är det renoveringsåtaganden eller? Ja, man får lite högre. Jag vet någon fastighetsägare som, som refererade till att man fick fem procent, men då var det då en halv procentenhet var kopplat till vissa åtgärder, till exempel med att uppgradera tvättstugor eller trapphusbelysningar eller den typen av förvaltnings trivselhöjande åtgärder eller kvalitetshöjande åtgärder.

Ja. Men då finns det en retroaktivitet i det. Så om man inte utför det så har man då hyresgästföreningen rätt att påkalla att det inte genomförts och de därmed sänka hyran. Men sen tror jag på den allmänna uppräkningen på äldre bestånd så ska det runt fyra, fyra och en halv procent. Det tror jag vi kommer att se i snitt.

Så vi kommer inte att se några tio procent eller elva procent som man har sett på indexuppräkningar på kommersiella åtgärder? Nej, det tror jag är uteslutet. Det man ser som jag tenderar att ha för bäst för att titta på. Jag började min karriär en gång i tiden som makroekonom så att jag gillar liksom nörda ner mig ibland i, i siffror och se hur det sett ut historiskt.

Och då kan jag ju se att tittar man på relationen mellan konsumentpriser och hyresökningar över längre tidsperioder så tenderar det att kanske vara en period med lite högre indexökningar eller alltså inflationen drar iväg lite mer, hyrorna släpar efter. Så kommer en kanske en femårsperiod när man tar igen det där att man då hyrorna ökar lite mer än vad inflationen gör under efterföljande period.

Så att över tid tittar man senast till tjugo, trettio åren så har ju hyrorna i snitt ökat något mer än inflationstakten. Sen finns det en nyproduktionsfaktor och en renoveringsfaktor i det där som kanske som bidrar till att den totala hyresvolymen ökar lite snabbare än, än allmänna inflationen. Men över tid så har ju hyran ökat i paritet med eller något mehr än inflationen.

Så jag räknar med att det inflationsuppställ vi har haft nu som, som framför allt haft stor påverkan på kostnadssidan, så kanske upp tio, tolv procent. Medans hyrorna ökar fyra procent då. Så kommer den kompensationen att jämna ut sig över tid. Det, det är vår inställning. Du nämnde att du började som makroanalytiker.

Du var på Hagströmer & Qviberg va? Stämmer bra. Var det, var det med inriktning på fastigheter eller var det rent allmänt? Nej, det var rent allmänt då. Alltså det blev en del börs- och räntestrategifrågor och sådär, men det var inte specifikt kopplat till, till fastigheter utan- Anledningen till att jag började i fastighetsbranschen var ju att efter IT-kraschen som ju hade en stor påverkan på börsen.

Vi hade tre år med fallande aktiekurser, men en ganska mild, konjunkturnedgång i Sverige som också påverkade fastighetsbranschen ganska lite. Men då var det helt enkelt bara blev det ont om jobb i, i finansbranschen och jag hade alltid haft liksom en positiv bild av fastighetsbranschen. Finns lite längre tillbaka i tiden i, i släkten, fastighetsintressen.

Så att jag tyckte det var ett bra tillfälle att byta bransch och började i, i fastighetssektorn istället så att den. Och det var väl inte riktigt lika hett då va? Det har ju varit, det har blivit som en professionalisering och, och mycket finansmänniskor har ju kommit över från finans till fastigheter de senaste tio åren, tio, femton åren.

Men det här var väl strax före den, innan det blev het, hett. Ja, det kan man säga. Det här var ju 2003 som jag började i fastighetsbranschen. Så det är faktiskt tjugoårsjubileum här i, i, om en månad. Så det var ju inte lika hett då. Stockholms kontorsmarknad var ju fortfarande ganska, seg får man säga, när man började titta på den.

Men, och som du säger parallellt med det så har det skett en förändring i branschen. Den har i vissa avseenden också professionaliserats, men framför allt så kanske den ännu mer har finansialiserats, om det nu finns ett sådant ord. Ja det är ju då en konsekvens av den långa trend med sjunkande realräntor som vi har sett under egentligen tjugofem års tid.

Blir det en avfinansialisering nu då? Nej, det tror jag inte. Utan den, den förändringen var här för att, för att stanna. Och det finns en mycket tydligare koppling mellan, ska vi säga, fastigheter och finansiella marknader. Det tror jag det är så inarbetat nu. Och vi ser också att, att finansieringen i inte minst de stora noterade bolagen är ju mycket mera publik finansiering.

Majoriteten av, av all skuldfinansiering notera bolagen i dag ligger väl i obligationsmarknaden. Så att sen kommer det säkert att förändras. Den minskar över tid, men den kommer inte helt att försvinna. Och Gladsheims finansieringssituation. Ni jobbar med, dels har ni haft en del investerare längs med vägen.

Coeli har varit inne bland annat va, och, och lite andra investerare. Och sen har ni även Ares Management som är en global spelare som, som kom in och egentligen finansierar en stor del av eran equity, eller ert egna kapital. Och de är med er fortfarande? Ja, de är med oss. Bakgrunden är när jag började jobba med Gladsheim av ett under min kapitalanskaffning så, så blev den första investeraren som, den första investeraren som kom in var Coeli, kapitalförvaltaren, tillsammans med ett family office som gick in med en del pengar.

Så de investerade totalt under det första ett och ett halv år, ungefär fyrahundrafemtio miljoner. Och det vi hade sagt från första början var också att utöver de pengar som de skötte till initialt så skulle vi också hitta lite större institutionella investerare, som, skulle gå in som investerare.

Så det fanns en begränsning i hur mycket kapital de första investerarna skulle skjuta till. Så då, efter en del diskussioner med såväl svenska som internationella investerare, så landade vi då i en överenskommelse med Ares Management som en ganska okänd aktör i Sverige, men som en stor global aktör. De är väldigt stora på kreditsidan, jobbar mycket med uppköpsfinansieringar och olika typer av skuld, lösningar kanske snarare än att de är stora på egenkapitalsidan.

Sen har de ju av sina trehundrasextio miljarder dollar, så är väl fyrtio, femtio miljarder dollar kopplat till fastigheter och mer alltså som egenkapitalinvesteringar. Men i Sverige har de mest då jobbat på, på skuldsidan tillsammans med storbankerna, kopplat till riskkapitalinvesteringar och stora finansieringar i, i börsnoterade bolag.

Men så det här var den första fastigsegenkapitalinvesteringen de gjorde i Sverige. Så att av de här trehundrasextio miljarder dollarna så är noll komma två miljarder dollar, dedikerat till Glad Sam. Men, men det motsvarar ungefär två miljarder kronor som de har öronmärkt för vår räkning. Så att under de senaste ett och ett halv året så har ju de investerat en komma en miljarder i Glad Sam.

Så ni har egentligen ingen, ni har ingen obligationsfinansiering eller liknande, utan ni har bankfinansiering och sen har ni era- Bankfinansiering och egenkapital, finansiering från första vändan av Coeli och några andra investerare och sen framför allt då Ares som har investerat på de senaste två åren.

Det pratas ju, det är ju lite olika hur man ser på utvecklingen framöver, men det man kan konstatera i alla fall att antingen så har vi, ska vi säga att i mångt och mycket just nu så är den fastighetskris som finns finansieringsrelaterad, att det är en finansieringskris snarare än en fastighetskris.

Håller du med om det eller? Jo, det är ju så är det ju. Alltså det här är ju inte den, den förändring vi ser nu är ju inte sprungen ur, ur fastighetsbranschen. Den är inte heller sprungen ur banksektorn. Utan det unika här är ju det klart att det fanns ett underliggande inflationstryck som successivt började öka.

Men från historiskt väldigt låga nivåer. Men sedan föregående tjugo år hade vi haft ett inflationstryck på snitt en och en halv procent i, i Sverige och sett stort sett likadant ut i hela världen. Sen såg vi som en konsekvens kanske av pandemin och de, de effekter på, på produktionskedjor som det hade med sig.

Stora, man tillställde stora mängder kapital som skapade också en enorm tillgångsinflation som successivt började spilla över i vanlig inflation. Men den stora effekten på ränteläget det här ju, kom ju när, när kriget bröt ut i, i Ukraina. Det, så det är mer en prissättning av en, såhär, av pengar. En kris när det gäller prissättning av pengar skulle jag säga.

Som påverkar ju den branschen därför att förändringen sker så snabbt. Jag tittade lite på hur räntekurvan såg ut för tio år sedan och för tjugo år sedan. För tjugo år sedan var räntekurvan kanske på de nivåer vi ser i dag och började där och steg sakt sig uppåt. Men för tio år sedan så var ju räntekurvan lägre än vad vi ser framåt här nu och, och även för fem år sedan.

Så att det har ju gått oerhört fort. Man, många i branschen har vant sig vid att de låga räntenivåer vi har sett skulle vara liksom kvar under lång tid. Ingen såg ju framför sig att inflationen skulle skjuta iväg på det här sättet. Situationen vi har just nu, det är kanske framför allt att händelserna i omvärlden har påverkat börsbolagen mera de, de, oss övriga investerare.

Alltså de privata bolagen och de institutionellt ägda bolagen i så mått att börsbolagen har stora värdenedgångar i sina aktiekurser. De handlas till stora rabatter mot sina rapporterade substansvärden. Det vill säga att man som börsbolag med femtio procents rabatt i aktien ska köpa ett fastighetsbestånd.

Så värderas ju det beståndet direkt lägre så fort börsbolaget har köpt det. Tidieger var det ju det motsatta förhållanden. Plötsligt var en fastighet väldigt mycket värd bara för att den var ägd av ett stort börsbolag. Det var ju någonting som en fördel som de åtnjöt och kunde också betala ganska bra för fastigheter och tryckte upp priserna för de visste att så fort vi har köpt det här så är fastigheten värd mer bara för att vi äger den.

Vilket jag måste säga är konstigt. Nu är det omvända förhållandet. Så att börsbolagen är ju med några lysande undantag i stort sett, kan ju inte köpa för det är värdeförstörande för dem. Det i kombination med att också den stora delen av obligationsfinansieringen inte längre är en tillgänglig finansiering.

Utan man behöver prioritera på att flytta sin skuldsättning, dels minska kanske den totala skuldsättningen och flytta den från obligationsmarknad till bankmarknad. Så på det sätt blir det lite av den perfekta stormen kan vi tycka. Att vi har mindre konkurrens från de noterade bolagen, från en del institutioner och från en del aktörer som avvaktar så att.

Så ni är egentligen i slagläge nu? Det har vi absolut. Så vi tittar på allt som vi tycker är intressant och lämnar bud på vad vi tycker vi är beredda att betala i det här. Men någonstans får vi, måste vi ta höjd för den osäkerhet som råder. Utan den stora frågan som alla brottas med, vad är avkastningskraven på två års sikt?

Eller tre års sikt. Sannolikheten för att de är högre än vad de är i dag rent allmänt är ganska stora. Och om du ska prata om någon form av snitt, var hu, hur mycket ska vi, hur mycket ska de upp i så fall? Det är det som jag har funderat jättemycket på det. Jag hade ett väldigt bestämt svar hade jag nog, även om jag visste exakt, så skulle jag nog inte säga det här för då ska jag hålla den informationen för mig själv och försöka agera utifrån det.

Då hade man folk kunnat tyda utifrån hur vi agerar i marknaden. Om du får resonera lite. Om jag resonerar lite så tror jag det finns, finns två svar på det. Det ena är att ser vi en inflation som jag tror mitt huvudscenario är att vi ser att inflationen kommer komma ner. Men att den långsiktigt kommer att hamna något över någonstans mellan 2 och 3%, kanske närmare 3 än 2.

Och det har sin förklaring i att vi har haft 1,5 till 2% de senaste 20 åren. Har vi åtnjutit väldigt, väldigt goda förhållanden med globalisering. Det har varit ganska lugnt på den geopolitiska fronten. Nu plötsligt är vi i ett läge där Ryssland som råvaruland och en del länder kopplat till dem är borta.

Det vill säga att Kina har andra ambitioner än att bara skapa ett ekonomiskt rikt Kina och vara liksom ett produktionsland för hela omvärlden. Så det här, den typen av förändringar gör också att, ska vi säga, friktionskostnaden i världsekonomin ökar. Transaktionskostnaderna ökar. Man ser också en del ambition att plocka hem produktion.

Det talas också om att energiomställningen kräver kapital och skapar mer kostnader. Man talar, på engelska talar man om green inflation. Alla de här kombinationerna av faktorer kommer bidra till en något högre inflationstakt. Sen tillhör jag definitivt inte de som, som tror att inflationen ska bli jättehög framåt och att det här är runt nytt sjuttiotal, för det är inte sjuttiotal.

Vi har mycket mer avreglerad ekonomi, vi har inte starka fackföreningar och många andra faktorer som vi har inte kapitalregleringar, valutaregleringar och så vidare. Men de underliggande faktorerna som har skapat den låga inflationen under many år kommer finnas kvar. Vi har en hög skuldsättning, vi har en åldrande befolkning som handlar mindre.

Vi har fortfarande teknologiska framsteg som skapar, bidrar till att öka pristransparensen och så vidare. Så den typen av faktorer finns kvar. Det är det som gör att det är svårt att fånga inflationen framåt på samma sätt som man kunnat göra det tidigare. Jag tror vi kommer att se en mer volatil inflation när den kommer att komma neråt.

Det andra, så att det tror jag leder till att avkastningskraven kanske rör sig uppåt. Hur fort är svårt att bedöma. Men det är inte orimligt att säga att de successivt kanske rör sig uppåt en hundra punkter, i vissa segment även mer. Vi ser vissa justeringar bland de noterade bolagen där man har sett vissa nedvärderingar, om än i blygsam omfattning.

Jo, men det är det. Så värdena kommer ju, de har ju gått ner nu. Värderingen har gått ner. Vi kan se en del ytterligare justeringar nedåt, men jag tror inte att det blir så mycket som man kanske kan befara. Men det kan bli ganska segdragen utveckling de kommande åren. Så det gäller också att, sen ska vi också komma ihåg att inflationen bidrar ju till att dämpa det fallet.

Värde, den värdenedgång som sker av stigande avkastningskrav dämpas ju också av att inflationstakten blir något högre framåt. Men exakt vart det här slår igenom fullt ut och hur det påverkar marknaden som helhet och enskilda bolag, det är för svårt att uttala sig om. Man kan också motverka det på olika sätt igenom att skapa värden.

Det är därför vi fortsätter jobba väldigt mycket med vår renoveringsmodell och redan från början sa att kan vi fortsätta höja renoveringar även i tider när avkastningskraven stiger? Det bidrar vi till att upprätthålla de, de nominella ingångsvärden som vi har och att därmed på det sättet rädda och upprätthålla de, de värden vi har.

Så att precis det är viktigt att som fastighetsägare framåt titta på okej vi, expansionen kanske inte är det överordnade målet för, för många. Men det gäller att våga investera i sin portfölj. Jobba med pantvårdande investeringar. För oss är det une nyckelfaktor för det här året att se till att ha kapital så att vi kan jobba med och, och fortsätta realisera de affärsplaner som vi har identifierat när vi har köpt husen.

Det är en jätteviktig faktor och någonting som jag pratar om i nära dialog med våra kreditgivare. Att de här investeringarna ska vi fortsätta göra. Ni ska fortsätta vara med och bidra med kapital till de investeringarna så att vi kan upprätthålla bra, långsiktiga och hälsosamma kassaflöden i de fastigheter som ni är med och finansierar.

Och du som är i nära kontakt med bankerna hela tiden, hur, jag menar det är lätt att säga att det är nu man ska köpa, men det är ofta då det saknas kreditgivare. Alltså du får inte till någon bankfinansiering för att alla är väldigt restriktiva. Är det bara de som har kontakter eller långa relationer med bankerna som kan köpa?

Eller går det faktiskt att övertyga bankerna i dag med att jag är nystartad eller jag är mindre aktör att kunna göra de förvärv som ser riktigt bra ut? Jag har svårt att uttala mig för hur, hur bankerna generellt sett ser på, en helt nystartad aktör och så vidare. Jag tror det beror på vad man har för historisk relation, för track record och så vidare.

Har man tjänat sina pengar inom en helt annan bransch och sedan säger att, går till banken och säger att jag skulle köpa lite fastigheter. Jag kan ingenting om det, men det här kommer säkert att gå svinbra. Så inte, inte säkert att de är lika, benägna att lyssna. Man talar mycket om att man prioriterar de befintliga kunderna och så vidare.

Jag tycker de dialoger vi har med våra banker så är man ju definitivt med på titta på nya förvärv och så vidare. Men, men mängden pengars belåningsgrad och räntetäckningsgrader. De finansiella villkoren för lönen är ju generellt mer försiktiga i dag. Och det kanske också är så att man just nu inte ska ha för stora förhoppningar att, att banken är med som allra mest, utan man får låtsas att någonting beror lite, att det får lugna ner sig.

Vi ser en väg framåt, en, en tydligare trend. Vart tar in-- Toppar inflationen nu? Ser vi att Riksbanken gör ett par höjningar till och sen så lugnar det ner sig? Frist vi en väldigt kraftig nedgång i? Men det är ju så, och i det scenariot, ja men då kanske det är lättare att gå till banken här efter sommaren och säga att ja men nu ser vi att vi tycker att det har stabiliserats.

Hur ser ni på världen? Vi har det här beståndet vi skulle köpa. Jag kan köpa grannens kåk här. Och men kanske inte just nu när det är det som upplevs som stökigast som man ska ha störst förhoppning att, att få med sig banken på en, på ett nytt förvärv. Utan ge det lite tid. Så tid och tålamod är ganska bra egenskaper i de här tiderna.

Ha kapital. Har man förändringar man behöver göra? Ska man säkra upp mera pengar så ska man göra det nu. Vi ser en del av de stora aktörerna. Det tycker jag är en intressant iakttagelse just nu att vi ser framför allt en del av de stora aktörerna som tar in mycket pengar nu. Så Castellum som gör en stor nyemission.

Balder har tagit in pengar i omgångar, gjort en del ganska om inte dramatiska, så minst kapital, stora kapitalförändringar. Man har återbetalat obligationer med, i förväg. Man gjorde även den här konvertibeln nu i veckan här. Också ett exempel NP3 tror jag det var som gjorde nyemission. Jag tror man har en fördel av att göra det här nu snarare än senare.

Att ju längre tiden går, desto mindre pengar kommer det finnas tillgängligt. Och våga också säga kan man, det här kanske inte det jag helst vill göra, men på det här sättet kan vi säkra, framåtgiften. Det är det såväl i fastighets, många fastighetsbolag och mindre bolag, större bolag, precis som i techsektorn.

Sen har vi haft, jag menar det, det är många som står inför och det är väl kanske då en konsekvens av att man har mycket obligationsfinansiering. Man har, alltså med ute på den stora kapitalmarknaden. Sen har vi ju haft blankarattacker. SBB har ju varit utsatt. Din gamla baby Amasten som sen har blivit, har ju särnoterats nu eller särlistats på First North i Neobo.

Är det sam, är det exakt samma bestånd från Amasten eller en liten variant av det? Vad jag förstår så är det, i mångt och mycket samma bestånd. Och sen var det ju klart när jag slutade på Amasten så var det tre miljarder. När SBB köpte det var det väl någonstans mellan tio och femton miljarder.

Och så mycket har ju hänt sedan jag slutade. Men vad jag förstår så är det huvudsakligen det gamla mastenbeståndet. Sen har man lagt till en del kompletteringar med i en del befintliga orter och så vidare. Där masten var stora så man tagit en del SBB-fastighet och lagt in så att. Och vad tror du? Om du får spana fritt då på kanske framför allt på de stora noterade fastighetsbolagen.

Det är där kanske risken, vilket som du var inne på. Det är intressant att det är de bolagen som är i fokus just nu. Det är de här allra stora för att de har en mest komplicerad finansieringssituation just nu och svårt att hitta alternativa långivare kanske i och med dat de äger så pass stora bestånd.

Vad tror du kommer hända? Kommer det vara liksom bolag som slås ihop? Kommer man lösa det här? Alltså kommer man rida ut den här stormen? Kommer man rulla vidare obligationerna och alla är med på det här och sen stabiliseras? Vad tror du kommer hända? Vi har ju sett Rutger Arnhult i princip som har, som har tvingats till att komma, komma delvis ur sina positioner i Castellum och sen även i Corem.

Nej men jag tror generellt sett så blir det sällan så illa som olyckskorparna kraxar om. Det finns ju väldigt få som längtar efter att det ska bli problematiskt. Sen finns det en massa opportunistfonder och liknande som, som tror att hela Sverige ser ut som ett liksom finansiellt slagfält av, av utslagna fastighetsbolag.

Men det är för det mesta, icke, dåligt informerade internationella investerare. Vi har ett läge där man kommer att förlänga obligationslån och villkor och så vidare. Tittar man till exempel på den danska marknaden under liksom finanskrisen, man hade väldigt mycket obligationslån, så blev det i slutändan väldigt mycket förlängningar och så vidare.

Det är klart att det kommer att finnas en del fall där det inte finns någon annan utväg än att det kanske bankerna tar över eller att man, det blir liksom en konkurs. Sådana kommer att finnas. Men bland de större bolagen så blir det ju med synet på obligationsmarknaden så kommer det ske förlängningar, men det kommer lite ändrade villkor.

Det finns ett engelskt uttryck, pretend and extend, som då kommer att gälla i stor omfattning. Sen tror jag också att det som kommer att ske är att det kommer att bli en del tvingande nyemissioner på nivåer. Jag tror att många har kanske avvaktat med att vilja göra det för att det känns inte så kul att göra nyemission med femtio procents rabatt och så vidare.

Men, men i förlängningen så kommer vi att se den typen av, någon tvingande kapitalanskaffning i en del bolag. Det tror jag. Men jag tror inte det kommer att bli några stora, det kommer inte bli som i början på nittiotalet. Det finns, vi har en väldigt bra fungerande banksektor som skulle kunna svälja hela den utestående obligationsvolymen om de ville.

Det kommer man inte göra av kommersiella skäl, men det finns den kapaciteten. Det fanns inte i början på nittiotalet, det fanns inte heller under finanskrisen 2008, 2010. Och, och om man, så att säga, hur stora ska Gladsheim bli? Ska ni upp och fightas där i toppen om, om vi ser inom fem eller tio år? Är det, är det ni som är där uppe bland, bland de stora noterade bolagen?

Eller vad är den stora drömmen? 2019 när vi startade bolaget, då sa vi att senast 2025 ska vi kunna börsnotera bolaget och vi ska ha ett fastighetsvärde på minst fem miljarder. Nu är vi uppe på 4,2 miljarder. Vi har byggt en väldigt stabil, bra fungerande verksamhet. Vi har goda förutsättningar att nå fem miljarder i målet, i närtid.

Vi ser det styrs lite av den typen av affärer som vi hittar och som vi tycker att vi kan skapa värde. Men sen har vi också sagt att när vi väl når det målet så ska vi sätta ett nytt mål. Jag tror att det är viktigt för oss att över tid så behöver vi växa och bli större än, än fem miljarder. Så det är väl inte orimligt att vi sätter ett nytt mål framöver, att tio miljarder blir nästa delmål.

Men jag tror också man får ödmjuk i den här tiden och den här, ja den tid vi lever i. Det är så många nya saker som påverkar förutsättningarna, men det kan bli, det kommer bli en kombination av rena förvärv. Jag tror det finns, vi och många andra bolag har ambition om, om behov av att växa oss större. Jag tror branschen generellt sett kommer att se fler sammanslagningar.

Det finns lite för många noterade och listade bolag som, som är för små och som kommer att behöva se över, titta på olika typer av samgående och strukturaffärer. Sen brukar de ofta vara, största utmaningen brukar vara att vem, vem som ska vara chef. Men över tiden när, när de finansiella förutsättningarna kräver det, så hittar man lösningar även på prestigefrågorna.

Får vi se om Gladsheim och du blir chef för den typen, i den typen av transaktioner här framöver. David Dahlgren, stort tack för att du kom till Investera på höjden i dag. Tack så mycket. Stort tack för att ni har lyssnat i dag. Glöm inte höra av er på, med tips och idéer på avsnitt och gäster. Jag finns på sociala medier @jonasbjoerkman på Twitter.

Ni kan mejla oss på investera@påhöjden.se, investera@pahojden.se. Tack för i dag!