Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel. Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går.

Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Jag fick en fråga häromdagen från en bekant som hade fått loss lite pengar efter en affär och stod inför dilemmat ifall han skulle ta de här pengarna och amortera ner på en eller flera av hans fastigheter, komma ner i belåning, eller om man skulle använda de här pengarna för att investera eller göra någonting annat.

Och det är ju rätt speciella tider nu. Och det fick mig att fundera lite på hur man ska agera just nu, men kanske också generellt över tid. Hur ska man se på belåning, alternativkostnaden för att ha belåning och ändå få avkastning på de pengarna? Med mig i dag för att prata om det här, Erik Nordin. Ni känner igen honom sedan tidigare, min kompanjon inom Akela.

Hur ska man tänka? Ja men för ett, två år sedan tycker jag det där var ganska självklart om man inte skulle amortera ner. Då räntorna var låga och man ändå kunde få avkastning på annat håll. Det är väl inte lika självklart i dagsläget när du ändå sitter och betalar kanske sex procent på dina banklån.

Det, det beror lite grann på hans speciella situation så klart. Men det man kan tänka på som vi har pratat om tidigare många gånger också att de pengarna du väl amorterar bort till banken, de kommer du aldrig se igen. Om du väl amorterar ner ett lån så, då är det väldigt svårt att låna upp de pengarna på nytt i ett senare skede.

Det är ganska lätt att låna upp i en god marknad. Det är väl det som är problemet också. Att om du väl skulle behöva de här pengarna till någonting som händer med fastigheten, du, du åker på nån, nåt byte av tak eller måste göra nån stor renovering och du inte har likvider.

Och du sitter i en sådan här marknad som är väldigt turbulent och väldigt få alternativ och där banken är restriktiv, så är det ju väldigt svårt även om du har en lågbelånad fastighet att låna upp det här och få loss de pengarna. Och det är väl ett skäl i sig att, att hålla en reservkassa som du sen kan ha investerat på annat håll, men det kanske är meer likvida grejer för att kunna hantera den här typen av, av situationer.

Ja men är det så lätt att låna upp sen då? Om man see på bankernas krav så blir de ju tuffare och tuffare. I alla fall de senaste åren. Det blir allt svårare att låna upp pengar. Så att det, det är nog inte så självklart, även om det är goda tider att låna upp för ett takbyte och så vidare. Det... Min känsla är että när det är lätt att låna från en bank, det är kanske vid själva förvärvstillfället egentligen.

Eller om du gör en större refinansiering. Men att dyka upp och vill låna tvåhundratusen till ett tak eller hundratusen för att måla en fasad och sådär. Det tycker de bara är ganska jobbigt. Så att på den typen av småpengar så tror jag att det är bättre att sitta, bara ha det i kassan för att kunna lösa det.

Men nåt bankerna inte gillar så är det att bli störda av sådana här småkrediter där de ändå måste göra ett väldigt mycket- Det är ganska stort arbete för att få låna ut väldigt lite extra pengar. Och det är också svårt att låna pengar från annat håll eftersom oftast så sitter ju banken på pantbreven på det fulla beloppet som har lånats.

Så att även om du har amorterat ner och kommit ner lite så sitter de fortfarande kvar på pantbreven och då kan du inte använda dem för att ta upp något lån någon annanstans ifrån heller. Annars kan man tänka sig att man- Ja och det är inte så många aktörer som är intresserade av de här smålånen i alla fall, utan man vill göra lite större affärer och få en rejäl intäkt.

Det är liksom det svåraste typen av finansiering är på de här små summorna som ingen egentligen orkar ta i för det är väldigt mycket admin men ingen intjäning för någon egentligen Jag läste ju en bok en gång från, som Petter Stordalen har skrivit. Jag vet inte om han har skrivit den själv, men den handlar om honom och heter Min hemlighet.

Ochar där var det ju ett stycke som handlade om just det här. Han såg alltid till att ha en kontantreserv på om det var nu två miljarder eller någonting. För att när det blir skakiga tider så är det många långivare, banker som blir nervösa och vill alltid kunna komma och säga: Ja men det är lite skakigt just nu, men jag tar och amorterar en miljard på den här skulden så att ni kan vara trygga och se att man har tillgångar.

Dels för att visa på att man är planerad, man har likviditet, man är förut, man har förutspått att saker och ting kan hända och man är för-förberedd för det. Så det är också en styrka att kunna möta ett ökat likviditetsbehov, men också kunna visa på styrka i en tuff situation.

Och bankerna kommer också se löpande att du har, om du har pengarna på bara ett konto som ligger där så kommer de ju känna komfort i att här ligger det pengar, de går ingenstans, de ligger här som en buffert för oss. Det tror jag att de gillar bara att det finns en viss likviditet och en i-i bolaget så att säga.

Så att det inte alltid kassan står på noll och allting återinvesteras eller allting går till löpande utgifter. Vi ska vara ärliga och säga med det just nu, vi får in rätt mycket förfrågningar som handlar just om det här. Att man har inte fått någonting sålt. Man har legat inne med alla pengar, kanske i ett utvecklingsprojekt.

Man ligger kvar med osålda lägenheter vad det kan vara och får egentligen slut på pengar. Men det som spelar roll här och nu, det är att du kan betala dina räntor, kan betala dina leverantörsfakturor. Så det är väldigt många som har hamnat där just nu som inte ja, som hade svårt att förutspå kanske, men de har heller inte haft någon reserv för att kunna möta det här.

Nej, och man kan nästan mötas med någon typ av misstanke om du har byggt helt med egna medel också. Utvecklare eller byggare som har byggt helt med egen kassa. Och sen så lyckas de inte få det här sålt eller de får inte det pris de vill ha. Så de vi lånar upp det här så länge för att betala leverantörer eller vad det kan vara.

Att då komma och låna pengar på de här färdigbyggda husen är nästan svårt. För att man får alltid den här frågan, varför lånar man inte upp pengar i första läget? Varför har ni byggt med egna medel? Det är ingen som ville finansiera det här. Och så utgår man direkt från att det är fel på låntagaren eller att fastigheten är inte bra och så vidare.

Så att så fort man avviker lite från den här gängse mallen hur man gör, så liksom möts man med skepsis. Det som borde hyllas, att du har byggt det här med helt egna medel och helt obelånad. Det blir nästan så att det uppfattas som märkligt. Ja, det är väl lite en åldersfråga och vilken, vilken, vart man är i sin karriär.

Är man en ung fastighetsutvecklare så kanske man måste ta en hel del risk för att kunna uppnå en viss tillgångsmassa som man sedan kan börja ta det lite lugnare på. Eller om man är i slutet på sin karriär så kanske man också kan betala av. Man har inte så mycket intäkter i övrigt förutom de här fastigheterna.

Då kanske man vill amortera av skulderna så mycket för att man inte vill göra så mycket nya förvärv eller man har bra koll på underhållet och så vidare. Så att det är klart, det kan också spela lite roll vad, ja, vilken möjlighet man har att ta risk. Ja, jag tror att det enklaste är bara att följa en gängse normen att låna upp en lagom slant når du köper.

Och vad är en lagom slant? Ja men du lånar upp normal bankfinansiering vid förvärvstillfället, sextio, sjuttio procent beroende på läge och objekt. Och sen så amorterar du enligt plan, alltså två procent per år. Inte kanske stretcha det där och försöka förhandla ner amorteringstakten i onödan för då blir också banken.

Det måste tas beslut och den enskilda handläggaren blir lite nervös och så vidare. Så att du liksom tar upp lånet i rätt tid, amorterar som man ska och sen gör man inte så mycket extra amorteringar, utan om du får loss pengar under tiden sen så investerar du det på något annat sätt eller köper något mer och så vidare.

Snarare än att tokamortera på dina befintliga skulder. Du följer bankens plan så att säga. Det brukar vara ett ganska bra recept för att ställa till med så lite problem som möjligt.

Den här podden görs i samarbete med Akela Realkredit, där man som fastighetsägare kan belåna sin fastighet, få ut kapital snabbt och enkelt från en miljon upp till hundra miljoner kronor. Gå in och ansök på www.akela.se/realkredit. Är du investerare och är intresserad av att få tillgång och exponering mot det här, den här typen av lån?

Gå in på akela.se och läs mer om hur du som professionell investerare kan vara med och investera tillsammans med oss.

Det är klart, det kommer också till alternativkostnad. Har man haft en, en ränta som det var för två år sedan på en och en halv procent, då kanske man vill maxa sin belåning för att då kunna få, ha, ha mer rörligt kapital så man sedan kan få en högre avkastning än en en och en halv procent. Och det kanske inte var så svårt när man hade en en och en halv procents ränta och börsen som, som tuffade på uppåt.

Men det är betydligt större skillnad i dag när du har en kostnad på runt sex procent för samma lån. Att du då måste få en bättre avkastning än sex procent om du, om du kommer ner i belåningsgrad. Det är ju, allting handlar också om, om alternativkostnad. Ja, och samtidigt som den överlikviditeten du sitter på, du kanske inte heller just i, gentemot relationen till banken vill göra utdelningar i dessa tider.

Du betalar ganska höga räntekostnader. Det kanske är på vippen att det här fastighetsbeståndet går runt. Du har fått loss lite pengar. Att då börja dela ut de pengarna och ta ett utdelningsbeslut ser ju, det har ganska dåliga, dåligt signalvärde det också. Så att det, det är lite rävsax det här hur man ska behandla den här överlikviditeten.

Ja, men och det kan ju också vara lite svårt att om det är några miljoner så räcker det kanske inte att förvärva ytterligare en fastighet. Eller det kanske inte är en konjunktur för att göra det heller. Så det blir lite mellanmjölk på det hela. Det finns ju en möjlighet att ligga likvitt. Man kan ju använda, man kan ju ligga i andra typer av, av tillgångar som är lite mer likvida, men du ändå får avkastning på pengarna.

Men det gäller att visa att man har den typen av kapacitet att omvandla det här till pengar om det skulle behövas. Istället för att låta dem ligga på ett bankkonto. Ja, man kan låta det ligga på ett bankkonto, man kan investera på börsen eller man kan ringa till oss och be oss placera pengarna i kortfristiga fastighetslån.

Det är väl kanske det absolut smartaste. En annan konsekvens om man inte, om man då amorterar ner hela sitt lån eller har en väldigt låg belåningsgrad. Det är också att du, det försvinner en kassa som skulle kunna vara i dessa tider också en möjlighet att förvärva någonting billigt. Så tar man bort den möjligheten att kunna agera i kristider eller när det, när det finns bra investeringsobjekt.

Och det är också en konsekvens av att du amorterar ner för mycket. Ja, det är aldrig fel att sitta på likviditet. Du, du skapar en, liksom en rörelsemöjlighet. Sitter du med relativt låg belåning och ingen kassa, det är ingen rörelsefrihet överhuvudtaget. Det ger ingen flexibilitet. Men att sitta med lite kassa, även om det kanske äts upp lite av inflationen och du inte får full avkastning på det hela.

Men där har du möjligheten. Du kan ju i värsta fall amortera ner eller du kan ju köpa något nytt eller investeri i något annat. Eller, eller bara visa upp saldot till banken så att de ser att här finns det tillgångar. Och det är samma sak egentligen på privatsidan. Det är ju inte man, man tar ju bort rörelsefriheten om man skulle göra samma sak på sitt, sitt hus hemma.

Då har du ju dels så klart för, för oförutsedda händelser i huset som behöver åtgärdas, men också då, det blir också en konsekvens av att man inte kan göra så mycket mer. Och du har en tillgång som är värd tio miljoner och du är helt obelånad. Det ser man ju också med, med pensionärer till exempel, som sitter på ganska fina, helt obelånade tillgångar i form av hus eller lägenheter eller vad det är, men de kan inte låna upp på det för de har inte, de har ingen inkomst, de har ingen återbetalningsförmåga.

Så när de går till banken så blir det tvärnej. Så även om de sitter med ett hus som är värt tio miljoner så har du bara en inkomst på tjugotusen i månaden så blir ditt låneutrymme nästan ingenting i alla fall. Så att det kan också vara en, en anledning till att inte vara för lågt belånad innan man väl går i pension, utan att behålla, behålla lite belåning så att du kan ha motsvarande kassaposition privat istället och kunna leva livet istället för att sitta med en obelånad tillgång men i praktiken vara liksom fattig.

Fattigpensionär. Och när man pratar om fastigheter så handlar det ju ofta om väldigt stora värden och det handlar ofta om ganska stora lån. Och det kan ju gå rätt fort om det väl händer någonting och det kan vara rätt stora summar, summor som måste upp på bordet ganska snabbt. Till exempel, du äger, om du äger en kommersiell fastighet som har stått outhyrd ett tag, du hittar en ny hyresgäst.

Du behöver göra en ganska stor investering för att göra en hyresgästanpassning som kan kosta ganska mycket. Men det måste du göra för att kunna få den här hyresgästen på plats Då är det väldigt mycket pengar som måste in nu som på sikt kommer löna sig och du kommer få avkastning på kapitalet. Men det är svårt i den stunden att komma och hitta ett lån och gå till banken och du kanske inte vill störa din relation.

Eller en fastighetsutvecklare har byggt ett antal enheter, inte lyckats sälja de sista och du måste täcka upp och, och köpa dem egentligen från föreningen för att få loss slutfinansieringen från bank. Och har du då inga resurser för att göra det så kan du, kan ju hela det där bygget haverera för att du får inte loss slutfinansieringen.

Så att det, det är stora värden och det gäller att ha en motsvarande likviditet så att man kan parera i alla fall de här små rörelserna. För annars så, så kan alltihopa krascha. Och det är också som så att när du väl i en stressad situation behöver få loss pengar väldigt snabbt så får du oftast också betala lite högre räntor.

Så att som med allt i livet, att är du sent ute så blir betydligt mycket dyrare. Om vi ska sammanfatta lite, min grundregel inom fastigheter är ju att aldrig få slut på pengar. Ha hellre en, en lägre avkastning på en reserv som du kan använda när det blir tuffa tider än behöva ge dig ut i en tuff marknad som nu och låna upp pengar när det är stressigt och du riskerar att kanske bli av med dina fastigheter eller någonting är på väg och krascha med ditt fastighetsutvecklingsprojekt eller vad det nu kan vara för någonting.

Ja, det, det, det stämmer ju. Och för att du har pengarna likvidt behöver inte innebära att de ligger bara på ett bankkonto, utan du kan ju, kan ju placera dem på något bra sätt också. Så att jag tycker en regel två också att när du väl han gjort en vinst och kanske gjort ett projekt som fastighetsutvecklare, att du inte kliver på och göra, gör nästa affär som är för stor.

Att du hela tiden håller kontroll på vilken typ av projekt du gör och hur stora de är. Jag har sett otaliga gånger att man börjar och gör ett antal projekt som är rimligt stora. Du är ganska liten och du gör tolv enheter i en BRF och det flyger på bra. Och så gör du ett par sådana. Och sen så kliver du helt plötsligt upp och gör sjuttio enheter eller hundratjugo enheter.

Trots att din balansräkning inte har hänt så mycket med den sedan, sedan du gjorde de här tolv enheterna. Men nu är du uppe och gör extremt mycket större projekt, fler våningar, komplexiteten ökar på alla sätt och vis och så får du lite motvind och då, då går du under. Försök liksom hålla, hålla sig till sin ursprungliga plan och sen kan man justera det så klart allt eftersom.

Men det är lätt när man kliver på och gör för stora grejer. Och sen när du får lite motvind i det här stora projektet i försäljningen, då, då har du inga, inga möjligheter och inga verktyg för att parera det. Och det är ju en, en mänsklig instinkt. Alltså det är en drivkraft som finns hos nästan alla entreprenörer.

Och det, det är mindre, så att säga, mindre entreprenörer, fastighetsmagnaterna. Alltså det ser vi ju i varje uppgång och snabb, snabb nedgång att det är flera stycken fastighetsgiganter som går under för att det går väldigt fort när det går utför. Men det finns ju någonting där att man hela tiden jagar nästa affär, man vill ha större och det nästan är beroendeframkallande för du vill komma vidare hela tiden.

Du vill visa andra att du kan göra större, bättre och tjäna ännu mer pengar. Och då är det lätt att gå fel, framför allt i en marknad när alla hejar på, alla the sky is the limit. Men vänder det snabbt som det har gjort nu, som det har gjort 2008, som det gjorde på 90-talet och i dotcom-krisen, och då går man snabbt under när man inte har de reserverna som, som krävs.

Problemet är också att när du börjar göra de här större projekten, då låser du ju in alla dina tidigare projektvinster. Och när det sista projektet, när du får motvind där och det går under, då kommer du tappa alla dina tidigare vinster också. Så det gäller att ta det steget när man är redo för det, har organisationen, har ekonomin, har erfarenhet och kunskap.

Det är lättare sagt än gjort. Precis, framför allt när alla andra, det går bra för alla andra. Alla andra utvecklar, man tävlar och man blir lite beroende av att, att hela tiden vara den som gör bäst, störst och vackrast. Så ta det försiktigt där ute. Tack för den här veckan. God jul!