Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar karaktärer i den svenska fastighetsbranschen. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en investeringsplattform för fastighetsprojekt. Jag heter Åsa Secher.

Det här med butiksdöden, det är ju en journalist... Det är ju trams. Det pågår ingen butiksdöd.

Bojan Ticic växte upp i Örebro, snurrade några varv i lokalpolitiken för att sen söka sig till KTH och till slut hamna i fastighetsbranschen. Idag är han ansvarig för det så kallade transaktionsteamet inom retail på CBRE, som är världens största konsultbolag när det gäller kommersiell fastighetsrådgivning. Det betyder att han jobbar med att ge råd till dem som ska köpa eller sälja kommersiella fastigheter inom retail. Det vill säga allt som har med köpcentrum och så kallad boxhandel att göra. Och boxhandel är branschlingo för handelsområden som ligger utanför städerna, där man säljer sånt som är stort och bökigt att få in till stan, exempelvis i Kungens Kurva eller Barkarby i Stockholm.

Bojan Ticic har en förkärlek till den fysiska butiken. Han har aldrig riktigt förstått varför man skulle vilja köpa kläder på nätet. Och det där med butiksdöd, det ger han inte mycket för. Innan han kliver in i Tessins poddstudio så pratar han i telefon och precis innan vi sätter igång inspelningen så hinner han svara på ett mejl till. Så den första frågan blir: är det bråda dagar för Bojan Ticic?

Det har blivit bråda dagar såhär lagom in till semestern. Och det är ju såhär att vi drivs ju idag av en, vad kan man säga, kvartalsekonomi. Det är egentligen lite fånigt, men jag förstår ju inte hur vuxna människor kan på det där sättet låta sig styras av enskilda månader. Men jag förstår att det finns ju aktieägare som ligger bakom det här och de ska ju ha sina avkastningar, de ska ha sina resultat och aktiekursen ska upp. Helt förståeligt. Och nu har det ju varit halvårsskifte och en hel del affärer skulle göras före halvårsskiftet. Några affärer har ju då gått över och nu är många stressade över sina semestrar.

Men det är klart att i en transaktionsprocess så är det ju så att det är inte bara vi som behöver vara tillgängliga, utan det är ju också konsulter inom juridik, inom teknik, inom miljö, inom ekonomi och finans. Och alla går ju på semester ungefär samtidigt i Sverige. Det har ju förskjutits lite. Tidigare var det ju en tidigare industrisemester. Nu är väl semestern, jag skulle säga från mitten av juli till mitten av augusti.

Efter Almedalen?

Ja, men det har ju liksom aldrig varit en fastighetsgrej i Almedalen. Det har ju varit ett fånigt politiskt jippo och är det alltjämt. Men nu har ju dessutom fastighetsfolk hittat dit. Jag vet inte, det blir ju ännu löjligare på något sätt. Men nu har vi ju några kollegor som har åkt dit. Jag bojkottar ju det där och jag har ju vägrat åka. Min vd ville att jag skulle åka. Jag sa absolut inte under några som helst omständigheter att jag ställer upp på det där.

Du sa: "Jag ska vara med i Fastighetsprofilerna. Jag kan inte."

Jag ska vara med i Fastighetsprofilerna och profilera mig själv. Podden heter Fastighetsprofilerna. Vi ska prata om e-handel, om retail och sådär.

But det är ju kul att veta hur folk bor när de är med i en podd som heter Fastighetsprofilerna. Hur bor du?

Jag bor faktiskt i, vänta här nu lite, kvarteret bytte namn. Sexmännen är ju ett ganska roligt namn. Där bodde jag förut. Ganska passande om du skulle känna mig. Kvarteret Sexmännen ligger i Enskede. Så flyttade jag in till Tygeln. Kvarteret Tygeln, som jag faktiskt själv var med och detaljplanelade på den tiden. Jag var politiker och satt i stadsbyggnadsnämnden. Det var lite roligt.

Så du har hittat hem?

Jag har hittat hem, precis. Det ägs av Stockholmshem. Jag bor i första hand. Så det är inget fancy as such, även om lägenheten är fin.

Och på ren svenska betyder det hyresrätt i Stockholm.

En hyresrätt i Stockholm, Södermalm, vid Mariatorget. Nybyggt.

Det låter svårt att lägga vantarna på.

Nej, inte särskilt eftersom hyrorna är ju egentligen olagligen höga där. De har ju inte förhandlat de här hyrorna med Hyresgästföreningen, utan de har ju direktsatt hyrorna som det heter. Så jag har ju egentligen rätt att gå in och fundera lite på om jag ens ska gå till hyresnämnden och ursäkta. Men jag tycker att min hyra är femhundra kronor per kvadratmeter och år för hög. Och det är den. Det vet jag.

Men du, det står på att göra-listan så att säga att ta tag i den biten.

Ja men man vill ju samtidigt inte, det drabbar ju liksom inte någon fattig människa här, utan jag tycker ju att det ska finnas ett utrymme för hyrorna att kunna röra sig uppåt i attraktiva lägen. Och jag är väldigt nöjd med hyresvärden. De gör ett fantastiskt jobb. Det tror man ju ibland inte om allmännyttan, men det gör de faktiskt.

Och jag känner lite grann att om jag bor och har den servicen där, om jag som inte är så händig och framför allt sjukt lat, bara kan ringa någon så kommer de att byta det. Eller ja, det är stopp i toa liksom, så kommer de att fixa det inom ett dygn. Och är det toalett så kan det också vara inom någon timme bara för de har akut. Då tycker jag man ska betala för den typen av service.

Men du nämnde ju själv här då att du har lite av en politisk bakgrund. Du var ordförande i KDU Stockholm när det begav sig. Hur vet du det?

Internet har berättat allt för mig.

Internet har berättat allt. Ja, det stämmer.

Vad hände med din politiska karriär?

Det blev lite jobbigt att behöva... Jag är ju inte en politiskt lagd person, jag är inte en diplomat, jag är inte en alliansbyggare. Jag har ju väldigt hög integritet och står for det jag är, vad jag tycker och kan inte tänka mig att på något sätt vattna ur det eller byta åsikt med någon annan för att få stöd i en omröstning och så vidare. Och jag tror man måste vara lite småhärsken som människa om man ska kunna vara politiker idag.

Och det ska ju inte tas för bokstavligt det med småhärsken. Jag försöker ju bara vara lite rolig här. Det finns ju fina politiker också. Se på Carl Bildt bara.

Men du kände efter ett tag att det här är inte här jag ska vara, utan du bytte bana. Eller hur såg det där skiftet ut?

Nej, det handlade ju inte om mig. Jag var ju aldrig en heltidspolitiker, utan det var ju något som jag-

Men är man ordförande i ett förbund, i ett ungdomsförbund, så alltså lokalt då, så har man ändå politiska ambitioner tänker jag.

Man har lite politiska ambitioner eller så tycker man om uppmärksamhet och makt. Och det finns det väl få människor här i världen som inte gör. Ja, jag vet inte.

Men nu jobbar du på CBRE.

Ja. Det är ett jättebolag, nittiotusen anställda globalt.

Jag tror inte någon på vårt bolag vet hur många anställda vi är om jag ska vara helt ärlig. Så stort är det.

Står på er hemsida i alla fall att det är nittiotusen.

Ja.

Hur är det att jobba på en sådan jättekoncern?

Det finns, har sina fördelar och nackdelar. Det är ju en fantastisk klyscha som man ju alltid kan inleda en mening med under tiden som man tänker och det är ju precis vad jag gör just nu. Det känns faktiskt väldigt bra. Vi har ju ett väldigt stort globalt team och vi samarbetar med och har ju egentligen helt ovärderliga ingångar till det internationella kapitalet. Om jag behöver få tag på och veta vad det senaste från koreanska pensionsfonder är avseende deras investeringskriterier och så vidare, så är det ju bara ett samtal bort.

Samtidigt kan det ju vara lite utmanande för det är ju väldigt många som hör av sig också till mig och tar resurser ifrån mig för att få information om hur det är i Sverige, på vilket sätt man kan göra affärer i Sverige, vad man ska köpa, vad man inte ska köpa. Det kan vara en hel del administrativa problem när det är så stort bolag.

Hur hamnade du på CBRE?

På CBRE hamnade jag för några år sedan. Jag tror det är fyra år sedan nu eller om det är tre och ett halvt, något liknande. Det är nog ganska exakt fyra år sedan. Jag började nog i juli. Jag hade jobbak på JLL under många år. Direkt efter examen så, så det var faktiskt så, det är ganska roligt. Jag tog examen för typ förra året tror jag.

Från KTH?

Från KTH, exakt. Jag fick ju en sån här blåslampa i rumpan från studierektorerna som ville att jag skulle ta examen för jag hade bara exjobbet kvar. Jag hade fått ett stipendium för att åka ner till Kroatien, som jag ursprungligen är ifrån och har rötter i, och skriva mitt exjobb där nere. Jag skulle jobba för IKEA. IKEA fanns då inte i Kroatien. Det här året var 2006.

Och jag kom ner till Kroatien väldigt naiv och tänkte att nej men allting finns ju tillgängligt naturligtvis som här i Sverige. Det är väl bara att gå in på Datscha och dra ut allting som man behöver, kartlägga mark och se var man potentiellt skulle kunna bygga och etablera ett nytt handelscentrum för IKEA.

Var det det som var ditt exjobb?

Det var det som var mitt exjobb. Det var ju egentligen att göra en manual för hur man gör affärer, kommersiella affärer i Kroatien. Mycket drivet av att det hade varit kul. Eller det var ju roligt att bo utomlands en liten stund också. Trots att jag är i Kroatien så känner man sig ju lite utomlands när man är där.

Det är lite bättre väder också va?

Ja, just idag skulle man kunna säga det är dramatiskt mycket bättre väder. Jag frös väldigt mycket på väg hit trots att det är juli. Hur som helst, det var inte så lätt och det var ju en erfarenhet i sig för sig att det funkar ju inte som i Sverige i alla marknader. Det lär man sig uppskatta genom att se det first hand.

Så att jag chillade kan man säga ett halvår i Kroatien och skrev kanske ihop trettio procent av det här exjobbet kring marknad och allting som jag kunde. Jag gjorde många intervjuer och så vidare, men sen fastnade jag ju på en del datainsamling. Så efter det åkte jag tillbaka till Sverige. Då var det ju fortfarande högkonjunktur, så då blev jag upplockad på JLL. Faktiskt av min nuvarande chef Lisen. Det var hon som anställde mig då som sommarjobbare. Och på den vägen är det. Sen jobbade jag på JLL under åtta år ungefär.

Vad gjorde du där?

Också transaktioner, alltså köp och sälj.

Idag går det nästan inte att prata om retail utan att också prata om e-handeln. Och Bojan Ticic har blandade känslor för e-handeln. För ett och ett halvt år sedan så skulle han köpa en hårtork till sin mamma i julklapp och bestämde sig för att köpa den på nätet. Han såg till att välja leveransgaranti så att den skulle hinna fram i tid. Men det gjorde den så klart inte. Så på sitt utlämningsställe ber han därför att få skicka den vidare direkt till sin mamma i Örebro. Han får till svar att han måste fylla i formulär och skriva ut fraktsedel på självhäftande papper på Schenkers hemsida.

Bojan har ingen skrivare och bestämmer sig för att skicka paketet med Postnord istället. Men då måste han gå till en annan butik för det här stället lämnar bara ut, de skickar inte iväg. När paketet väl kommer fram hemma hos mamma i Örebro så visade det sig att hårtorken hade en brittisk stickkontakt trots att hemsidan han beställt den ifrån var svensk. Historien om den frustrerande upplevelsen av att ha försökt köpa något på nätet blev en krönika i tidningen Fastighetsnytt och avslutades med orden: Länge leve den fysiska handeln.

Då skrev han den här krönikan efter det här att e-handel måste nog skärpa till sig och bli bättre. Nu var ju det här en utländsk aktör. De svenska aktörerna finns ju fantastiska exempel på--

Tror att de flesta exempel som man tar kring detta så brukar väl Apotea vara det de ofta ger.

Apotea brukar tas som ett väldigt bra exempel på att man kan få samma dag-leverans och de har ju lite råd att lägga krutet på logistiken också eftersom de ju aldrig har några returer. Man returnerar ju inte någonting till Apotea. Så det var ju egentligen det som hände. Att det var en väldigt, väldigt omständig process att bara köpa en jävla hårfön om du ursäktar språket.

Men har dina känslor för e-handeln förändrats? Det här är ett drygt år sedan och du ger ett exempel nu på en e-handel som du tycker funkar väldigt bra. Så hur känner du för e-handeln?

Jag är ganska delad inför e-handeln. Jag, och jag tror att det här är väldigt individuellt. Jag tillhör ju en skara människor som aldrig skulle kunna tänka sig köpa kläder till exempel på nätet. Det känns bara, man måste ju prova hur saker sitter. För det kan ju finnas en tröja som är skitsnygg på en galge och kanske till och med ännu snyggare på en hemsida som dessutom kanske sitter på någon sån här äckligt snygg modell. Man tror att shit, det där kommer att se bra ut på mig. Men sen ser ju de här modellerna, vissa kläder är ju verkligen sydda för människor som ser ut som galgar. Och så kommer den hem eller man provar den i affären och så ser man att nej, det här var ingenting för mig.

Då lämnar man ju den i affären. Man behöver ju inte hålla på med de här påsarna att returnera och det är returlappar. Då ska man gå iväg med den här påsen. Och hos mig så är det då antingen Rosenlunds tobak eller så är det Willys eller så är det Coop. Man vet aldrig vart det kommer. Så ibland om jag skulle handlar väldigt mycket på nätet så skulle jag ju behöva tillbringa liksom ett par timmar varje lördag, söndag på att gå mellan de här olika ställena. För det är väl en runda på en och en halv kilometer att gå runt de här ställena, trots att jag bor i Nordens mest tätbefolkade kvarter. Så jag tycker personligen inte att det fungerar.

Sen självklart från Apotea, det är ju mest prisdrivet. Det är mycket, mycket, mycket billigare än vilket annat apotek som helst ute på stan. Så köper man såhär bulkvaror som, inte vet jag, tandkräm, munskölj, ögondroppar, Alvedon, sånt där som man ska ha hemma, då kan man ju göra en sådan beställning på Apotea och så kostar det tolvhundra spänn inte vet jag och så har man ett lager under en tid. Men jag gör faktiskt inte det så ofta utan jag brukar plocka med mig det jag behöver på vägen. För jag känner inte att jag spenderar inte så mycket på den typen av produkter på ett år så att jag måste liksom spara femton, tjugo procent på varje köp.

Man kan ha blandade känslor för det här med e-handel, men det går inte att komma ifrån att e-handeln har vuxit jättemycket på senare. Jag tror bokhandeln har halva sin omsättning från e-handeln nu. En tredjedel av hemelektronikhandelns försäljning kommer från näthandel. Hur påverkar det här? Vad får det för konsekvenser för det som du håller på med, nämligen fastigheter för retail? Vad får det för konsekvenser när näthandeln växer?

De konsekvenser som det framför allt får är att investerare som vill köpa retailfastigheter blir osäkra kring hur mitt driftnetto kommer se ut. Hur kommer mina hyror, mina kostnader, mitt driftnetto se ut om tre år, om fyra år? Ja men vi kan börja med ett år. Hur kommer det se ut om ett år? Kommer hyrorna gå ner? Kommer jag behöva omförhandla avtalen, ge rabatter, förkorta hyrestiden? Hur ser det ut om tre år, om fem år, om sju år, om tio år? Eller när nu min exit är, som det heter, där man då så att säga avyttrar och tar hem en eventuell vinst.

Och den osäkerheten gör att om investerare behöver i sina kalkyler ta höjd för framtida minskande intäkter, så måste de ju indirekt sänka sitt ingående värde eller höja direktavkastningskravet i början. Det som vi kallar för direktavkastningskrav eller initial yield eller vad man nu ska säga. Och då helt plötsligt så börjar det bli såhär: ja men nu har ju priserna gått jättemycket ner på detaljhandel. Egentligen har ju inte priserna gått ner bara för att de har gått ner, utan det är en spegling av att investerarna när de sitter och modellerar, alltså försöker se in i framtiden, inte vågar se en positiv utveckling för detaljhandeln. Men det är väldigt olika beroende på vilket segment vi tittar på.

Livsmedel till exempel har ju inte vuxit jättemycket på nätet. Så livsmedel är ju fortfarande idag någonting som investerarna efterfrågar. Generellt sett kan man säga, det som jag tidigare kallade för boxhandel, alltså handelslådor, externa handelsområden med skrymmande gods. Det kan vara Plantagen, det beställer man ju väldigt lite från Plantagen på nätet, från Rusta, från Jula. Sängar köper du sällan på nätet. Jag tror att man går liksom inte in på ett Kvickkök på nätet och sen beställer man ett kök för inte vet jag hundra tusen kronor på nätet. Man gör liksom inte det. Utan möbler, inredning är också en sån sak som man gärna vill titta på.

Du har ju sett i synnerhet inom heminredningsbranschen att det är ju ganska många butiker som har öppnat fysiska. Många nätbutiker som Royaldesign.se som började på nätet har ju öppnat fysiska butiker också. Adlibris, samma sak. De har ju öppnat fysiska butiker för att kunna möta sina kunder. De har ju mycket med ett litet café, de har postutlämningsställe och serviceställe. De har lite såhär poesikvällar med nån inbjuden, ja det blir väl poet i det fallet, och så vidare. Så de har ju utöver att kanske det mesta av omsättningen sker på nätet så vill de också kunna möta sina kunder på ett sätt och ge dem möjlighet att kunna identifiera sig med varumärket. Adlibris var ju sjukt tråkigt tidigare, men det har ju liksom blivit lite häftigt nu när de börjar öppna mötesplatser mitt inne i stan där man kan gå in och botanisera och umgås med andra eller om man nu vill det, eller bara ta en kaffe eller lyssna på något inspirerande.

Så att man ska komma ihåg att när man säger att e-handeln har vuxit ganska mycket, om du skulle liksom gräva lite i de siffrorna så är det ju såhär att inom mode, sko, sport och fritid så har nog e-handeln tagit så pass stora marknadsandelar att det har börjat bli ett problem för aktörerna. Och de har försökt hitta nya vägar att möta kunden. H&M är väl jätteduktiga på det och ett bra exempel på alla olika typer av koncept de har nu. Och också i de gamla H&M-koncepten så har de ju försökt och försöker experimentera med olika typer av butiksinredning för att se vad är det som kunderna efterfrågar.

Men för andra typer av handel så ser vi ju fortfarande att det sker en tillväxt även i fysiska butiker. Så det är väldigt svårt att säga någonting om framtiden egentligen. Och det är det som gör investerarna, om de har svårt av säga någonting om framtiden, då betyder ju det att det är någonting negativt. Man kan ju ta ett exempel. För några år sen så pratade vi om att vi då skulle ha en marknadsandel, alltså e-handeln skulle ha en marknadsandel på uppemot tjugofem procent av den totala omsättningen. Och det är ju inte så idag. Det är väl runt fjorton, femton procent.

Anledningen är att hälften av all omsättningen inom detaljhandeln sker i livsmedelsbutiker och där har vi ju inte alls sett samma, vad ska man säga, transition till e-handel. Däremot så rent matematiskt följer ju att all annan typ av handel måste ju vara närmare trettio procent då. Andelen måste vara runt trettio procent för att det här ska gå ihop och det är den nog i stora delar av den här branschen. Jag tror att modehandeln har stora problem idag. Och i synnerhet inom det som kallas för mid market fashion eller mid fashion, fast fashion. H&M, Inditex, Cubus, KappAhl, Lindex, den typen av aktörer.

Men det är intressant det här du säger att det liksom finns två parallella rörelser för att det känns som att det som blir rubriker är butiksdöden. E-handeln växer, butiker kommer att drabbas av det. Men det du beskriver också är ju en motsatt rörelse när onlineaffärer som Adlibris öppnar fysiska butiker i stan. Att det finns en efterfrågan på ett möte, på en annan typ av service. Det är ju två parallella spår då som verkar samtidigt.

Egentligen inte, utan det här med butiksdöden, det är ju en journalist... Det är trams. Det pågår ingen butiksdöd, utan det här är ju Svenska Dagbladet framför allt som har, som kaskadkräks egentligen i sina upplagor.

Svenska Dagbladet är inte här och kan försvara sig. Men varför är det journalisttrams? Vad spelar det för roll?

De kaskadkräks ju i sina tryckta publikationer kring och ägnar sig åt sensationsjournalistik för att få klick. Eller inte vet jag vad det är de jagar idag. Och då blir man ju liksom, det pågår ju ingen, det finns ingen butiksdöd på det sättet som de beskriver. Utan det är ju en utmaning och en omdaning av egentligen detaljhandeln som den ser ut. E-handel är ju egentligen inte separerat från fysisk handel. Allting är ju konsumtion. Det är bara olika kanaler där man köper samma sak.

Därför så ser vi ju också det här "god dag yxskaft" när någon ställer sig frågorna kring "Jaha, men om Adlibris både kan ha en nätbutik och en fysisk butik, vad då? Hur funkar det?" Ja, de tjänar pengar på nätet och betalar hyran med den vinsten för att kunna ha ett ställe de kan möta sina kunder. Det är ju jättelätt det här.

Men du beskriver ändå investerare som är oroliga för hur framtiden ser ut när de ska gå in i den här typen av fastigheter. Alltså butiksdöd kanske är en överdrift då, men det sker någon typ av omdaning. Alltså det kan inte vara så att man bara såhär: "Äh, det bara går åt ett litet annat håll nu. Allt är lugnt." Det finns ändå en oro bland investerarna som du beskriver. Så vad handlar det om då?

Det handlar ju framför allt om, och det är ju inte fel att säga, att marginalerna bland många av de här aktörerna pressas. Och jag säger ju inte att vi inte kommer att komma in i ett läge där vi får en massiv butiksdöd i framtiden. Men däremot den typen av rubriker som man ser i tidningarna idag, de stämmer ju inte. De överensstämmer inte med verkligheten idag.

Vad är det som inte stämmer? Att den pågår nu, butiksdöden?

Att den pågår nu, butiksdöden.

För du menar att den ligger längre fram?

Jag vet inte om den gör det, men det finns en risk för att vissa branscher kommer att behöva stänga igen. I synnerhet inom mode och sko. Det är min bedömning. Alternativet kommer att vara att man kommer behöva omstrukturera egentligen sina hyresavtal så att de kanske mer följer en omsättningshyresbaserad modell. Så att man bara betalar i förhållande till den omsättning man har. Eller att det kommer att vara kortare avtal, kanske bara ett år, för att man vet inte riktigt. Man vill vara flexibel. Är det för stora eller för små ytor man har?

Jag tror att det kommer att vara svårt att få ut kanske de tillägg som man vill ha. Man ska komma ihåg att det är väldigt dyrt att driva ett köpcentrum. Det krävs ju otroligt mycket folk som ska drifta det där. Det ska städas, det ska finnas säkerhet, det måste finnas en centrumledning som håller på med marknadsföring och med event och annat för att dra dit kunder. Det är otroligt dyrt att göra det om man jämför med andra typer av fastighetsslag. Så det påverkar ju naturligtvis. Det är inte bara hyran, utan det är också tilläggen till hyrorna som fastighetsägarna skickar ut som påverkar marginalen.

Men att marginalerna har gått ner och att många modekedjor har problem idag med att hitta egentligen rätt kommunikationskanal till sina gamla kunder, det är ett konstaterat problem, men det har ju inte blivit en butiksdöd ännu. Absolut, Lindex, KappAhl, Cubus har stängt vissa butiker. Även Coop har gjort det. Men det är ju ingenting som jag ser idag som någonting som liksom avviker från normalen. Vissa lägen funkar inte och då stänger man ner.

Inom boxhandel, som jag kallar det återigen, så ser vi inte jättestora vakanser eller ökande vakanser, utan det tuffar på ganska bra med de här aktörerna med skrymmande varor och skrymmande gods där man inte beställer på nätet. I gallerior med mycket mode, där kan man ju se att det finns något ökande vakanstal, men det är ingen butiksdöd än.

Men när situationen ändå ser ut som den gör i dag att det ändå liksom pågår någonting i den här branschen, vad ger du för råd till dem som du har kontakt med i ditt jobb? Alltså de som ska köpa fastigheter då eller leasa fastigheter eller eventuellt hur du vill uttrycka det?

Det råd, det enda råd som man kan ge då, man kan ju inte låtsas som att ingenting händer, utan man måste ju försöka analysera de här faktorerna och se hur stor andel av sällanköpshandeln, liksom var någonstans är marknaden mättad? För om vi idag har en andel av trettio procent av all sällanköpshandel sker på nätet, ja men kan det bli hälften? Jag är inte säker på att det kan bli hälften. Och i så fall så är ju tillväxtpotentialen ganska begränsad inom hur illa det kan gå.

Men det där måste man ju naturligtvis ta hänsyn till kring läge, kommunikationer, lättillgänglighet i form av parkering och trafikflöden. Man måste ju också tänka på demografi, köpkraft. Köpkraften är inte så viktig som många tror. Men däremot demografi, att det är en växande befolkning och att arbetslösheten inte är jättehög i området.

Så man måste göra en ganska ordentlig analys kring hur butikerna går. Sen är det ju alltid såhär att en bra fingervisning om hur framtiden kommer att se ut är ju att titta på historien. Hur har det här köpcentrumet som man tittar på då utvecklats under några år tillbaka? Och det man tittar på då är framför allt omsättning per kvadratmeter för olika butiker, olika segment. Man delar in dem i olika, om det är nu mode eller sällanköp eller vad det nu kan vara. Sorry, mode eller sko eller beauty, vad heter det på svenska? Skönhet. Det finns ju tjugo sådana ungefär sektorer som man delar upp det i.

Och så har man ju dels då olika mått kring vad som är hälsosamma nivåer, kring hyresnivåer i förhållande till omsättning och annat, men också omsättning per kvadratmeter. Och ser man att det ökar eller att det är ganska hög fallhöjd ner till osunda nivåer, då kan man ju ändå köra på tycker jag. Det finns ju, det är mycket som ska till för att allting ska gå åt pipan i det fallet.

Ja, kanske är det fortfarande hög fallhöjd ner till osunda nivåer om man tittar på omsättning per kvadratmeter för fysiska butiker. Men frågan som alla ställer sig är ju så klart: Vad kommer hända när Amazon kommer till Sverige? Amazon som började som en nätbokhandel i mitten på nittiotalet, men som nu är världens största detaljhandel online. Och nu handlar det så klart inte bara om böcker längre. Förra året omsatte Amazon drygt tvåhundratrettio milijarder dollar. Så ja, Bojan Ticic, vad händer med e-handeln och den så kallade butiksdöden i Sverige när Amazon gör sitt intåg?

Jag kan ha fel här. Jag vill verkligen hissa en jättestor flagga för det har ju varit succé i alla marknader. Men jag ser faktiskt inte riktigt vad det, vad för mervärde de tar med sig som inte finns på marknaden idag.

Smidigare leveranser kanske. En integrerad produkt där du kan säga: "Alexa, köp dammsugarpåsar." Och så gör hon det.

Ja, är det verkligen nödvändigt att ha en sådan tjänst? Jag vet inte om det skulle underlätta så mycket i mitt liv. Det är väl bara att plocka med sig dammsugarpåsar från Mediamarkt på väg hem eller någon annan affär. Hur ofta köper man det å andra sidan? Men lite sådana saker.

Och nu pratas det ju om att vi ska ha såna här smarta lås på våra lägenheter så att man ska kunna säga: "Alexa, mjölk, hur mycket har jag i kylen?" Och sen så har man någon sån här supermodern kyl och så fyller hon automatiskt på. Någon tjomme kommer in, går in i din lägenhet och fyller på kylen. Alltså, det här är ju, det är ju bara löjligt. Så här kommer det ju inte vara. Och de människor som installerar de här smarta låsen för att helt vilt främmande människor ska gå in och packa in deras kyl, ja men någonstans får de väl ändå ta sig i kragen och börja fundera kring, ja, hur ser mitt liv ut? Vad är det jag håller på med när jag inte kan fylla min egen kyl? Jag ber om ursäkt till alla er där ute som eventuellt gör såhär.

Alltså apropå Amazon, för jag bodde i USA ett tag och där är ju Amazon jättestort. Och jag tänker att det som de har som man kan sakna i Sverige idag, där det ändå går, allting går att beställa på nätet, det är ju att på Amazon kan du beställa allt på ett ställe. Jag köpte i princip allt jag behövde köpa på Amazon, från mat till godis till köksknivar till böcker till Halloween-kostymer. Och så får man det levererat fram till dörren samma dag eller dagen efter. Man behöver inte gå till något utlämningsställe och sådär. Att det är det som är liksom grejen med Amazon skulle jag säga.

Ja, det är det jag hör hela tiden. Och jag har ju inte provat, så jag kan inte säga så mycket om det kommer helt förändra mitt sätt att handla på. Men det finns väl en risk för att det kanske gör det då om det blir så smidiga leveranser. Att de kommer hem antingen samma dag eller dagen efter.

Men idag när DHL ringer och frågar, förlåt, jag ska inte säga DHL, någon av logistikåkerierna ringer och frågar: "Är du hemma mellan åtta och arton idag?" Nej, det är jag inte och det vet ni ju att jag inte är. Ja men då får du åka till Västberga och hämta ut det. Om det inte har lämnat någon annanstans. Det har jag varit med om flera gånger. Men jag tänker, nej men jag kommer inte att åka till Västberga och hämta ut ett paket. Eller UPS tror jag har till och med Ulvsunda, får man åka ut dit.

Och det här håller ju på att förändras. Naturligtvis finns det ju körning idag. Så jag tror att vi har en lång väg att gå i Sverige, men jag tror att det finns en möjlighet, det finns ju en risk. Jag säger absolut inte att det inte finns en risk att e-handeln kommer att växa ännu mer på bekostnad av sällanköpshandeln.

En annan sak som jag skulle vilja skicka med mig, det är ju det här att jag menar, man har ju så lätt att hamna i ett storstadsperspektiv kring de här frågorna. Om jag tänker bara tillbaka till min familj i Örebro, nu är Örebro en hyfsat stor stad, men tänk så här, går ännu lite, lite längre ut från Örebro och tänk för att det blir så jävla tråkigt. Vad gör man på helgerna? Inte vet jag, Fagersta brukar jag ta som ett exempel alltid. Jag vet inte varför. Det är ju ibland så att det här med att åka till ett köpcentrum, till en galleria och ta en kopp kaffe och en bulle och sen gå runt lite eller åka och handla på ICA Maxi, att det liksom är lite av en syssla man gör på helgen...

En aktivitet.

En aktivitet, precis. Och sen ska man ju aldrig underskatta heller hard discount. Alltså det som vi kallar hard discount, så billighetssaker. Helt enkelt som Dollarstore är ju en stor aktör i Sverige idag som öppnar nya butiker lite varstans. Rusta är ju också en billighetsaktör som har hållit på ganska länge. ÖoB är det.

Men en av de kanske mest framgångsrika exemplen på det här med att fysisk handel kan bli ett fenomen om man erbjuder rätt sak och vänder sig till rätt kundgrupp, det är ju Ullared. Det är ju ingen som tänker sig att Ullared ska börja med e-handel. Det vore ju jättekonstigt för hela, halva grejen med Ullared är ju upplevelsen att åka dit. Det finns ju en camping där. Det gick ju direktflyg från Umeå ett tag.

Men är det också så att det kommer att krävas mer av den varan framöver om de fysiska butikerna ska klara sig? Att det ska vara mer av en upplevelse, att det ska vara mer än vad det är i dag och gå in på ett H&M i stan?

Så kommer det bli definitivt. Det är ju det jedinaste sättet de har att röra sig framåt.

Vad ser du framför dig då?

Men jag ser det mer att om man åker ut till Karlaplan så finns det ju en ganska snygg H&M där som jag tror är ett av de senaste koncepten. Man går in där så känns det ju lite grann som att det inte är en klädaffär, utan man går runt i någon form av inspirationsvärld med både inredning och det är lite möbler och blommor och växter och parfymer och böcker. Och sen så hänger ju kläderna liksom insmetat i det här på något sätt, om du förstår vad jag menar. Helt plötsligt så kan det komma liksom en radda med t-shirts eller vad det nu är.

Det är som när IKEA bygger upp minilägenheter i sina varuhus.

Exakt, inte alls en dum jämförelse faktiskt. Och sen plockar man med sig det och finns det inte så kommer det ju fram någon anställd med en liten padda och så beställer man det på nätet. Det är också ett problem för att då kan det ju vara så att den omsättningen inte registreras i just den här butiken. Men det är en separat diskussion. Så jag tror att den här upplevelsen är väldigt, väldigt viktig.

Jag läste någonstans om, jag vet inte vilken butik det var som testade det, men att man har sådana smarta speglar. Så att när man går in i provhytten så kan man se såhär, det här plagget i en annan färg, en annan storlek eller sådär. Alltså, ja de är uppkopplade på något sätt de här speglarna.

Ja, nej, jag vet inte. Det låter ju helt horribelt. Varför skulle man gå in framför en smart spegel och se hur man ser ut i olika typer av färger? Det är väl bara för fan att ta på sig en annan tröja om den nu hänger där.

Om den inte finns i butik till exempel.

Om den inte finns i butik?

Men finns på nätet.

Ja men den ska finnas i butik tycker jag.

Okej. Du, alldeles i början av intervjun när jag frågade dig om du hade bråda dagar och så pratade vi lite om vad det är för tider och då sa du att du har fått skifta lite fokus mot logistik, logistikfastigheter. För när man pratar om e-handel så pratar man mycket om logistikfastigheter. För att e-handel ska funka så måste man kunna lagra sina produkter någonstans i stora skolådor någonstans utanför städerna så att det snabbt ska kunna fraktas. Ser du ett sådant skifte och där du också kan göra det skiftet då att du riktar fokus åt det hållet?

Vi har faktiskt inlett ett arbete på Europanivå där vi ser om det är så att vi ska integrera de här två affärsområdena. För de hänger ju lite ihop och det är delvis samma.

Retail och logistik.

Precis. Och det är delvis samma analyser som numera behöver göras kring framtiden. För de påverkar naturligtvis varandra. Och det är ju inte bara att man ska lagra sina grejer, de ska också köras ut och lastas om på vägen. Så att det är ju ganska mycket... Vi har ju sett väldigt mycket utveckling på logstiksidan. Vi har sett väldigt pressade priser på det här tillgångsslaget och vi ser ju ett fortsatt växande behov för nya anläggningar.

Det som är lite specifikt med retail är ju att det finns ju en möjlighet, det är ju inte lika beroende av läget. Självklart är det bra att ligga nära stora städer och även till exempel, jag nämnde ju Västberga och Ulvsunda tidigare. Det är ju ovärderligt för de bolagen som finns där att kunna ha sin så kallade last mile logistics i den typen av lägen.

Men kring de större städerna finns det ju fortfarande, det är väl som en investerare sa till meg från en månad sedan som kom till Stockholm och sa: "Bojan, jag satt vid fönstret när vi flög in mot Arlanda. Det var ju liksom bara vatten och grönt." Och det är ju så idag att kommunerna vill gärna få de här greenfields, greenfield-investeringarna som det kallas, alltså att man börjar om från scratch och ta dit skattekraft i form av arbetstillfällen. Och det har man ju sett i Mälardalen. Eskilstuna har varit framgångsrik, Västerås, Enköping, Stockholmskommunerna runt omkring Stockholm har varit väldigt neråt Strängnäs. Hela vägen bort Örebro är ju idag Sveriges mest populära eller högst rankade enligt intelligent logistikcenter. För det ligger så pass centralt. Man når ju vad det nu är halva Sveriges befolkning inom 20 mil eller nåt liknande.

Så att visst, absolut, det finns ett otroligt stort sug, ett ökat behov, men det finns ju också risker. Och det är ju att när de här sju och tioårsavtalen på en fastighet har löpt ut och då är det ju inte jättesvårt att lockas av en ny utvecklare som bygger någonstans i närheten. Helt nyskräddarsydd skolåda för just den operatören. Och jag menar när man tittar på de logistiklådor som byggdes för femton år sedan så anses ju inte de vara toppmoderna idag. Det har ju förändrats. Krav i form av antal portar, i form av takhöjder, i form av lastningsmöjlighet, i form av vad heter det? Golvbärhet. Hur högt kan man lasta och så vidare. Så det har ju förändrats väldigt mycket.

Och vi ser nu, jag menar Icas nya samarbete med Ocado och de lager som planerar byggas inom ramen för det om det nu blir någonting av det. Och även för Amazon så är det ju helautomatiserade lager. Och då måste ju de vara särskilt anpassade så man kan hänga upp den här apparaturen i takkonstruktion om det nu krävs och så vidare. Så att det kommer ju vara mycket, mycket specialanpassningar.

Så även om man ska gå in i logistikfastigheter så är det på sikt skulle kunna vara en riskfylld investering eller?

Ja, definitivt. Men det är alla investeringar. Jag menar om man tittar på kontor och hur hyresutvecklingen har varit i Stockholm de senaste tre, fyra åren, så är det självklart. Det vore ju dumt att säga att det inte finns en risk i att det blir en kraftig prisnedgång. Det är lite så, men det är ingenting som vi ser just idag att marknaden kommer att sakta in.

Och anledningen är att det trycks ju fortfarande väldigt mycket pengar. Centralbanken är ju helt crazy på det. Det kommer hur mycket pengar som helst och det blir panik hos alla de duktiga människorna som jobbar lite varstans runt omkring i världen. För pengar kostar om man inte sysselsätter dem som det heter. Så sitter man bara med cash på ett nollräntekonto eller i värsta fall kan man behöva betala för att ha pengarna på banken på grund av minusränta så kostar det ju pengar i form av utebliven avkastning. Så att alla är ju ute och försöker trycka in de här pengarna i någonting. Och det är ju egentligen inte bara fastigheter som har gått upp i pris, alla tillgångsslag. Om man tittar på hur börserna har utvecklats och allt som finns noterat på den har ju i synnerhet fastighetsaktierna. Det är ju många som har gått väldigt, väldigt bra måste man säga.

Jag tänker att vi ska väl avrunda.

Ja.

Du ska få spana in i framtiden.

Mm.

Du tror inte på butiksdöden, men hur ser din bransch ut om tjugo år?

Jag tror att Sverige alltjämt kommer att vara en väldigt attraktiv marknad för utlänningar att investerar i. Under många år har vi varit topp fyra faktiskt. Jag tror att vi har halkat ner lite grann nu på grund av att det finns väldigt lite att köpa helt enkelt. Jag tror att marknaden kommer att behöva vara ganska, vad ska man säga, aktiv. Det kommer göras väldigt mycket affärer och det som kommer hända nu framåt i framtiden är ju att i och med att en väldigt stor grupp av vår befolkning går i pension så kommer pensionsfonderna som idag äger väldigt mycket fastigheter, både genom Vasakronan och andra bolag, behöva sälja av det här för att så att säga materialisera, monetisera de tillgångarna för att kunna betala ut i form av pensioner och framtida åtaganden och klara sina mål som diverse myndigheter har på dem och krav kring hur finanserna ska se ut.

Då blir det massa fastigheter?

Det blir en massa fastigheter som ska säljas, väldigt fina sådana också. Jag tror att vi kommer att ha väldigt stort inflöde av koreanskt kapital, kinesiskt kapital, även om det nu är lite känsligt att prata om det. Jag tror att det kommer att komma nya pengar. Indiskt kapital har vi sett i Europa. Amerikanerna kommer ju alltjämt att vara störst tror jag, eftersom det är ju därifrån som de flesta pengar kommer, alltjämt.

Och vi kommer fortfarande att ha butiker där vi köper olika saker?

Det kommer vi definitivt att ha. Sen kanske de kommer att se lite annorlundare ut. Och det som man också ska kanske komma ihåg lite grann, det är ju att väldigt mycket av det här styrs ju kring hur ekonomin går. Jag menar om det blir en nedgång i konjunkturen och arbetslösheten stiger kraftigt. Min bedömning är väl att människor först kommer att börja dra ner på utgång, krogen och liknande liksom förnöjsamheter.

Så det här med att man i många fall ser att restauranger och krogar öppnar upp och tar vakanser som kanske har uppkommit från modebranschen i vissa lägen, tror jag är också en riskfylld... Så vi kommer inte att ha köpcentrum i framtiden som bara består av upplevelser och restauranger, utan det kommer ju också vara vanlig gammal hederlig retail. Sen kanske det inte kommer vara Lindex och Cubus och KappAhl och H&M och Zara och Pull&Bear och allt vad de heter i de här köpcentrumen. Men de kommer ju också finnas kvar fast i utvalda lägen då. Det var väl det.

Vill du lägga till något?

Nej, inte just nu. Jag känner att jag har pratat mer än jag borde. Men det är väl lite roligt. Man ska inte ta sig själv på för stort allvar tycker jag.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna som är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och investeringsplattformen Tessin. Tessin är en digital plattform där du varje vecka kan investera i fastighetsprojekt och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars kanske inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk. Jag som intervjuade Bojan Ticic heter Åsa Secher.