Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar entreprenörer, företagsledare och visionärer i och omkring den svenska fastighetsmarknaden. Podden är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj.

Digitaliseringen av fastighetsbranschen har ju pågått i decennier, men det är först nu som teknikutvecklingen börjar få stora effekter på både beteenden och på affärsmodeller. Det är digitaliseringens tredje våg, enligt Christoffer Börjesson. Christoffer är digitaliseringschef på Fastighetsägarna, medlemsorganisationen för Sveriges fastighetsföretag. Och om han hade mycket att göra innan coronapandemin slog till, så får han det än mer hett om öronen hösten 2020. Vad händer på kontorsmarknaden när svenskarna börjar jobba hemifrån i stor skala? Vad gör vi med alla kontor? Och hur ska fastighetsägarna kunna ta en större del av kakan när svenskarna handlar mer och mer på nätet?

Men om vi börjar på Amazonspåret. Kommer Amazons intåg i Sverige ha någon betydelse för svenska fastighetsägare tror du?

Både ja och nej skulle jag säga. Jag har ju tittat på Amazon och besökt Amazon i USA för två, tre år sedan när vi tittade väldigt mycket på det vi kallar för fastighetsägarens roll i leveranskedjan. Det vill säga e-handelns transformation av mer paket och varor hem, i hemmet har gjort utav vi börjat titta på vilka är de här aktörerna? Hur kommer logistik se ut framöver? Vad gjorde man i USA? Var ju Amazon stora. Cainiao i Kina är väldigt stora. Vi insåg väl att ingen bra modell i de där länderna kan appliceras på Sverige. Men nu börjar ju Amazon komma till Sverige eller ryktena går och att nu ska man etablera sin tjänst. Sen bör man då titta på vad är det för typ av tjänst? Är det deras e-handelslösning med logistik och paket? Eller är det hela Amazon Prime med abonnemangsleveranser, paketboxar, digitala lås och så vidare. Man kan väl spå att det där kommer komma i framtiden.

Men det som vi ser ur ett fastighetsägares rollperspektiv så tycker vi det är intressant att titta på logistik och lager. Det ena är ju att de etablerar ett lager i Eskilstuna, vilket gör ju att fastighetsägaren liksom hittar en ny tjänst där. Amazon har varit väldigt duktiga på att bygga centrala smålager och butiker också för att få snabbare leveranser. Och det tror vi väl att Amazons intåg kommer göra, att få tryck på det här med leveranser nära där folk bor, snabbare leveranser och så klart andra typer av leveranssätt.

Jag tror inte e-handeln i sig kommer öka som den har gjort. Kanske i Madrid så stack ju e-handeln iväg enormt när Amazon kom in. Sverige har ju nästan sjuttiosex procent av svenskarna e-handlar ganska ofta. Så jag tror inte vi kommer trycka upp det högre. Däremot så kommer då kanske andra typer av varor, andra typer av tjänster kopplat till det här, på sikt liksom få en transformation när de förbättrar sitt erbjudande. Däremot så kan man nog tänka sig också att Alexa kommer att få ett annat intåg i svenska hemmet än vad man haft tidigare då. Det vill säga som mer, vad då? Ja men som Google Home, din smarta assistent i hemmet. Idag är ju egentligen Google Home det enda vi har hemma. De svenskar som har ett smart hem på det sättet. Men där kommer Alexa också kunna möjliggöra: "Alexa, beställ mjölk. Alexa, beställ det här." Så det finns nog en framtid där att hitta samarbeten också med Amazon.

Men på vilket sätt har det betydelse för en fastighetsägare var Amazon etablerar? Liksom slår sig ner och vilken logistiklösning man väljer.

Jag tycker man först och främst inte ska titta på Amazon som helhet, utan jag tror man ska titta på hur man som fastighetsägare ska förstå e-handelns transformation. Och tittar man på kanske då Stockholm som är ett typexempel på där e-handeln tar fart och kräver andra typer av leveranssätt, så har ju också volymen paket ökat. Jag tror man pratar om så här trehundrafemtiotusen paket i månaden någonting i Stockholm, vilket gör att fler paket kommer hem, fler varor kommer hem, fler tjänster kommer hem, vilket gör ju att hur är våra fastigheter rustade för det här?

Obemannade leveranssätt innebär ju att man kan leverera paket när man inte är hemma. Jag tror att de flesta har känt en viss irritation av att man måste vara hemma hela tiden för att få paketen. Löste sig lite under corona, men det kommer nog inte vara framöver. Ofrivilligt. Det är svårt att komma in i fastigheten. Det kräver också att ibland så levereras många paket i fastighet och trapphus. En viss typ av problem för fastighetsägare när man har brandskydd och tillgänglighetskrav. Får inte finnas saker där. Tittar man på rapporter från till exempel New York City så har man sett att trettio till fyrtio procent mer avfall har kommit in i fastigheter på grund av liksom fler kartonger, fler papper och sånt där. Det behöver man också ha en förståelse och hantera. Så jag skulle säga att Amazon kanske gör att vi exemplifierar och nästan företagspersonifierar en trend som är verkligen att leveranserna kommer hem.

Men vad tror ni att konsumenterna vill ha då?

Jag tror att konsumenterna efterfrågar ju en flexibilitet och en valfrihet. Det visar ju väldigt mycket av E-barometern som Postnord gör bland annat. Men den visar också våra egna undersökningar där vi har gjort undersökningar till hem och boende i hem. Vi kallar det för "hometail", det vill säga när retail flyttar in i hemmet. Där visar väldigt många av våra medlemmars hyresgäster och boende att man vill ha flexibilitet. Snabbhet är inte så relevant, det vill säga att får man hellre flexibilitet än snabbhet och snabbhet kan gärna vara på ett dygn och inte per timme. Man vill också ha valfrihet i miljövänlighet. Och man är också nöjd om man kan tillhandahålla den funktionen att man inte behöver vara hemma. Och då är ju oftast då paketboxar eller leveransnära utrymmen en efterfrågad funktion.

Jag tycker att i dag när man beställer grejer på nätet så du har ju ett par klassiska alternativ. Du kan hämta upp ditt paket i snabbköpet eller tobaksbutiken. Du har vissa såna här Instabox. Vad kallar du den kategorin lösningar?

Obemannad paketutlämning brukar vi kalla det för eller paketboxar. och sen har du hemleverans förstås då. Finns det en möjlighet för fastighetsägaren att liksom hitta nya affärsintäkter när det här tar form i framtiden genom att ta en mer aktiv roll i paketutlämningen?

Jag tror det. Våran strategi i den här frågan handlar om att så här, hur etablerar vi en paketinfrastruktur hos fastighetsägare? Och det kan ju både vara fastighetsägare som äger lokal, en bostad. Och då tittar vi egentligen på hur etablerade man digital infrastruktur eller bredbandsnät i Sverige för tio, femton år sedan. Det första var ju että bredbandsleverantören sa: "Här får ni ett gratis nät och här skriv på ett tioårsavtal så kommer vi lösa bredbandet." Men då blev man inlåst i en monopolaffär. Man hade svårt att hitta affärsmodeller kopplat till fastighetsägaren och sin hyresgäst.

Så våran approach till detta är ju att hur hittar vi en roll där fastighetsägaren också ser en del i att det här är en infrastruktur till sina hyresgäster. Och hur kan man både möjliggöra den men också ta en del av intäkterna? Det kan ju vara att ta en investering av att ta de här paketboxarna eller utlämningsställena och ta en del av intäkten, det vill säga det som postombud får idag. Men då handlar det också om att hur öppnar man upp det här för en neutral plattform så att många aktörer kan samverka runt den. För det är ju det som vi möts idag är ju att en leverantör kommer med en paketbox och så är det bara en leverantör som levererar till den. Eller det är två leverantörer som levererar till den, men inte de stora leverantörerna.

Och vi vill ju ha, alltså inte konkurrensneutralt på något sätt. Vi vill ha så att vi inte stänger in i någon, så att vi måste ha två lösningar bredvid varandra. Vi vill inte ha en Telia-mast och en Telenor-mast, utan vi vill egentligen ha en 3G-mast som alla operatörer kan jobba med. Samma sak vi vill ha med paketboxar så att alla kan jobba in i den och alla är committade att göra det också.

Men finns det några sådana initiativ idag?

Ja, vi driver två sådana spår idag och tittar på hur etablerar man en större skala av paketinfrastruktur för att få en transformation. Och det handlar om att samverka med många fastighetsbolag. Nu tittar vi på Söder. Vad händer om vi börjar etablera ett hundratals boxar fastighetsnära där vi skriver både avtal på hur man liksom ställer dem på marken, men också hittar någon typ av avsiktsförklaring för logistikaktörer att samverka runt de här. Där vi säger att vi tillåter inte att någon skapar monopol på en box för då kommer man inte att få ställa sin box i närheten av fastigheten och då måste man börja öppna upp sig.

Men är det så att transportörerna vill ha monopol för att det är det som är lönsamt?

Ja, jag tror att lönsamheten ligger just i det där. Dels så tror jag att det är ett systemfel att man har svårt att bygga en last mile på en annan operatörsmodell. Det handlar om gränssnitt och ansvarstagande. Vem tar ansvar för paketen när de levereras i den här? Och jag tror att när last mile och logistiken är så pressad i pengar, så är det svårt att betala något mer. Det börjar med enklare optimera sin egna leverans med något billigt skåp någonstans.

Men där vill ju vi möjliggöra. Vi ser ju det som en service och vi tror att det kan hitta andra effekter. Man kanske hittar andra affärsmodeller kopplade till delningsekonomi. Varför kan inte du och jag utnyttja det skåpet om du köper något av mig? Eller vill du låna min borr? Ja, men jag lägger borren i det låset så kan du hämta den. Så att jag tror att vi kommer att hitta andra modeller i det där den funktionen blir inte bara att logistiken äger det här utlämningsstället, utan man kan ha det som en hub for delningstjänster bland grannskap och områden.

Ja, och det är lätt att föreställa sig att konsumenten skulle vilja kunna få paket levererade till en och samma plats oavsett vilken firma som kör paketet.

Det tror jag också. Vi tittar på trender som Tiptapp och vi tittar på Blocket så är ju att människor och delningstjänsten mellan om vi säger konsument till konsument är ju också stor. Så vi behöver se hur man utnyttjar den investeringen till också möjliggöra det. Så att vi inte tittar hela tiden silos på bara paketleveranser, utan det här kanske är något annat också.

Men när du säger att ni driver de här initiativen från fastighetsägarna, gör ni det som en förstudie som någon annan sen ska realisera eller ska ni driva en affärsverksamhet tänker du?

Vi driver helst inga affärsverksamheter. Vi är ju en branschorganisation och det som jag försöker göra inom den digitala transformationen som är mycket mer snabbfotad än att kanske driva en förändring i PBL-lagar och sånt där, så behöver vi hitta ett annat sätt och en annan metodik för att liksom snabbt komma fram till insikter. Så det brukar vi formulera i att kanske se det lite mer som ett innovativt service design-tänk. Det vill säga, hur kan vi snabbt hitta frågeställningar och utmaningar som möter oss? Och vilken roll ska vi som fastighetsägare ha? Och hur kan vi involvera många fastighetsägare och aktörer i samma rum för att hitta olika typer av hypoteser eller scenario framåt?

Och hur kan vi ta lärdom i andra typer av liknande fall om man kokar ner det till, till exempel, i stället för att prata om paketboxar, prata om som en infrastruktur. Vilka andra infrastrukturer har vi etablerat i Sverige och i Stockholm? Och vilken roll hade vi då? Hur såg affärsmodellen ut då? Vilka roller fanns det? Operatör, servicebolag och så vidare. Så att vi försöker hitta sådana sätt för att knyta ihop en hypotes som vi alla kan dela och också förstå varandras perspektiv. Vad är det som optimerar Postnords affär? Vad är det de egentligen behöver göra för att kunna få bra service och göra snabba leveranser och kanske flexibla leveranser? Man behöver komma in i våra fastigheter, men vad behöver vi göra då? Vi vill ju inte dela ut post och portkoder och nycklar, utan vi kanske vill göra en digital lösning. Hur samverkar vi där?

Och vi hoppas att de hypoteserna sedan kan då etablera sig i kanske då i styrande dokument. Vi har ju tagit fram avtal för de här. Vi har tagit fram liksom avsiktsförklaringar, stöd till våra medlemmar att så här upphandlar du en eller när de kommer och knackar på dörren så kan du ställa de här frågorna. För att egentligen börja hitta ett ramverk för hur man kan jobba som fastighetsägare med de här nya typerna av frågor. Och ibland så kan vi också se att vi kanske inte från oss som fastighetsägare som branschorganisation, men vi kan sätta ihop ett nätverk och många fastighetsbolag som samverkar runt ett projekt. Kanske etablera ett bolag ihop eller etablera en ekonomisk förening ihop som tar liksom jobbar ihop med sådana här typer av investeringar eller frågor då.

Hur blev du intresserad av sådana här frågor?

Jag tror att jag har alltid varit superintresserad av framtida frågor. Jag brukar ibland när jag föreläser exemplifierer det med två projekt jag gjorde i skolan. Det ena jag gjorde i grundskolan om Bill Gates. Det här var ändå så kanske då tjugo år sedan och min svensklärare sa då: "Du måste skriva om någon som betyder någonting för samhället". Och det förstod jag lite redan då att jag kanske såg saker lite längre fram än vad jag var då. Det andra var att jag byggde en webbplattform för att ratea restauranger. Det här då var också ungefär femton år sedan, tjugo år sedan. Och min lärare då i teknik sa: "Varför skulle man betygsätta restauranger? Man har ju det i tidningen."

Och redan då tror jag att jag startade lite för att titta på hur ser en transformation ut av teknik, beteende, men har alltid haft ett väldigt starkt fokus på affärsmodeller. Jag tycker affärsmodellen är det som egentligen möjliggör saker. Och tidigare så har jag jobbat då som produktchef i väldigt amerikansk manér. Det vill säga att du tar hand om kommunikation, produktfokus och funktioner, marknadsföringen och hur man prissätter den här. Och det har gjort att jag kan både förstå en teknisk utmaning men också hur man kopplar framtida beteende till det här. Hur vill man använda detta vapen energiplattformar? Alltså vi jobbade mycket med energiinsamling av data. Och då förstod jag väldigt snabbt, om man kan få ut mycket data från fastigheter, vad är det för typ av beteende man kan göra av det? Då jobbar vi bland annat med ett energiblad för att sälja 21 grader inomhus istället för att sälja kilowatt och gjorde en produkt ut efter det. Och det tyckte jag var superintressant. Och det var där också jag blev kopplad till Fastighetsägarna. Borde inte du komma och prata lite mer om digitalisering hos oss och hjälpa många av våra medlemmar?

Vad har du jobbat i för branscher tidigare?

Telekom, energi, kopplat till fastighetsbranschen, båda två egentligen, indirekt. Och sen så har vi, ja, det är väl de två branscherna egentligen som har varit de stora dominanta i olika delar. Var väldigt tidigt inom IPTV när det startade. Sen var vi inne och kollade på hur skapar vi smart home med fastighetsinfrastruktur som en tjänst och energistyrning och mätning och energitjänster kopplat till det.

Så du har egentligen utan att du har vetat om det blivit indragen i fastighetsbranschen?

Ja, jag tror det. Jag har jobbat mot fastighetsbranschen och egentligen jobbat mot fastighetsbolag väldigt mycket kopplat till det här och mött många olika roller i ett fastighetsbolag som jag tyckt väldigt intressant. Allt ifrån den tekniska sidan till affärssidan till kanske de som jobbar med drift och underhåll. Och nu på de senaste åren så har vi träffat väldigt många av dem som jobbar med den nya typen av affärer och förstå deras utmaning.

Det pratas ju så mycket om digitalisering att man nästan kan inbilla sig att det här är ett nytt fenomen, men det har så klart pågått hur länge som helst. När skulle du säga att det började i din bransch?

Jag skulle väl säga att först så brukar jag vilja förklara digitalisering för mig för att förstå egentligen vad att det blir ett begrepp, att det inte handlar bara om att göra någonting digitalt. För det är ju lätt att tänka sig en analog process blir digital, så digitaliserar någonting. Jag skulle vilja mer säga att digitalisering handlar om tre delar. Det ena är någonting blir digitalt utvecklat. Man hittar en ny typ av affärsmodell och man skapar ett nytt typ av beteende. Jag brukar ibland jämföra det ganska enkelt med bilindustrin. När bilen blir så digitalt utvecklad så den kan köra sig själv så behöver vi hitta en ny affärsmodell hur vi säljer och köper bilar, vilket påverkar också hur ska samhället se ut, hur åker vi, hur transporterar vi oss, ska vi ha självkörande rum och så vidare.

Och tittar man på fastighetsbranschen så har man väl gått i tre vågor av den digitala utvecklingen. Vi kopplade upp våra fastighetssystem, vi kunde få ut insikter, vi kunde få mer samkörande system och få lite mer smarta system med klimat- och energifokus. Och nu börjar man komma in där man kanske behöver använda fastighetens information och stadens information för att förstå beteendet i våra fastigheter. Hur rör vi oss? Var handlar vi? Hur många platser finns det lediga i vårt kontor och så vidare. Där ser jag väl den tredje evolutionen av den tekniska utvecklingen.

Men däremot så ser vi bara första versionen av våra affärsmodellsförändringar. Långa kontrakt blir flexibla kontrakt, korta kontrakt, co-working, boende som tjänst med co-living, andra typer av handels pop-up affärsmodeller och så vidare. Så affärsmodellsförändringen har ju verkligen tagit fart de senaste två, tre åren skulle jag säga. Och beteendeförändringen, ja den är väl fortfarande i år kanske man vill säga att den är mest fascinerande. Vad är hemmet i dag? Det är både ett kontor, handelsplats med e-handel. Kontoret har verkligen blivit en efterfrågan. Vad har vi för typ av kontor? Vad ska kontoret ha för funktion? Och handelsplatsen. Ska jag gå och handla i butik eller ska jag handla hemma? Så beteendet runt de här fysiska formerna av handelsplatsbeteende eller hem och kontor har ju verkligen förändrat väldigt mycket i våra huvuden det här året.

Men jag är intresserad av historia och näringslivshistoria och kopplat då så klart till teknikutvecklingen för de är ju oskiljaktiga. Men när skulle du säga att tekniken liksom med datorisering och digitalisering i en lite mer enklare bemärkelse, när går den så pass långt att det får en stor betydelse för fastighetsbranschen?

Jag skulle nog säga att för tio år sedan så tror jag att den stora tekniska evolutionen kom in i samhället som gjorde att vi skapade ett beteende som kopplade ifrån oss från den fysiska platsen på ett helt annat sätt. Och den kommer att vara mycket mindre intressant än egentligen vad vi kan göra tekniskt och digitalt i våra fastigheter. Det finns så klart väldigt mycket kopplat till effektivisering av drift och underhåll. Att du till exempel inte behöver åka ut med människor på samma sätt. Du kan få avrapportering och proaktivitet. Men tänk att när jag inte behöver jobba fysiskt på kontoret, jag fick en dator och en mobiltelefon, en smartphone, så skapade vi ett annat typ av rörelsemönster. Jag kan jobba på caféer. Vi kan röra oss på ett helt annat sätt. Och det har ju fått en utmaning i vad är den fysiska platsens värde.

Och tittar man på investeringar i fastighetsbranschen så är det kopplat. Vad har du för funktion där? Du har bra läge, nära kollektivtrafik, du har bra hyresgäster med långa kontrakt. Men om man spelar bort allt det där och säger att tid att röra oss försvinner. Vi behöver inte sitta på samma plats. Vi ser att svenskar och stockholmare flyttar ut från storstäder i större utsträckning, köper villor utanför. Är det då viktigare att ha andra typer av funktioner som skapar en annan typ av värde? Och kommer det kapitalet förflytta sig dit? Och det är ju det som är intressant att teknikutvecklingen gör att vi som människor inte behöver efterfråga en funktion på samma sätt.

Jag brukar ibland ta det så här att ett jättebra läge i Stockholm är såklart Brunkebergstorg. Vi har hotell, vi har mat, vi har gallerior, vi har kontor, WeWork, Spotify, Microsoft. Det har blivit ett stort tryck på den platsen. Attraktiviteten är ju enorm jämfört med tio, femton år sedan. Men både Spotify och de här bolagen säger: "Men varför ska vi sitta på kontor? Vi behöver inte sitta på kontor lika ofta." Hotellresenärer är ju liksom affärsresenärer, sextioåtta procent av alla hotellboenden på vardagar. "Nej, men vi behöver inte resa lika mycket för att bo på hotell för att sedan jobba i Stockholm." Då försvinner den funktionen. Om man inte är där behövs restaurangerna i bottenvåningen. Går jag och handlar i gallerian lika mycket? Du börjar efterfråga platsen och den fysiska delen av det. Och det tycker jag är mer, eller det är det jag tycker är intressant när vi pratar om digitalisering och digital teknikutveckling. Vad händer med vårt mänskliga beteende kopplat till det här? När vi är mycket snabbare att adoptera en ny teknologi och förändra vårt beteende, vilket gör att vi måste ställa om. Vi måste ställa om i affärsmodeller, vi måste förstå konsumenten mer, vi måste förstå vad är det som driver upplevelse, hur kan vi locka mig ändå så att komma dit och göra något annat kanske. Så det ska jag säga är den stora effekten av det.

Jag förstår att det är det som digitaliseringen egentligen handlar om på sikt. Även om det så klart är mer abstrakt och svårare att förstå, säkert än mer så om man inte är insatt. Om man tänker sig fastighetsbranschen mer då, liksom vilka funktioner det har funnits där vad vi kan kalla automatisering då eller datorisering har spelat en stor roll. Vad brukar man prata om?

Ja men tittar man på automatisering, nu kommer vi in till det fastighetstekniska skulle jag säga då. Och det är ju så klart att våra fastigheter kräver en stor del av underhåll. Och vi kräver också att säkerställa bra inomhusklimat till hyresgästerna. Det har ju varit ganska komplexa system. Det har ju varit gamla system om vi kallar för det, men så ska de börja samverka. Och där skulle jag säga då att den evolutionen där av teknikutvecklingen har ju gjort att vi kan planera underhåll bättre. Vi kan automatisera mycket av de här processerna, det vill säga ett kontor stängs ner efter en viss tid. Då kan man släcka ner och dra ner ventilation, vilket har gjort att fastighetsbranschen har gjort extremt stora CO₂-nedskärningar. Och vi har ju kunnat effektivisera väldigt många energimål i fastighetsbranschen. Vi har ju också kunnat använda den här besparingen till att också skapa nya typer av certifieringar. Vi har LEED-certifieringar och BREEAM-certifieringar och nu kommer också WELL-certifieringar att skapa mer välmående fastigheter. Det har ju den digitala utvecklingen faktiskt möjliggjort väldigt mycket.

Vi har haft gäster i podden som har jobbat med allt från parkeringsplatser och hantering av parkeringsplatser med elbilsladdning och allt vad som hör till. Och i princip sociala nätverk för byggföretag för att effektivisera byggarbetsplatsen och allt där emellan.

Ja men det som du säger där, jag brukar ibland kalla det att fastighetsbranschen är ju väldigt processorienterad. Ska man titta på alla processer som sker i en fastighet med jag ska in i en fastighet, jag ska göra saker i en fastighet, jag ska parkera, gå in i ett kontor eller jag ska ut och göra en service, jag ska hämta nycklar, lämna nycklar, jag ska underhåll, jag ska fylla i protokoll, skicka vidare. Var man etablerar bästa elbilsladdningen och så vidare. Den automatiseringen sker ju hela tiden och får väldigt många stora steg. Och det är ju en enorm fördel när man kan börja jobba på det sättet för att fastighetsbranschen är ju så utbredd i sin yta. Så att det är också så här, om jag ska gå och göra ett serviceärende så kanske jag behöver åka och hämta en nyckel på ena platsen av stan och åka till andra och så vidare. Att göra dem digitalt med digital nyckelhantering, digitala lås, det skapar också effekter att man behöver inte transportera sig lika mycket. Vi får ner CO₂-utsläppet av den indirekta användningen av våra fastigheter och underhållet. Så att det finns mycket sådana fördelar. Och det som jag tycker är så häftigt med fastighetsbranschens olika nivåer och, vad ska jag säga, silospår i det här. För varje del kan ju bli bättre och det är så många som attackerar varje del av transaktionen, underhållet, driften, affären och så vidare.

Och i 2000-talets taxonomi så är det här man kallar för PropTech och det finns väl hur mycket företag som helst som håller på med sina små delar av fastighetsbranschen som ska effektiviseras. Finns det något område där man inte har kommit så långt skulle du säga?

Jag tror att det finns många ställen där man inte kommit så långt. Ett exempel på det tycker jag är våra fastighetsaffärssystem som börjar bli bättre, men är oftast där, i alla fall kopplat till bostadssektorn, där man känner att vi kan inte få ut effekterna av våra affärssystem för att det är gamla tekniska system som kanske inte har de här öppna API:erna. Det är svårt att få ut data, vilket gör ju att när man börjar koppla på typ av PropTech-företag som säger: "Åh, men vi kan effektivisera parkeringsförvaltningen", så är det svårt att få ut vilka parkeringsplatser finns det, hur ser det här ut och kunna sköta den informationen i realtid. De som ska, vi har en smart AI och ska drifta det, vi behöver den här typen av data. Så har det alltid varit komplext att få ut den datan. Så det här kärnsystemet som sitter och oftast etablerar information om våra fastigheter, hyresgäster och den datan, att den inte har kunnat öppna upp sig tidigare har nog varit det som ligger längst bak i vår utveckling och också hindrat en del av utvecklingen. Men det ser vi väldigt många initiativ sker nu. De här bolagen förstår ju att de måste hänga med i den här utvecklingen. Annars kommer andra bolag attackera det här ganska hårt.

Och om du skulle säga upp dig i dag och starta eget och göra någonting, vad skulle du sätta dina pengar på tror du?

Jag skulle nog sätta mina pengar på den som kan hantera tomma arbetsplatser eller ytor och kunna mäkla det till andra typer av leverantörer som vill komma åt dem. Det vill säga våra fastigheter i dag har många tomma arbetsplatser. Vi kommer att ha många tomma ytor. Jag tror att det finns en viktig funktion att hitta delningsekonomin på den här on demand-ytan. Jag vill boka ett konferensrum, jag vill boka en poddstudio. Oftast är de etablerade som att någon leverantör tar hand om en yta. Men jag skulle vilja hitta ett publiceringstänk där fastighetsägare eller en hyresgäst säger: "Fast nu har vi mammaledighet här, det finns ett rum ledigt här." Men det kanske är till en startup som vill bara sitta i ett rum och ha det. Att kunna mäkla den tjänsten, det tror jag kommer att vara någonting som på sikt kommer att skapa ganska mycket volym.

Men är det så, och kanske i synnerhet nu då dessa pandemitider, att resursutnyttjandet i branschen är ganska dåligt?

Jag tror att det är. I Stockholm har vi haft kontorsbrist i väldigt många år, men vi har en låg beläggningsgrad. Det vill säga att väldigt få använder våra ytor över dygnet och arbetstid. Där finns ju en stor potential. Tittar man på många affärsmodellsförändringar, typ Starbucks går över i Japan och säljer liksom kontorsplatser i sina caféer. Lite mer isolerat, mer skyddat. Så tror jag också att många företag kommer att stå med ett antal ytor över och många fastighetsägare kanske måste hitta en modell där de hjälper sina hyresgäster att på kort tid hyra ut vissa ytor i den här. Det går inte att bara flytta om alla människor, utan man kanske måste hjälpa dem så här: "Okej, men ni har några platser över. Vi kan hitta hyresgäster som vill sitta där." Eller studenter som vill sitta där. Så vi hittar en annan typ av funktion på de ytorna. Och det tror jag att man behöver ett digitalt verktyg för att enkelt kunna liksom, lika enkelt som att hitta en Voi-cykel eller en Aimo-bil ska jag vilja hitta så här, jag behöver hitta ett kontor i närheten av där vi sitter i dag, Ersta. Vad finns det för lediga kontorsplatser? I dag blir det så här, jag kan hitta ett café och sitta och jobba lite på, men jag kanske skulle vilja sitta lite tid, ha Teams-möte, ha det lite isolerat. Om något företag kan hyra ut det för femtio eller hundra kronor i timmen så kanske jag bara: "Ja, bra, det kan jag boka."

Men är det inte intressant att, jag menar, det här är på lite djupt vatten, men värderingen av hyresintäkter har väl sällan varit så hög som den är idag. Samtidigt som man ser ett lågt resursutnyttjande i fastigheterna. Och dessutom tekniska möjligheter att utnyttja de resurserna bättre. Det känns ju som en stor mismatch på något sätt.

Ja, nu är inte jag någon värderingskonsult på något sätt, men jag kan ju se att vi har en traditionell värderingsmodell i Sverige och internationellt också. Om man tittar på intäkter, kostnader, yield, vad har man för hyreskontraktsmix? Hur långa är kontrakten? Vad är det för typ av hyresgäst? Är det kommunalt? Är det privat? Vad är risken för att de inte ska kunna betala och så vidare. Och så får du en ganska stor värdeökning på det, eller du får en värdering på fastigheten. Sen har vi haft en väldigt bra värdeökning i Stockholm som stad och det sticker i väg. Någonstans så måste man börja ifrågasätta så här. Om du har en hyresgäst med långa kontrakt och de ställer om snabbt, hur känslig är den här fastigheten? Hur känsligt är det att inte hitta nya intäkter och bara jobba med kostnader och längd på avtalet? Så jag tror att någon gång så kommer kanske den här modellen utmanas och då behöver man ha en tanke hur man kan hitta en mix av sådana typer av tjänster eller hitta andra typer av intäkter än bara långa kontrakt.

Om du drar dig till minnes vad ni pratade om på jobbet i vintras innan allt det här kom. Vilka var de stora frågorna som ni jobbade med innan corona?

Våra stora frågor har alltid handlat lite hur får vi Stockholm att leva. Det var någonting som vi pratade om väldigt mycket förra året och vi såg väl ett Stockholm som levde. Det växte, vi hade en bra stan utmanades med ny kultur. Vi såg att stan växte, nya typer av företag in till Stockholm. Vi såg hur Stockholm växte med mycket ny arbetskraft, invandring. Det blommade verkligen Stockholm på det sättet. Sen kom ju pandemin och bara ställde in allting så här. Företag, Gamla Stan, inga fartyg kom in med turism, hotellnätterna försvann, hyresgäster frågade: "Ska vi sitta kvar?", handeln fick liksom ett nedslag. Så det fick ju vi också att ställa om väldigt mycket. Många nya frågor.

Om jag får försöka summera den allmänna diskussionen om corona så inledningsvis var det många som panikartat sa att "det kommer aldrig bli likadant igen, det här kommer förändra allting". Och sen var det också, tycker jag, en period senare så menar många: "Men det här kommer nog ge sig efter ett tag. Det kommer liksom läka ut och om ett år så beter vi oss på samma sätt igen". Och sen så tycker jag bara liksom krypa in någon form av insikt nu att nej men vänta nu, det här kanske ändå är väldigt, väldigt betydelsefullt på lång sikt för hur vi beter oss och hur vi reser, hur vi bor och hur vi jobbar. Vad tror du att era medlemmar kommer att prata om och tänka på nu liksom när man kommer tillbaka efter sommaren?

Jag tror att den stora frågan många på kommersiella fastighetsbolag ställer sig är nog det här beteendet att vi jobbade hemma och det experimentet. Hur många företag tyckte att det funkade väldigt bra och kommer komma till oss med nya typer av frågor. Det ena exemplet är insikt ett från företag: vi behöver inte resa för att ha alla möten. Vi kann faktiskt ha digitalt möte när vi sitter i Göteborg, Malmö, Stockholm och Köpenhamn. Vi behöver inte resa hela tiden. Det andra är, det funkar ganska bra att jobba hemma några dagar i veckan, kanske inte alla dagar i veckan, vilket gör att man som kommersiell fastighetsägare behöver fundera på kommer företag dra ner på antal arbetsplatser? Vad händer om vissa av de här dagarna kanske är fredagar? Ganska naturligt, jobba hemma fredag. Hur många luncher, deras lunchrestauranger, hur många takeaways, after work och sånt där kommer förändras som ändå är en share of wallet, det vill säga en inkomst eller en konsumtion försvinner på platsen. Hur mycket kommer det här påverka våran fastighet och livet i den fastigheten eller i området då också? Så det tror jag är den stora frågan som många kommer till oss och ställer frågan: vad kommer effekten bli på arbetsplatsen och hur behöver vi ställa om? Och vilka nya typer av erbjudanden behöver vi ha?

Och det blev en acceleration. Jag skulle säga att corona accelererar de frågorna vi såg trend på. E-handeln, kontorets förändring, väldigt starkt kopplat. Lite så klart också butiker och butikens förändring, men främst kontoret. Om handeln fick sin transformation för kanske då sju, åtta år sedan, det vill säga när e-handeln kom. När den tippade över femton procent, det vill säga e-handeln stod för femton procent av den totala handeln, då kom den stora tröskeln och förändrade butikens behov. De såg att hur får vi intäkter i den fysiska butiken? Och det vi fick liksom handelsdöden som man ibland pratar om liksom. Den skedde med femton procent e-handel. Vad händer när femton procent av företagen säger att man ska jobba hemma eller man har en policy att jobba hemma? Kommer det här förändra ganska stort på kontorsförändring?

Och hur noga följer du den här utvecklingen?

Jag följer den väldigt noga. Och då tittar vi väldigt kopplat till liksom hur sker det i de stora andra metropolstäderna i Europa också så klart i USA. Men vad ställer de stora företagen för typ av policies? Techbolagen är jag väldigt intresserad av för techbolag har generellt varit väldigt snabba på att ställa om, skapa nya beteenden som många tittar på som företagsledare. Hur gör Spotify? Hur gör Facebook och så vidare? Och när både Facebook säger att ja men vi kommer att jobba hemma till 2021 i alla fall året ut och Spotify är likadant, Klarna likadant. Men många säger också typ som Mark Zuckerberg att ja men om fem, tio år, då kanske vi sitter trettio, fyrtio procent bara på kontor. Resten kan jobba hemma. Vad innebär detta då? Ja, kommer bostaden, hyresrätt och BRF vara lika attraktivt som villa för att man vill ha ett arbetsrum? Kommer man behöva bygga fastigheter och bostäder med arbetsrum? Kommer kontor behöva minska sin yta? Och så vidare. Så att jag behöver ha de insikterna för att göra en ganska godtycklig analys på tidshorisont men också tröskelvärden som kan trigga förändring. Så att man inte säger: "Ja, men det här kommer att förändra allt." Absolut, men när?

2017 så gjorde vi en rapport om coworking. Då trendade ju coworking. Man pratade om WeWork, coworking, det här kommer att slå ut allt. Det var fem procent av den totala kontorsmarknaden. Den är kanske tio i dag i Stockholm. Så det är inte den största, men vi behöver förstå vad som är trend och vad som är majoritet och liksom de olika trösklarna i det här.

Det har ju varit tydligt att de här teknikbolagen har varit väldigt snabba och ganska drakoniska i sina besked om att de anställda ska jobba hemifrån väldigt länge. Nästan som det har gått en trend i det. Att man ska vara väldigt snabb och bestämd där. Men vad ser ni hos andra tjänsteföretag som inte, jag menar det finns ju hur mycket företag som helst i Sverige som inte är, de är inte lika hippa och de har inte lika unga medarbetare, kanske inte lika flexibla. Jag vet inte. Har ni sett andra företag komma med liknande besked också eller?

Ja, men några har kommit med liknande besked. Jag tror att den styrkan som vi har i Sverige jämfört med andra internationella bolag är ju någonstans att vi försöker skapa kultur i Sverige. Vi har kanske en starkare HR-avdelning som försöker bygga liksom värderingar och kultur. Vi gillar att träffa fysiskt ihop och sånt där. Företaget är en väldigt stark gemenskap. Även om man kanske inte, alltså man är vänner, så det arbetslivet blir en väldigt stor del av sitt umgänge också. Så vi tror att den fysiska platsen kommer verkligen vara en plats där man kan hitta umgänget och man kan hitta, träffas och få ut vissa andra typer av funktioner. Och då behöver vi liksom hitta den modellen.

Däremot så finns ju väldigt många företag i dag i Sverige som behöver kontor. De behöver platser. Och man tror inte många svenskar är jättetrygga med att sitta hela tiden hemma och jobba. Vi har arbetsmiljöskäl att det kanske är svårt att sitta hemma. Man behöver sitta på andra platser. Så att jag brukar ibland prata om att vi kanske inte tänka work from home-trenden utan work from anywhere. Att vi kommer hitta kanske att vi jobbar på andra platser än bara kontoret, men det kan vara en lobby eller egna rum och så vidare.

Där skulle jag också nog säga att många företag, om vi ska koppla tillbaka lite vi pratade om innan då, en trend som vi ser, det är ju att den trenden vi har gått från egna kontorsrum till flexplatser till öppna landskap kommer vi nog se en trend av att många kanske vill ha fler rum där du kan stänga in dig och du kanske kan känna dig lite isolerad. Du inte sitter bland trettio andra på långa bord i ett öppet kontor på grund av liksom smittrisk eller att man vill ha lite privacy.

Det låter dyrt.

Det är lite dyrare. Tack så mycket för att du lyssnade på Fastighetsprofilerna, ett program som görs i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt. Investeringarna består av säkerställda lån, vilket innebär att du samtidigt bidrar till att det byggs bostäder, industri- och samhällsfastigheter över hela Sverige och i Finland. Gå in på Tessin.se, registrera dig så får du ta del av nya investeringsmöjligheter varje vecka. Hej då!