Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Hej, det är Jacob Bursell här från tidigare avsnitt av Fastighetsprofilerna. Den här veckan tänkte vi att vi skulle minnas ett av de första avsnitten som vi gjorde i podden. En intervju med Annika Backlund som är egenföretagare och hyresvärd.

Det är en jättefin historia om hur Annika, som är uppväxt i campingbranschen, ärvde pengar och startade ett eget fastighetsbolag. Det är un jobb som har krävt väldigt mycket handgripligt arbete från Annika som verkligen har gått in för att göra det här jobbet grundligt. Hoppas ni gillar intervjun. Vi är strax tillbaka med ett nytt avsnitt, då med Erik Wahlin, precis som vanligt. Hej då!

Det här är Fastighetsprofilerna. Ett program där vi träffar folk i den svenska fastighetsbranschen. De är okända och kända, unga och gamla och finns överallt i industrin. Men alla gillar fastigheter. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, crowdfundingplattformen som gör det möjligt för privatpersoner att investera i fastighetsprojekt. Idag med mig Jacob Bursell.

Ja, till exempel har vi målat om alla husen, vi klipper häckar, vi rensar ogräs. Jag har förhandlat hyror, jag har bytt ut ett ansenligt antal värmesystem. Knepet för att få så bra avkastning som möjligt är ju att göra så mycket som möjligt själv. Så jag kommer ihåg att jag kravlade omkring på marken där och målade metallister på garagen en solig sommardag tillsammans med en kompis.

Ja, Annika Backlund är den praktiska fastighetsägaren som under många år gjorde i princip allt helt själv. Den inställningen menar hon är också en förklaring till att hon nu har trehundra hyreslägenheter på fem orter i Sverige. Och allt började av närmast en slump. Annika är uppvuxen och skolad i familjens campingföretag. Men fyrtiosex år gammal blev hon utköpt av sin bror och stod mitt i livet med pengar på banken men ingen tydlig idé om vad hon ville göra istället. Det ville sig dock att hon skulle prata med en vän som arbetade i fastighetsbranschen som mäklare.

Och då sa han: "Ja men har du inte funderat på Annika, du som gillar hus, att köpa en liten hyresfastighet?" "Nej, det har jag inte tänkt på", sa jag. Men den där lilla tanken bet sig fast i bakhuvudet och så började jag bestämma mig för att jag skulle bli en hyresvärd. Tyckte jag skulle vara en lagom blandning mellan investering och arbete.

Okej, du har en påse pengar, du har en idé. Vad gjorde du sen?

Då började jag leta på de två sajter som fanns på den tiden. Det finns bara en kvar idag som heter Objektvision. Där visas alla svenska hyreshus till salu upp, precis som Hemnet, fast för hyreshus. Riktigt stora affärer i hundra miljonersklassen ligger inte ute där, utan allting från två lägenheter och uppåt. Och så började jag ringa runt till lite mäklare och beställa prospekt. Jag trodde jag skulle hamna i Västsverige för jag var aktiv i Västsverige. Jag bodde i Göteborg. Men det blev så att det blev en fastighet i världsmetropolen Fjärdhundra som blev mitt första objekt.

Var ligger Fjärdhundra?

Fjärdhundra ligger mellan Enköping och Sala. Och då kan man ju fråga sig varför just detta objekt? När jag tittade på Objektvision så hittade jag flera olika objekt och det här var för dyrt. Därför att det kostade elva komma två miljoner och jag hade ännu inte fått mina pengar från campingaffären. Om en fastighet kostar elva komma två miljoner, då ska man ut med ungefär två och en halv, tre miljoner själv var det på den tiden. Idag är det lite mer. Så jag tyckte väl att det där var en intressant fastighet och jag pratade med mäklaren, men jag insåg ju att jag inte hade råd.

Men så av någon outgrundlig anledning, jag vet inte riktigt varför, jo, så körde jag förbi Fjärdhundra. Då tänkte jag, men jag kan ju åka in och titta på de där husen. Så jag svängde in på Lövstigen ett till trettiofem heter adressen. Och det var väldigt mysigt. Husen ligger liksom i en ring kring en liten grönskande dunge och en lekpark. Alla har garage, alla har egen parkering, det är lugnt och skönt. Ja, det var något mysigt där som gjorde att jag tänkte nej, men man kanske skulle försöka få det billigare eller någonting. Men så blev lösningen till slut att jag fick låna ett ansenligt belopp av min mamma. Så att hon lånade ut lite pengar så jag skulle ha nog till kontantinsatsen och så blev det där min första fastighet.

Och vad var din idé?

Ja, min idé var att det här var min hyresfastighet. För på den tiden hade jag ingen tanke på att växa. Jag hade en tanke på att investera de pengar jag hade och att det här skulle vara de arton första då av mina kanske blivande femtio eller sjuttio eller åttio hyresgäster eller vad nu de här miljonerna skulle räcka till som jag fick för campingen. Så jag kommer ihåg att jag hade ett litet hyresgästmöte där i församlingshemmet och presenterade mig för de arton hyresgästerna och bjöd på kaffe. Och ja, berättade att jag kom från campingbranschen och att det var mitt första hyreshus. Och de var väldigt sura på sin tidigare värd. Så jag välkomnades med öppna armar.

Hur ser kalkylen för en sådan verksamhet ut? Kanske inte i kronor och ören utan mer procentuellt.

Ja, procentuellt. Ja, alltså det beror ju på hur man räknar. Om du kan ju räkna på vad avkastar fastigheten som helhet. Låt oss låtsas nu att den här fastigheten avkastade åtta procent om vi säger så. För det var mer avkastning på den tiden. Och det här var en fastighet där hyresgästerna betalar sin egen uppvärmning. Så man har inte så stora kostnader. Och säg då dat hela fastigheten avkastar åtta procent. Då är det ju på alla de elva komma två miljonerna.

Men jag då kanske bara satte in, låt oss säga, svårt med huvudräkningar, men låt oss säga att jag satte in tre egna miljoner. Då får jag ju låna de resterande åtta komma två i bank och på den tiden var räntorna lika låga som de är nu. Det var 2009, så jag fick en komma sju procent. Och det betyder ju att då avkastar ju de här två tredjedelarna av huset som banken belånar, de avkastar ju också åtta procent. Så där skär jag emellan. Jag lånar för en komma sju, jag tjänar åtta och så tjänar jag ju åtta på de pengarna jag stoppade in själv. Och det gör ju att man kommer ju upp i en avkastning som är upp mot tjugo procent då. Men man får ju jobba för det.

Vad jobbar du med?

Ja, till exempel har vi målat om alla husen, vi klipper häckar, vi rensar ogräs. Jag har förhandlat hyror, jag har bytt ut ett ansenligt antal värmesystem. Hyresgästerna betalar sin uppvärmning själva, men det sker genom värmepumpar som jag sätter dit. Så det handlar om att förhandla priser på det, boka tid med rörisar, göra små utryckningar när folks pannor har stannat mitt i vintern, rensa ventilationskanaler. Det gör man inte själv, det hyr man in firmor som gör. Så det är en blandning av att administrera service som andra utför.

Och sen knepet för att få så bra avkastning som möjligt är ju att göra så mycket som möjligt själv. Så jag kommer ihåg att jag kravlade omkring på marken där och målade metallister på garagen en solig sommardag tillsammans med en kompis.

But det stannade ju inte vid den här fastigheten?

Nej, sen fick jag ju mina pengar från campingen, från min bror då. Och då betalade jag tillbaka det här som jag hade lånat av mamma. Och sen räckte det då till ytterligare två bestånd och de var ganska olika. Det var ett stort bestånd i Sala innerstad, vad man kan kalla AAA-lägen i Sala. Sekelskifteshus, flotta med pärlspont i köket och såhär kakelugnar och furugolv, fina hus. Och sen köpte jag ett renoveringsobjekt på landet i Örebro län utanför Fellingsbro där det var mycket att göra. Men där får man köpa lite billigare också. Om man köper ett hus som är i dåligt skick, då är det givetvis billigare. Precis som om man köper en villa eller en lägenhet som är i dåligt skick.

Men du har fokuserat på landsbygden?

Ja, det har jag gjort och det är ju för att jag skiljer på att vara fastighetsägare och att vara hyresvärd. Och jag betraktar mig som en hyresvärd. Alltså, det är mitt yrke att se till att hyresgästerna har det bra och min inkomst ska vara hyrorna. Med fastighetsägare menar jag mera sådana som spekulerar i värdeökning på hus och så ungefär som man kan spekulera i guld och diamanter eller aktier eller optioner. Så spekulerar man i fastigheter, man köper, man utvecklar.

Det behöver inte vara helt dåligt för den som köper till exempel, låt säga att det är en kontorsfastighet i Stockholm. Ägaren har fått cancer, barnen vill inte ta över, de börjar sköta det dåligt, hyresgästerna flyr, liksom ekonomin går ner. Den som köper den fastigheten billigt, fyller den med bra hyresgäster och lyfter det igen. Den har ju gjort sig förtjänt av att kunna sälja det då kanske för dubbla priset. Men det vill inte jag hålla på med. Det har väl med rötterna där i campinglivet att göra.

Jag brukar skoja och säga att om min pappa hade ägt en marina eller en golfbana så kanske jag inte alls hade tyckt det var lika kul att hålla på med bostadshyresgäster. För det är lite samma klientel som på campingen. Vanliga enkla människor som har vanliga jobb ute i landet, bor på små orter och det är precis samma människor jag har mött varje dag sedan jag var liten. Och jag tycker det är kul att jobba med de här människorna och se till att de har det de behöver.

Och tillbaka då, varför köper jag på landet? Jo, därför att som jag sa då, det här huset i Fjärdhundra avkastar åtta procent. Och det räcker. Åtta procent räcker till att driva den här fastigheten och att det blir ett litet överskott. Medan om man ska köpa ett likadant hus, till exempel inne i Västerås, då har du en avkastning på kanske under fyra procent. Har du en avkastning under fyra procent och räntorna stiger till två och en halv procent, då går du med förlust. För då ska du betala två procent amortering till banken och två och en halv procents ränta. Och då måste man nästan ta pengar ur egen ficka för att driva huset under de åren räntorna är högre. Och sen när man säljer då, då ska man kamma hem kovan. Och det finns many som gör så och det är inget fel med det, men det är inte min bag. Jag tycker om att leva på hyresintäkterna. Så jag säljer inga hus, jag bara köper. Så kanske jag säljer någon gång sen när jag blir gammal och grå.

Så på den vägen blev det Annikas affärsidé att enbart köpa fastigheter på landsbygden och i huvudsak bostäder. Antingen centralt i mindre orter eller vackert belägna i naturen. Från början hade hon inga ambitioner alls att köpa någonting mer än beståndet i Fjärdhundra. Men någonting fick henne att fortsätta.

Först var det åttio lägenheter och sen så växte jag lite till, så vart det hundrafemtio och där låg jag ett tag. Och då hade jag råd att ha en person anställd på kontoret. Det var en kille som heter Antoni och som vi hade via Arbetsförmedlingen. Så han hade en viss del stöd med sig då. Och det funkade ganska bra. Men det blev ändå så att han var i småbarnstiden, så det var mycket vabbande. Och så fort han var borta en dag, då var ju jag tvungen att rycka in. Så blev det lite hattigt för míg att inte kunna fokusera bara på det långsiktiga jobbet med företaget, renoveringar och nyförvärv och så.

Och så var jag hela tiden bunden. Alltså jag hade ju ansvar både för hyresgästerna och husen och även för honom då och fastighetsskötarna. Så jag kände att antingen så får jag nästan avveckla eller så får jag växa så att vi kan vara flera i toppen, liksom flera som jobbar med utveckling och med arbetsledning och nyförvärv. Och det var också faktiskt ett krav som bankerna ställde. När en fastighetskund börjar bli stor, då blir bankerna nervösa. Så då börjar de tycka att "ja men om du blir överkörd av en långtradare i morgon Annika, vad händer då?". Ja, då hänger hundrafemtio hyresgäster i luften. För allt var kopplat till mig. Så jag lyssnade på kritiken och satte igång och utbildade en person som skulle bli egentligen ställföreträdande Annika.

Hur finansierar man en expansion då i den här branschen? Kan du göra det enbart med kassaflödet från...

Nej, det kan man inte. Kassaflödet är ju ändå, jag menar åtta procent är ändå ganska lite och från det ska du plocka räntor och amorteringar och skatt. Så den metod kan man säga som jag har använt kände inte jag till att den fanns. Utan det var une kontorschef på Handelsbanken i Sala som jag satt och pratade med. Robert hette han. Och då visade jag honom att titta, här finns det två nya hus i Sala som jag jättegärna skulle vilja köpa, men jag har inte råd. För det skulle kosta sammanlagt sexton miljoner. Då skulle jag ha fyra egna miljoner. Och det kan du förstå själv på åtta procents avkastning på elva miljoner. Det skulle ju ta... jag är pensionär innan jag får ihop några fyra miljoner. Och det där var 2013. Så hade det gått fyra år då.

Och då sa Robert: "Ja men du Annika, vi kan titta på ditt Sala-bestånd och se. De här husen kanske har blivit mer värda under tiden som du har ägt. Och då kanske att vi kan titta och vi ger visserligen bara sjuttiofem procents belåning, men om husen har blivit mer värda så är ju sjuttiofem procent mer idag än vad det var för fyra år sedan." Så då gjorde banken en omvärdering av mina befintliga hus. Och en miljon hade jag själv, men tre miljoner till fick jag låna på hus jag redan hade. Och då fick jag ihop de här fyra då. Så då kunde jag köpa två hus till. Och så har det gått då.

Och ett hus ökar mer i värde om man arbetar med det. Och med arbetar med det menar jag till exempel att man isolerar vinden så att det går åt mindre energi, man sätter tätningslist på alla fönster. Om man har en uppvärmning som är el eller olja, som alltså är dyra uppvärmningssystem, så kan man investera och byta det till bergvärme. Det kostar en slant, men då får man ner kostnaderna på huset och då kanske de här åtta procenten växer till tolv. Och då ser banken: "Nämen oj, vad mycket pengar det kommer in på det här huset." Så jag kan inte säga att det direkt är så att de åtta procents avkastning går upp till tolv procents avkastning att huset ökar femtio procent i värde, men ungefär så är det.

Vad händer om priserna går åt andra hållet?

Ja, nu pratar ju du utifrån tror jag bostadsmarknad. En bostadsmarknad där folk köper och säljer villor och bostadsrätter. Den går upp och ner. Varför det? Jo, därför att det är tillgång och efterfrågan som styr prisbilden. Och en bostadsrätt i Stockholms innerstad, till exempel, den finansieras av en eller två inkomster. Så om någon har råd att köpa den beror egentligen på dels hur mycket pengar den har sparat, som den kan sätta in själv, men framför allt hur mycket man tjänar. Banken tittar ju på inkomsten.

Ett hyreshus finansierar ju sig själv. Så det är beroende av är det fullt uthyrt och vilka hyror betalar de här människorna. Och hyror stiger ju lite grann varje år. Det har inte varit i och med att det är indexstyrt och vi har inte haft någon inflation så har hyreshöjningarna varit ganska låga, men de går ju aldrig ner. Och det gör att den enda allvarliga kostnadsökning som kan drabba ett hus är egentligen räntorna. Om räntorna går upp kraftigt. Och jag tror också att om räntorna går upp kraftigt under en längre tid under flera år, då kommer hyrorna att hänga med, därför att ökade räntor ger oftast en ökad inflation. Så att jag tror att då hänger hyrorna med och det gör att hyreshus åker inte upp och ner i pris på det sätt som privathus gör.

How mycket räknar du överlag? När du har gjort nya affärer, har du suttit och gjort långa omsorgsfulla kalkyler eller har du mer gått på någon känsla?

Man måste göra långa omsorgsfulla kalkyler för bankerna kräver det. Jag måste visa... det är inte lätt att få en bank att finansiera en fastighet idag därför att bankerna är ofta redan väldigt fastighetstunga och bankerna oroar sig tror jag lite. De låga räntorna har ju ändå pressat upp priserna lite grann eftersom de låga räntorna har hållit i sig nu under en längre tid. Och då är det ju i viss mån tillgång och efterfrågan som styr. Att om man inte betalar så mycket i ränta till banken, då har man ju råd att betala en högre köpeskilling. Men för att en bank ska gå med mig på ett hus, då måste jag ju presentera en kalkyl som visar att jag klarar det här upp till kanske sex procents ränta.

Så att man måste det. Man kan inte gå ut och köpa ett hus bara på gut feeling. Däremot så tycker jag att gut feeling ska vara med. Har man med sig känslan av att "här skulle jag kunna tänka mig att bo", då blir man också en bättre hyresvärd för då kan man liksom stå upp för att man erbjuder ett boende som man själv någonstans sätter sin signatur på. Så jag tror en blandning, man måste räkna.

Vad vill du att det här ska bli nu då?

Ja, jag driver ju... jag brukar skoja och säga jag blir inte lycklig av en Porsche, kanske av en Tesla. Nej då, men jag är ingen person som konsumerar mig till lycka, utan jag tycker det är roligt att skapa saker. Så att jag hoppas nu att AB Hem ska bli färdigt in under 2019. Och med färdigt menar jag että vi ska landa på i runda slängar åttahundra lägenheter. För då har jag räknat ut att åttahundra lägenheter, då kan man finansiera tre människor i toppen. Och det betyder i princip jag kan dra mig tillbaka ett halvår eller ett år om jag vill och allting snurrar. Och det tycker jag är ganska skönt. Jag har varit väldigt uppknuten i det här i tio år nu. Och jag tycker det har varit roligt, men jag är väldigt bunden.

Det finns ju många människor där ute som kanske tycker att det här med fastighetsinvesteringar är spännande, låter spännande. Men som kanske inte har något kapital eller åtminstone inte så mycket. Hur skulle man göra om din resa men utan att ha det här stora startkapitalet? Är det möjligt?

Man måste ju skaffa sig ett startkapital. Jag var fyrtiochem och jag var världens snålaste i fyrtiosex år. Så jag gnetade verkligen. Då var jag lite inne på börsen och sparade i fonder. Jag var duktig på att sälja vid rätt tillfälle och sådär. Och jag hade väl köpt une bostadsrätt också vid rätt tidpunkt som jag sålde lite dyrare och så. Och så började jag ju tidigt. Jag köpte ett hus med två lägenheter i, bodde i den ena, hyrde ut den andra. Så det finns ju olika sätt att få sitt kapital att växa. Det finns ju också, ja som Tessin till exempel. Där får man ju kanske nio, tio procent på sina pengar.

Jag var alltid väldigt sparsam, men framför allt att titta över också min privatekonomi. Jag lärde mig tidigt av min pappa. När jag var ett barn redan lärde pappa mig att en kopp kaffe om dagen är dyrare än en soffa. För soffan har du hela livet och då fick jag lära mig att räkna då delat i femtio år, delat i trehundrasextiofem dagar. Då var ju soffan mycket billigare än en kopp kaffe. Så jag tror att man ska vara sparsam och se till att få avkastning på sina pengar i ett tidigt skede.

En tjej i Skåne och hennes man, de köper sommarstugor i Småland och hyr ut via Novasol till tyskar och holländare per vecka och månad. Och sen efter några år säljer de sommarstugan kanske för tredubbla priset. För då har de rustat den och gjort den fin och sen har de tjänat pengar på den under tiden. Så det finns många sådana här knep.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfundingplattform där du kan investera i fastighetprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Varje vecka listas nya projekt på plattformen. Registrera dig på Tessin.se för att ta del av projekten och kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.