Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt är det alltid en bra affär att köpa något som är nere och skotta. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Samuel Beckstrand är fastighetsentreprenören som tidigt fångade upp trenden med industri-BRF och som tillsammans med partners byggde upp Park industrifastigheter som på kort tid färdigställde ett tiotal projekt runt om i landet.

Sen dess har han byggt upp en egen portfölj med industrifastigheter och projekt inom JSR-fastigheter och nu senast har han krokat arm med Elias Georgiadis och Sterner Stenhus. Och tillsammans har de gått in som ägare i noterade bostadsbyggaren Nischer Properties. Välkommen till Investera på höjden, Samuel Beckstrand.

Ja, tack ska du ha, Jonas. Hur är livet som fastighetsentreprenör där ute med alla mörka moln? Nej, men jag tycker att, att det går bra ändå så att säga. Och det är väl lite det som jag tror är nyckeln. Att inte tänka för mycket på marknaden, utan att man har någonting man tror på och försöker fortsätta jobba trots allt en dålig marknad så att säga.

Hur är det för fastighetsbolagen där ute? Görs det några affärer? Ja, det tycker jag. Vi har väl seen en, såklart en ganska stor inbromsning nu. Men självklart så görs det affärer och jag tror nog att det går, det kommer gå att göra betydligt bättre affärer än tidigare. Är det roligare att göra affärer i den här marknaden?

Ja, absolut. Det tycker jag. Alla kanske inte känner till Samuel Beckstrand så jag tänkte vi skulle backa bandet lite. Jag är inget stort fan av att gå igenom barndomen i detalj, men vi har faktiskt gått högstadiet tillsammans i Knivsta. Så att jag har lite koll på dig. Och du var ju en av våra stora hockeytalanger.

Berätta. Ja, men nej, precis. Jag spelade hockey, började spela hockey i Knivsta IK. Vi har ju en gammal, Stefan Hellqvist var en gammal hockeyspelare därifrån. Han är väl den mest kända så att säga. Men ja, i alla fall började spela hockey där och tyckte att det var jäkligt kul. Så vi spelade faktiskt tv-pucken där kommer jag ihåg i hög, när vi gick i högstadiet och kom tvåa i tv-pucken.

Och det är Upplands bästa placering i tv-pucken. Fortfarande? Jag tror inte att den har, att det har slagits. Jag är osäker. Jag har så klart inte kollat upp det på sista tiden, men jag tror inte det i alla fall. Vi var, vi var väldigt bra. Och vad hände, vad hände sen? Nej, utan då gick jag hockeygymnasium i, i Uppsala och det var liksom Uppsala eller Almtunas, ja det var ett nystartat hockeygymnasium.

Så det var liksom 83:orna i Knivsta och Uppsala var ganska bra så att säga. Och då kände liksom kommunen att de skulle starta en egen, ett eget hockeygymnasium. Och då gick jag där. Så ja, det var kul, mycket hockey. Och det som var bra där, det var ju att det var åttahundra poäng idrott då, vilket gjorde att man då kunde välja bort de ämnena som man hade lite sämre betyg i och kompenseras med MVG i hockey.

Vad var du sämre på? Jag har inte varit någon fena på matte faktiskt. Är det för att det är för i, i fastigheter behöver man inte så avancerad matte? Nej, jag tror inte det. Det är ju ganska lätt att lära sig de här formlerna som man behöver för att räkna ut värden. Det tror jag. Det är hyror in och kostnader ut och sen driftnetto.

Exakt. Plus och minus. Men därefter så, så spelar du ändå ganska högt. Du spelade i Hockeyallsvenskan. Ja, exakt. Jag satsade ju på, jag satsade på hockeyn då. Jag kommer ihåg jag var med i något landslagsuttagning. Jag kom inte hela, räckte inte hela vägen fram. Men ja, var med där i alla fall då. Sen så precis som du, som du sa så spelade jag i Hockeyallsvenskan.

I lite olika klubbar. Var med och tränade med Djurgården några gånger för att liksom, ja, jag var väl lite ung och lovande. Men framför allt det roligaste minnet jag har, det är väl, eller det är väl flera egentligen så klart, men det är under lockout-säsongen 2004. Då spelade jag i Hammarby och då hade vi fyra NHL-spelare i laget.

Det var ju skitkul att se, få en liten inblick hur, hur det funkade. Men ja, de var inte så seriösa som man trodde, utan de såg det mer som att komma till Stockholm och ha, lite kul så att säga. Men sen så blev jag värvad ner till Rögle, spelade i Rögle ett år och det var 2006 till 2007.

Och då var, det var Kenny Jönssons första år i, i Sverige efter NHL då. Och det var ju jäkligt kul. Det var ju också 2006 som Sverige vann OS-guld och Kenny Jönsson blev bästa back i OS. Och det är ju helt, det är ju sjukt imponerande att komma från Allsvenskan i, i Sverige och spela OS-final. Eller spela OS överhuvudtaget och sen bli bästa back.

Det är sjukt imponerande. Men ni spelade tillsammans i Rögle? Ja. Ja, om man googlar på dig så hittar jag en artikel i Helsingborgs Dagblad 2006 och där skrev man: "Namnet är okänt för de flesta, men tränaren Bobbo Siemensen vet vad han har fått. Jag har följt Samuel i many år. Han var Hammarby, Hammarbys absolut bästa spelare i fjol.

Det är en aggressiv back som är bra både defensivt och offensivt. Hans främsta tillgång, han har en enorm vinnarskalle." Ja, jo. Ja, det var ju, det är ju fina ord, men det var väl lite så. Grinig skulle jag väl kunna säga. Framför allt så, det är väl lite den där att man, lägger man ner tillräckligt mycket tid på någonting så, så borde man bli bra på det.

Har du kvar samma vinnarskalle i dag? Ja, absolut. Det, det tycker jag. Det har jag. Det är väl framför allt den, det jag sa nu att liksom, för att bli bra på någonting så behöver man lägga ner väldigt mycket tid på det. Och har man inte blivit bra på det, då är nog receptet ännu mer tid. Det är det, det tror jag på så att säga.

Det var väl det man märkte i hockeyn också, liksom att om man lägger ner, ja lägger man ner mycket tid så blir man bra. Och hur halkade du in på fastigheter? Min, min pappa har jobbat med, med fastigheter. Han jobbade-- Han var civilingenjör på NCC. Så på somrarna var jag mycket... Jag var med honom på, ja, i fastigheterna.

Jag tror att det var det som gjorde att jag fick upp ögonen för det. Det har alltid legat med någonstans då, ja sen jag var liten då, genom honom egentligen. Och vad var steget in? Steget in var, att vi såg eller fick nys om att man kunde göra, industri-man kunde bygga industrifastigheter, i en ekonomisk förening och sen sälja andelar i föreningen, precis som lägenheter här i, i stan.

Just det, det är det som kallas för industri-BRFer eller motsvarande. Ja, exakt. Och hur fick du pengar för att satsa på det här? Du sålde något bolag och sen blev det här nästa steg. Ja, precis. Så det som hände var att jag blev anställd på, på det här investeringsrådgivningsbolaget. Och sen så fick jag möjlighet att köpa in mig.

Så då köpte jag hälften av bolaget och sen efter ett halvår fick jag köpa resterande femtio procent. Och då tyckte jag att det var, det var jäkligt kul då att, att driva bolag. Och ja, det var ganska enkelt. Man mättes på ett ganska enkelt sätt. Jobbade man mer så såg siffrorna bättre ut. Och jag gillade den, den typen av incitament så att säga.

Men under den perioden så hittade jag, så såg jag att det var ett, eller fick jag nys om industri-BRFer i, i ekonomisk förening. Och då var det så att vi hade, att jag hade many av mina kunder som var- jag hade many av mina kunder som jag placerade pengar åt, som var med och investerade i vårt första projekt. Så att det var så.

Jag kommer ihåg vi köpte en fastighet i Länna industriområde. Och när vi budade hem den så hade vi ingen finansiering alls. Och vi blev gans- vi blev förvånade att vi, att vi vann budgivningen. Det här var då alltså 2014. Och vad var det för nåt? Var det mark eller vad var det? Ja men exakt. Så att det var, vi köpte av ett bolag som hette Sokab, som hade det som uppställningsyta.

Och vi, det var ren mark i Länna och det var 10 000 kvadratmeter som vi köpte för 2 400 kronor per kvadrat. Och när mäklaren ringde oss och sa att vi hade vunnit budgivningen så ja, då var det dags att sätta i gång med finansieringen. Så att eftersom jag hade då placerat many av kundernas pengar på BTL så hade vi då, jag hade kontakt med den typen av kapital då.

Så att jag reste pengar till vårt första projekt av mina kunder på BTL då Så att det var så vi finansierade den då. För det är svårt att liksom lånefinansiera den typen av, av projekt i början. Eller hade ni även med er det? Ja, men vi hade det. Till slut, jag kommer ihåg första projektet där i Länna. Det tog sex månader att få finansiering från Handelsbanken. Sex månader. Men det vi fick då, det var hälften av markköpet. Och sen också byggnadskreditiv på det. Kan du inte ta igenom oss lite hur, hur det där fungerar? Det är, det är en bostadsrättsförening. Det tror jag de flesta har koll på ungefär hur det fungerar.

Ja. Men här är då istället en industrifastighet som man delar upp i fack, som det kallas va? Ja. Alltså att man säger att varje då lokal kallas för fack och det blir en del i den här bostadsrättsföreningen. Eller inte bostadsrättsförening, den här ekonomiska föreningen. Ja. Och då köper man sin egen lokal då- Ja ...med hjälp av banken också, eller?

Ja, men precis. Så att det man gör då och det vi gjorde, det var att vi sålde på ritning. Så att vi använde oss av en mäklare som då sålde lokaler på ritning. För att, jag menar, och det hade ju banken som, som krav då att vi skulle sålt sextio procent av projektet innan vi kunde börja lyfta byggnadskreditivet.

So att det vi gjorde då, det var att man, vi ritade upp hela huset. Så att det, det var ungefär niotusen kvadratmeter. Fyratusenfemhundra på, i bottenplan. Och då delade vi upp då bottenplan i hundra kvadrat per lokal. Så att det, det köparen fick då egentligen, det var ju en andel i den här föreningen.

Och så fick de en bottenplan på hundra kvadrat och sen en plan, ett plan två på hundra kvadrat. Så tanken med lokalerna är då egentligen att, ja men att en hant-, ett hantverksbolag ska kunna ha lager på botten och kontor på plan två. Och köparen, det som är lite problemet då i den här typen av affär, det är ju att köparen också eller ofta behöver finansiera si-sitt köp.

So att det var ju det vi märkte där att det var det som tog tid var inte att sälja liksom lokalerna eller få upp ett intresse, utan det var köparnas finansiering som tog lång tid. Just för att det är mindre bolag som ska granskas av banken för att få lånelöfte. Jag kan tänka mig att en privatperson är ju en väldigt standardiserad process och, och kreditbedöma en inför ett bostadsköp.

Men när det gäller småföretag och hantverkare misstänker jag att det kan vara lite, lite svårare för banken att ta ett kreditbeslut då. Ja, det vi märkte där det var ju att framför allt att banken inte visste vad det här var för någonting. Så att det vi gjorde, jag kommer ihåg, vi la ner väldigt mycket tid på att liksom informera.

Vi-- Vårt första projekt var i Haninge kommun och där, och då jobbade vi med Haninge. Vi försökte slussa våra köpare till samma kontor då. Så att då hade vi då Haninge, Handelsbanken i Haninge. Så det vi gjorde då det var att vi, ja men åkte dit och jobbade ganska nära banken och informerade dem om vad det här var för typ av affär, hur det såg ut, vad de hade för ekonomi, lånet i föreningen och sådär.

Så tanken då när varje kund kom och visade ett intresse, då hade vi liksom en, en lathund egentligen på hur man ska söka finansiering. Och enklaste sättet då var vi gav då ett råd till dem att ring den här killen på Handelsbanken Haninge. Han känner till projektet och det kommer att gå smidigast. Så att det, och det var lite kul där.

Vi hade, jag kommer ihåg första projektet så var vi verkligen, vi hade-- Ville ha kontroll på hela, hela resan. Vi hade, på annonsen, vi hade typ olika försäljningskanaler för det här. Men det vi, det vi märkte var det absolut bästa, det var fysiska vykort till företag i området egentligen. Men det vi gjorde då, det var att vi kopplade ett, ett speciellt nummer.

Så på vykorten så var det ut nummer till mäklaren och sen på annons på nätet så var det ett annat nummer. Och då kunde vi se då liksom hur kunden kom in, hur länge mäklaren pratade med kunden, och vilken kanal den kom in via. För att, ja, beroende på vilket nummer den hade ringt då. Och vilken var bäst?

Nej, vykortet var, absolut särklass bäst. Och i den här typen av projekt, vad är det man lockar med? Är det framför allt att, att kostnaden går ner i och med att du äger din, din egen andel och i alla fall fram till idag haft ganska låga räntekostnader på det? Ja, precis. Fram till idag. Nej, men det som var, det som lockar skulle jag säga, det är ju framför allt att, att små företag får en lokal som, de kan anpassa till sin egna verksamhet.

För att idag så är det ju svårt då. Det finns inte speciellt many bra lokaler för småföretagare att hyra. Så att vi kände ju liksom, och att framför allt att kostnaden sjönk då för, för köparen då, per månad då så att säga. Och framför allt att, att det var en bra... Jag menar, vi lämnade de här, relativt oinredda då.

Så att, så att kunden då kunde på det sättet inreda lokalen efter sin egna verksamhet. Så jag tror att det var en kombination där. Låga kostnader, känna då som småföretagare att man faktiskt har köpt sitt eget och har sin egna lilla borg att utgå från. jag tror att det är också en bra känsla för dem.

Och smidigt för er som utvecklare misstänker jag. Ja, absolut. Vi-- Det var ju smidigt då, men eftersom vi inte visste, vi-vi-- Innan kunde vi inte veta hur varje, varje köpare skulle inreda sin lokal. Så att då tog vi det beslutet att det är better att, att de själva får in-får inreda lokalen. Nej men jag tänker att det är också vanligtvis alltså hyresgästanpassningar är oftast ganska...

När man ska välja hyresgäst in i en vanlig fastighet att det, eller en kommersiell klocka, att du har- Alla kräver olika hyresgästanpassningar och då måste du välja rätt för du vill-- Tappar du den hyresgästen sen så, så måste du hyresgästanpassa den igen. Det är det som oftast är svårt beroende på vilken typ av- Men, men här så var det ju dels kundens egen lokal och de hade möjlighet att anpassa den själva.

Och vad blev det för typ av hyresgäster då? Var det, var det hantverkare eller var det, liksom dök det upp några överraskningar? Ja, men vi har nog sett det mesta. Och det är ju det som är lite kul då. Vi trodde ju att det bara skulle vara hantverksbolag. Ja men elbolag, snickare, målare och sådär. Men det har varit, det, det har varit, både högt och lågt i de här lokalerna.

I all- det har varit allting. Svårt att säga, men mest, alltså, d-företag som behöver en, en typ, ett typ av lager egentligen. Vad är det mest oväntade? Det mest oväntade är nog en, en kille som producerade våfflor. Det skulle jag säga. Det såg, det såg vi inte komma. Och sen körde ni på ganska hårt på den här nischen.

Ni, jag sa ett tiotal projekt. Stämde det ungefär eller var...? Ja, nej, vi gjorde nog åtta projekt i Stockholm. Med samma koncept eller utvecklade ni det vidare? För att det här ni gjorde ganska many på relativt kort tid vad jag förstått. Ja, vi byggde ungefär femtiotusen kvadrat på, på fyra år. Så att jag menar det som, det som hände då, jag menar, vi satte oss in i det här och blev tvungna att lära oss, för att ingen av oss hade den här erfarenheten tidigare.

So att under det första projektet så gick vi på lite nit-, lite missar. Vi fick lära oss vad som, ja men hur, hur man skulle göra helt enkelt. Och det är ju, jag förstår inte, idag förstår jag inte riktigt hur vi kunde slänga oss in i, i det så att säga. Men vi, då förstod vi att det här var någonting bra och framför allt en win-win då.

Ja, för oss som utvecklare men också för liksom köparen som fick en bra lokal. Så att vi förstod ju att det här var, det här var bra och framför allt jäkligt roligt. Och då tog vi beslut att vi skulle gasa på här och göra lite, lite fler projekt. Så att det blev ungefär femtiotusen kvadrat på fyra år.

Det var roliga ti-, roliga år. Mycket jobb? Ja, mycket jobb. Men framför allt så det, det var ju där egentligen jag la liksom grunden till, alltså industriområden. Alltså jag har ju-- Jag tycker att det är väldigt kul att åka runt i industriområden. Ja, det är ju en liten speciell läggning låter det som. Ja. Det är nog inte many som säger så.

Nej, men... Jag kommer ihåg, jag kunde åka s-- På morgonen kunde jag åka ut i på helgerna och bara sitta och åka runt och kolla på hus i, i industriområden. Jag tyckte att det var... Ja, det kan jag fortfarande idag göra. Sätta mig i bilen och åka runt och titta på hus i industriområden. Och vad är det du tittar efter?

Jag tittar efter bra, jag ti-tittar efter bra fastigheter. Framför allt fastigheter som är, som ligger bra placerade på tomten med bra rangerytor, vad det kan vara för typ av ägare till fastigheten och framför allt vad, vad det skulle kunna passa till, om man skulle byta ut hyresgästen. Alltså vilken ny hyresgäst skulle behöva den här typen av hus egentligen?

Anekdotiskt själv när man runt i industriområden. Det är ju väldigt varierande vad man hittar för någonting. Det kann vara liksom någon gammal bilskrot och det kan vara något helt nybyggt, anpassat för någon specifik verksamhet. Det, det man blir fascinerad av vilken blandning det man hittar ute. Ja, nu har det ju hänt ganska mycket, men jag menar jag började åka runt i industriområden 2012.

Och det ser ju helt annorlunda ut när man åker och tittar nu så att säga. Men jag ser bara möjligheten när jag åker runt där. Det är egentligen det. När vi åt lunch för några veckor sedan så, så sa du att jag förstår inte varför inte alla håller på med industrifastigheter. Ja. Nej, men jag brukar säga det- Framför allt när jag började där så är industri, det är långt från de vita dukarna på Stureplan brukar jag säga, skämtsamt säga.

Men jag menar det, det är väl framför allt en blandning av att jag, att jag tycker om, den typen av fastigheter egentligen då. Så att, och det är ju därför det är klart att inte alla gör det, så att jobba med den typen av fastigheter. Men ja, jag har märkt att jag gillar det. Och vad är det som har hänt då i industriområdena innan vi går in liksom mer, mer kring fastigheter?

Mm. Hur har de utvecklats? Är det mycket mer handel som har kommit? Är det padelhallar? Vad är det som, vad är det som har ploppat upp då på senaste åren? Nej, men jag skulle nog säga att det är större, verksamhetsspecifika fastigheter egentligen. Man ser ju mindre och mindre av de här små, ja, vad ska man säga?

Egenbrukarna som har köpt fastigheten på, på 70-talet. De börjar ju, flytta längre ut så att säga. Och man kan-- För jag menar, det är också så att under de här åren så har ju staden växt också så att säga. Så att man tittar ju på helt andra värden och det gäller-- På något sätt så handlar det ju om att har liksom verksamheten råd att sitta kvar i med den hyran egentligen.

Så att man ser ganska påkostade större fastigheter. Jag skulle säga att inte speciellt mycket handel, men större tillverkande bolag eller producerande bolag i ja, men nya fastigheter egentligen. Är det mycket logistik som har ploppat upp också? Ja, men det beror ju på lite, vilket typ av område man är i.

Jag menar större, till exempel är man i Brunnas, Brunna industriområde så ser man ju större logistikfastigheter. Är man i Högdalens industriområde så ser man ju mindre, mindre fastigheter med mindre hyresgäster egentligen då. Det, så att det beror helt på vilket industriområde man är i. Och lockar ett visst industriområde vissa typer av, av hyresgäster?

Eller vad är det som, är det närheten till staden eller, eller logistikläget nära till, till större, större vägar? Eller vad, vad är det som, som skiljer? Ja, det skulle jag nog säga. Jag menar, om man tar exempel som Högdalens industriområde så tycker jag att det är mycket, ja men hantverksbolag eller liknande som, som faktiskt då, ja men som jobbar inne i stan.

Då har de ju nära in till stan också. Så att jag skulle säga att det är mera, ja men serviceyrken, som är i industriområdena närmare. Och sen om man tittar längre ut från stan så skulle jag då säga att det är mer, ja men logistik. Och ofta nära, ja men större vägar eller knytpunkter som man kann ta sig ut.

Och där har det ju varit, så att säga, logistik har ju varit väldigt hett senaste åren. Det har flödat mycket pengar i vad man väl skulle kunna sammanfatta som en, en trenden mot e-handel. Men industrifastigheter har väl inte riktigt haft samma lockelse om man tittar på det stora kapitalet? Nej, det har det, det har inte, inte samma typ av kapital på de där.

Lätt industri, nej absolut inte. Men vi har ju sett yielderna gå ner en bra bit under fem procent även på, på, på lätt industrin. Men ja, förra året så att säga, nu har de väl gått upp igen då. Eller är väl på väg upp. Men absolut, vi har ju sett och det är ju det man blir lite när man är ute och kollar och är med i lite budgivningar och, och börja märka att fonder även bjuder på affärer eller på fastigheter på kring trettio till femtio miljoner.

Då blir man ju lite sådär oroad. Och vad är det för oro du tänker då? Nej, men då kommer ju, kommer ju fondkapitalet in även i- Börja konkurrera. Ja, med oss småföretagare så att säga. Och efter de här parkindustrifastigheter och ni jobbade på med de här fram till var det 2019? Ja, 2018, 2019. Och därefter så har du byggt upp fastighetsbolaget JSR Fastigheter.

Ja. Och hur, hur halkade du in på det? För det är en lite annan nisch. Den äger ni och bygger va, industrifastigheter. Ja, men exakt. Så att det vi, det vi gör i JSR är egentligen att vi äg-- förvaltar på lång sikt och äg-även utvecklar. Så att jag köpte första, första industri. Det som hände var att i-- med de här projekten så byggde vi en kassa.

Och det var ju, och det-- jag kommer ihåg på den tiden, jag gick runt och tänkte väldigt, väldigt mycket på, okej, den här kassan, den, den-- man kann bygga någonting av den här kassan. Det är nu Samuel är det viktigt att du liksom bygger och satsar på rätt kort här. För att jag menar, om du gör det nu så kommer du kunna, ja, så kan det bli bra så att säga.

Och, och då blev det ganska enkelt då att, liksom under de här fyra åren vi gjorde projekten, då var det jag som gjorde, ja, som gjorde affärerna och det var jag som hittade affärerna, åkte runt i industriområden och tittade på fastigheter. Då blev det ju ganska, det föll sig ganska enkelt och naturligt att, ja, jag skulle börja investera i förvaltnings-industriförvaltningsfastigheter.

Och hur mycket äger ni i dag och vad har ni, har ni för projektportfölj? Ja, räknar man med, nu har vi ju några, två fastigheter som vi ska bygga här. Men räknar vi med att de är klara så har vi ett värde på ungefär sexhundra miljoner under förvaltning då. Jag köpte första fastigheten 2018 och sen så, och nu är vi sent 2022.

Så att- Det är snabbt marscherat och så har det varit en pandemi däremellan också. Ja, pandemin, det där gjorde vi-- det var nog vår bästa period. För att det var lätt å köpa eller för att? Nej, men vi hade peggat upp det där ganska bra. Vi hade lite affärer, lite affärer som, som ramlade in då så att säga.

Och vi, jag kommer ihåg, vi skrev ett, ett bra hyresavtal med, med en myndighet i en fastighet som vi sedan, vi hyresgäst anpassade den till kontor och sådär. Och den skrev vi under, under pandemin. Så att, det blev, nej, det, det blev bra ändå så att säga. Trots pandemi. Och det är lite det jag menar att liksom om man hitt-- man ska kunna...

Man ska inte tänka för mycket på, det är klart att det är viktigt med vad man har i för marknad, men jag tror att, man ska kunna göra affärer i, trots vilken marknad man sitter i. Jag läste en rapport om industrifastigheter här från Karin Vitalis, en duktig analytiker på Colliers. Men hon skrev titeln var, var Från ful ankunge till vit svan.

Det är väl kanske det lite som, som du varit inne på att det börjar eller har börjat närma sig att bli ett tillgångsslag som är lite hetare. Men det borde väl också vara positivt för dig att, att du som också, eller ni som också bygger och utvecklar. Ni får ju bättre betalt i slutändan kanske om det finns, om det kommer in köpare.

Ja, jag tyckte att det var bra uttryckt av henne. Jag håller med. Skriver att det var en, så att säga, att, att det tidigare har varit lite andra klassens investeringskategori, men den också har haft en viktig roll för many att den är rätt defensiv och jättestabil avkastning. Och det är väl också det som, som du varit inne på under pandemin att det fanns ett fort-fortsatt intresse.

Och att det är ofta långa hyresavtal, alltså längre än i many andra kategorier, tio, femton år i vissa fall. Och även kanske det som many ser som en nackdel att du har many mindre hyresgäster, alltså mindre småföretag. Men det också visar sig ganska, alltså i tuffare tider så det är ungefär som bostäder.

Alltså du har väldigt many hyresgäster. Det leder ju till att du blir mindre känslig. Så att även om du tappar några så kan du alltid hitta några nya, men du tappar inte en monsterhyresgäst och sen så är det tuffa tider och det inte finns någon annan och då, då har du inga intäkter överhuvudtaget. Nej, precis, du har helt rätt, Jonas.

Men det jag menar vi-- Egentligen så kann man väl säga så, värdet i industri, eller det är ju vilken typ av hyresgäst man har i huset så att säga. Vad har hyresgästen för betalningsförmåga? Och det är ju, och det är ju också det som banken tittar väldigt noga på. Vad för i slutändan så handlar det om hur JSR kan amortera på sina skulder.

Odat tittar man på hur, vad hyresgästen har för betalningsförmåga. Så att allting hänger ihop. Och vi förstod ganska tidigt att det, att det är vä-- Vi har aldrig chansat på en hyresgäst, utan vi har valt hyresgästerna väldigt noga för att då också göra bankens arbete enklare, men också för att ha en säkerhet i betalningsförmågan.

Det hon lyfter upp också i den här är ju att, att det kräver ett betydligt större spekulativt bygg-byggande än i andra kategorier i och med att det är svårare att hyra ut på förhand med den här typen av, av fastigheter. Är det, håller du med om det? Nja, både ja och nej. Jag menar, som vi tittar på så är det ju att vi, vi är ju så pass små så att vi köper, vi köper inte mark och, och sen hittar en hyresgäst, utan vi gör nog det re-relativt simultant då.

Och då- Då får ni också bankfinansiering? Ja, absolut. Och jag menar, jag menar vi, och då går vi ju med hand i hand med hyresgästen och då blir det ju snarare att vi bygger åt hyresgästen. Men many andra större bolag, de bygger ju först och sedan hyr ut sen. Men vi är för små för det. Och då är det klart att då kräver det ju, då är det ju svårare med bankfinansiering för då vet de inte riktigt.

Väldigt svårt att räkna på, på vad den här kommer avkasta när den är uthyrd. Ja, precis. Och det är också relativt billigt att bygga. Eller? Nej, ja precis. Nej, där har vi ju sett, sett stora uppgångar på byggpriserna. Men det där tycker jag är lite intressant nu att se vad som hender där. För att, jag menar, vi har ju sett uppgångar på kring, ja men tjugo, trettio procent.

Och pratas och diskuterats mycket om stålpriser. Vi bygger ju, när vi bygger industri så bygger ju man i stål och sandwich-element egentligen. Och vi såg stålpriser som gick upp på hundratjugo procent. Och vi har haft några år här där vi har haft hallbyggare då som bygger den här typen av, av fastigheter, alltså stål och sandwich, har ju haft väldigt mycket att göra och kunnat ta, ja men relativt bra betalt.

När vi började 2013 så byggde vi för sextusen kronor per kvadrat. Och tittar vi nu på, så ligger det snarare kring tolv till fjortontusen per kvadrat. Så att det är en stor, stor förändring. Och vem får ta smällen?

Ja, det är väl utvecklaren. Men Alltså är det marginalerna som blir sämre eller, eller kann man liksom, kan man också få bättre, ska jag säga, betalt på, på hyran? Ja men precis. Och det jag menade med att utvecklaren tar första smällen, men s-utvecklaren vill ju inte hålla i Svarte Petter, utan den behöver vi lägga vidare till hyresgästen då.

Så tyvärr så blir det hyresgästen då som, som får i form av högre hyror. Och vilka är i dag de större aktörerna? Du säger att ni är små, tycker ni är relativt stora, men vilka är de stora aktörerna i, i branschen inom ditt segment skulle du säga? Ja, vi har ju några. Ja men sen, alltså börsbolagen, Sagax, Castellum.

Och vad är planen med JSR? Du, vi ska komma in på lite andra planer du har med, med andra bolag som jag nämnde i introt också. Men, men vad, vad är den långsiktiga planen med JSR? För där är du ensam delägare eller ensam ägare va? Nej men jag äger nittio procent av JSR. Och sen har jag en barndomskompis från Uppsala som äger tio procent.

Men planen är ju att fortsätta bygga. Och som vi har gjort tidigare så har vi ju då, som jag nämnde, vi jobbar ganska mycket med hyresgästerna. Så att istället för att hitta fastigheten först så hittar vi hyresgästerna, vad de vill etablera. Och sen kommer vi med förslag till hyresgästerna. Så att det arbetet pågår ju hela tiden.

Men jag menar för att ha ett mål då så ska vi ju, om vi har omkring sexhundra miljoner i dag så vill vi absolut ha en miljard inom tre år. Jag tror att det kommer gå betydligt snabbare, men realistiskt är det en miljard inom tre år. Men ni bygger också, i alla fall om man tittar på projektportföljen, så säljer ni av också.

Så att ni äg-, allt ni bygger äger ni inte själva för, för långsiktig förvaltning, utan ni, ni bygger även och säljer av. Hur, hur ser balansen ut där? Ja men precis. Och egentligen kann man väl säga att vi, vi egentligen när vi avsaknaden av projekten då när vi slutade med Industribrev för, så har vi ju, så vi tycker ju att det är kul att göra projekt och då vill vi ju fortsätta göra projekt egentligen för att få in kapital och bygga JSR.

Så att det är det, det är av den anledningen vi gör det. Men så att absolut, vi hittar mark, hittar hyresgäst, paketerar, skriver entreprenadavtal, skriver hyresavtal, paketerar affären och tittar om, om det kan vara, vi kan ha någon annan lämplig långsiktig ägare till fastigheten. Och då är det större fastighetsbolag eller vilka är tagare?

Ja men oftast så är det ju större, större fastighetsbolag. Och jag menar, det där är egentligen för att hantera, för att på ett bra sätt hantera, risken. Jag menar, kommer vi med en paketerad färdig affär med ja men en klar hyresgäst så har vi ju, så har man mindre risk i affären. Och då är, har man helt plötsligt en produkt som eftersom man har tagit ner risken så är det lättare för andra att värdera den och köpa den.

Och vad tror du nu om ränteläget? Det kanske är svårt att sia om det är det many som gör, men räntorna har i alla fall gått upp väsentligt och verkar vara på väg upp en, en bra bit till. Hur tror du det här kommer att påverka yielderna och, och marknaden framöver? Nej, jag tror att, jag tror att yielderna kommer att gå upp.

Och jag tror också att det är som du säger att vi har nog några större räntehöjningar på väg här också. Så att yielderna kommer, kommer absolut gå upp. Det tror jag. Och vad händer med de noterade fastighetsbolagen? Du nämnde ju Castellum som en, en gigant i branschen. Vi har ju sett dramatiska fall i, i de bolagen, delvis triggat kanske av huvudägarens finansiella situation i toppen.

Som jag då också tog upp som i podden här tidigt som en spaning. Det visade sig vara lite rätt i alla fall. Där det blev tvångsförsäljningar i Rutger Arnolds ägarbolag, M2. Och det ledde ju också till så klart att, att mycket aktier kommit på, på marknaden då som plockades upp av Akelius. Det händer ju otroligt mycket på marknaden.

Men, men vad tror du liksom framöver? Det bör ju även påverka så att säga värderingarna också på de noterade bolagens, noterade bolagens portföljer. Ja men vi har ju sett stora, väldigt stora pri-- Alltså nedgångar på deras aktier. Och frågan är ju, frågan jag ställer mig egentligen, hur, vad är rimligt när vi är på de här låga nivåerna?

Vad är egentligen rimligt att den borde gå upp eller ska gå ner mer? Jag tror nog att vi har sett på dem, de har ju fått så otroligt mycket stryk. Jag tror att vi har sett, vi borde vara någonstans på botten. I alla fall som jag har investerat. Jag hoppas det i alla fall. Och vad, vilka bolag ser mest intressant ut?

Nej, jag har investerat en hel del i Stenhusfastigheter Så att jag tror på det. Jag tror på, tror på Elias, att han, kommer rätta det här på ett bra sätt framöver. Och där kan vi då glida över till ditt senaste projekt som, där du tillsammans med, Elias på Sterner Stenhus eller via Sterner Stenhus gick in som storägare i noterade, bostadsutvecklingsbolaget Nischer Properties, här i januari i år, 2022.

Ja. Där du också gick in som delägare i den affären, och nu nyligen i augusti tog över som vd också. September kanske då. Ja, yes, stämmer. Och hur, liksom, kom du i kontakt med, med Elias? Elias, ja det var några år sedan. Vi hade en fastighet i Linköping som vi, som vi hade paketerat och skulle hitta köpare till.

Och då jobbade en av mina gamla hockeykompisar på Stenhusfastigheter. Och då satte han ihop mig med Elias och vi träffades då, ja för tre år sedan. Det blev ingen affär där, vilket jag tycker är lite konstigt. Jag måste prata med honom om det. Nej, jag skojar. Men, och det var då, och då bestämde vi, det blev ingen affär, men vi bestämde oss för att göra ett, ja sätta ihop en JV-struktur.

Så att, och det gjorde vi. Så att vi har gjort då, i den strukturen har vi gjort sex affärer. Och sen så ja, och då lärde man ju också ja känna, känna varandra lite better. Och när Elias gjorde affären med Nischer så frågade han om jag ville vara med på ett hörn där. Och jag tyckte att det lät intressant och, och spännande så klart.

Och men det är något annat då. Det är ju bostäder egentligen och en bostadsutvecklare. Så att det är ju ett annat tänk. Och vad är planen där? Vad är det fortsätta driva på med bostäder? Jag menar, bostäder har ju fått en, en bostadsutveckling. framför allt har ju stannat av rätt mycket. Det har kommit rapporter ja bara senaste veckorna om, om att stor del, trettiofem procent har, har av, av de som driver projekt har, har pausats eller, eller lagts ner.

Vad, vad ser ni framöver? Vad, vad finns det för, för läge? Egentligen kan man ju säga om vi att anledningen till att vi tyckte att det var intressant från början är ju för att Nischer har gjort ett väldigt bra jobb med att vinna markanvisningar från kommunerna. Så att i Nischer så finns det ett stort, en stor byggrättsportfölj då.

Och sen så har Nischer nu ett pågående projekt där vi bygger hundrafjorton lägenheter i Östersund. Och det var väl det vi tänkte då när vi klev in att vi skulle då ta bolaget och gå mer mot långsiktig förvaltning än som de gjorde tidigare att ba, att utveckla och sälja. Så att det är egentligen det som är tanken.

Och men sen så han vi ju så klart lite, lite orosmoln då i byggpriserna och framför allt räntorna som gör att det blir svårare to få hem kalkylerna för projekten. Så att vi får se. Vi har, vi hade ett, ett stort projekt i, eller vi har ett stort projekt i Örnsköldsvik med tvåhundratjugofyra lägenheter.

Där har vi valt att pausa projektet då. Så att jag menar, ja, det är lite, lite sämre tider än när vi gjorde affären från början. Men du är trettionio år. Ja. Hur hanterar du stress? Du har familj. Du-- är det, är det något man får med sig som liksom från idrottskarriären? Eller, eller hur, hur balanserar man familj och att bygga bolag och jobba så pass hårt som du ändå har gjort senaste åren?

Jag vet faktiskt inte, Jonas. Jag tänker inte för mycket så att säga. Utan det, det är klart att det är stressande. Vi har ju två små barn här nu hemma. Naomi på fem år och Noah på ett och ett halvt år. Och, och sen då blir det ju, är det ju mycket med nischer och en del med JSR. Så att det är klart att det är svårt att få tiden räcka till alltid.

Men det är framför allt så kan man väl säga det som händer är väl att man kom-- jag kommer hem vid, vid fem, halv sex varje dag, tar barnen, umgås med dem tills de ska gå och lägga sig. Men det är väl då, då slår man upp datorn igen och, och fortsätter jobba egentligen framför tv:n under kvällen. Men hur gör du för att hålla uppe motivationen?

Är det, är det affärerna i sig som triggar? Eller liksom alla har ju dåliga dagar också. Ja, precis. Nej, men att få-- det jag, det jag triggas av är att bygga någonting i-egentligen. Alltså, det är att ta någonting på-- från en nivå till en annan nivå. Och det är det som motiverar mig. Jag menar, när jag spelade hockey så var det ju när man gjorde mål eller när man, ja men en rolig tackling eller något liknande.

Den här instant bekräftelsen som man får. I fastighetsbranschen så skulle jag säga att det är, då triggas man av affärerna egentligen. Och framför allt att kunna säga eller titta hur långt kan jag ta det här egentligen. Och det är väl sen då när man är äldre som man får, ja, när man går i pension, om man nu någonsin kommer att göra det så att säga, men där man får facit.

Så att fram tills dess så tror jag att det är jobba på. Och vad är målet för-- har, har du något utsatt mål när du går i pension eller, eller? Nej, det har jag inte. Jag trodde förut så tänkte jag lite på det så att säga, men nu tror jag snarare att det finns olika typer av personer. Jag menar alltså min, om jag tar min pappa som ett exempel så jobbade han till han var sjuttiofem.

Och jag tror nog den polletten har nog börjat trilla ner nu nog att jag kommer göra liknande. Det är det som är kul. Familjen och jobb är det som är roligt. Sportar du något fortfarande? Ja men vi, jag håller på en del med crossfit och den här amerikanska tyngdlyftningsinspirerade träningen. Så att det gör jag.

Absolut. Och hur hinner man, hinner du med det också i den här ekvationen? Ja men jag brukar träna tidiga morgnar när jag inte lämnar på dagis eller lunchpass. Så att det blir väl två, två, tre gånger i veckan och två gånger på helgen. Det där måste ju vara någonting man får med sig om man har satsat så pass hårt på en idrottskarriär.

För att jag menar oss vanliga dödliga som försöker och ibland får in rutinen och så tar man sig till gymmet i tre veckor och tänker bara: "Fy fan, det här kommer fortsätta med hela livet." Sen händer något och sen kommer man aldrig dit igen. Ja. Är, är det en, har, har du den disciplinen att det där fortsätter alltid?

Eller har du, har du även perioder när du inte orkar? Nej men jag har perioder när jag inte, absolut när jag inte orkar. Det har jag. Men jag försöker begränsa dem och så mycket som möjligt då. Man mår ju, jag tror att man mår, man mår bra av träning så att säga. Och framför allt börja märka om man har det stressigt så blir det bättre när man tränar.

Det är inte då man ska liksom lägga bort träningen, utan det är nog då man ska träna lite mer. Tänkte jag ska avsluta med två frågor. Det ena är ju för oss fastighetsinvesterare som hela tiden tittar på att göra nya affärer, om det kan vara noterat eller köpa egna fastigheter. Var ser du störst möjligheter i dag och kommande ett, två åren?

Var, var ska man titta för att göra bästa affärer?

Jag tror att man ska titta på lätt industri fortsatt. Absolut, det tror jag. Koppla lätt industri med, med bra hyresgäster skulle jag säga. Och jag menar, det finns ju då fastigheter från, ja men femhundra kvadrat och sen oändligt så att säga då. Den sista frågan. Det är-- vi har many lyssnare som precis, liksom, drömmer om att bli fastighetsentreprenör och kanske är eller i starten av, av sin resa.

Vad är dina bästa tips för att lyckas? Jag tror att man, det bästa är att man, man måste våga. Man må-måste våga göra första, första affären eller vå-- ta första steget. Och jag menar, där, där handlar det inte om för att jag vet, jag... Många tittar på stora affärer som först, som första affär. Jag tror att det är helt fel.

Det som är viktigt är att mätta magen efter matsäcken. Alltså, har du mindre kapital, köp en min, en liten fastighet, men sätt in en bra hyresgäst där så kanske man har ett, ett övervärde från, från att man har köpt den till, ja, sätter in en bra hyresgäst och sen då kan man sälja den. Men den affär, den första affären behöver inte vara stor.

Och jag tror att man, man måste våga göra första affären. Då har man mycket vunnit. Och sen kan man bygga efter, efter första affären och bygga uppåt. Många i dag, som jag märker i alla fall, tittar på betyd-, alltså för stora affärer. Och då misslyckas man ofta eftersom man inte klarar av den att liksom, ja, finansiera en sådan pass stor affär.

Så jag tror börja mindre och sedan bygg därifrån. Det är nog mitt bästa tips. Samuel Beckstrand, stort tack för att du kom till Investerarpodden. Ja men tack ska du ha, Jonas. Kul.