Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar folk i den svenska fastighetsmarknaden. Podden är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en plattform som har gett tusentals svenskar möjligheten att investera i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bursell.

I veckans avsnitt träffar vi Kungsledens vd Biljana Pehrsson. Hon utmärkte sig tidigt i livet som en matematisk begåvning, vilket satte henne på kurs mot den svenska fastighetsmarknaden. På vindlande vägar via Östeuropa och Moskva kom hon till Kungsleden ett par år efter finanskrisen och mötte ett bolag med stora problem. Sju år senare, inför Biljanas femtioårsfirande, har bolaget städats från golv till tak och i marknaden tycks en del vilja prata om den så kallade Biljana-effekten. Men allt började med att hennes familj drog upp sina rötter och lämnade Belgrad i början av sjuttiotalet.

Du har ju gjort en väldigt fin karriär i fastighetsbranschen och intervjuas säkerligen i many sammanhang. Är det vanligt att folk frågar eller ber att du berättar om liksom ditt ursprung, att din familj kom till Sverige och hur det var och varför de kom till Sverige sen?

Nej, inte så ofta tycker jag inte. Jag tror att de flesta känner till att jag kom till Sverige med mina föräldrar som en bebis. Och nej, det brukar faktiskt inte komma upp så speciellt ofta.

And varför kom din familj till Sverige?

För att min pappa som var nyutexaminerad gymnasieingenjör fick jobb här. Och då flyttade han hit och sen kom jag och min mamma några månader efter det och då var jag precis, ja fyra månader gammal bebis. Så det var på grund av arbete.

Och var någonstans i Jugoslavien bodde ni?

I Belgrad, huvudstaden i forna Jugoslavien.

När du kom till Sverige, var bodde ni någonstans då då?

Då bodde mina föräldrar inhysta hos en familj i ett rum i Skogås.

Utanför Stockholm?

Ja, söder om Stockholm. Min pappa jobbade i Trångsund.

Och vad gjorde din mamma?

Hon var hemma med mig första taget. Som sagt, jag var ju bebis. Det roliga var då att de var ju helt nya i landet. Pappa, han kom ju en söndag och började jobba en måndag och så jobbade han därefter tills han pensionerades. Och de hade ju väldigt dålig kunskap om det svenska samhället. Så de fick ju, det fanns ju ingen sån här svenskutbildning och mamma visste inte ens om att man kunde få föräldrapenning på den tiden. Jobba gratis hemma. Ja, hon var hemma med mig, det var det viktigaste.

Och hur var uppväxten då?

Ja, jag minns min uppväxt som väldigt bra. Vi flyttade sedan till egen lägenhet, först Skogås och sen till Jordbro. Och hamnade sen i Haninge, Haninge Centrum, där jag också gick gymnasiet på Fredrika Bremer-skolan. Och sen när jag kom in på KTH, då flyttade jag in till stan till en studentlägenhet vid KTH. Så att...

Men var det så under din barndom och skolgång att man tittade snett på dig för att ni kom från Jugoslavien?

Nej, int alls. Utan, nej, alltså jag, det var väldigt positiv barndom med massa med kompisar. Och Jordbro och Haninge, där vi bodde längst eller där jag i alla fall har minnen ifrån, minns jag som jätte-jättetrevliga ställen att vara på. Sen har ju mycket skett därefter med tiden. Den skolan jag gick i Jordbro, Jordbromalmsskolan, den finns inte kvar fick jag reda på för ett antal år sedan. Det har varit problematiskt på många olika sätt i de här förorterna. Men under min tid där så var det väldigt bra och som sagt, jag har bara positiva bilder från den tiden.

Man kan ju tänka också när man hör en sådan här historia hur viktigt det är med arbete.

Ja, men så är det. Det är det bästa sättet att integreras i ett samhälle.

Jag läste att du fick upp ögonen för KTH väldigt tidigt.

Ja.

Genom en upplevelse.

Ja. Berätta.

Ja men det var på Jordbromalmsskolan. Jag tror att jag gick i sjätte eller sjunde klass så var det en tävling där, jag vet inte om det var alla skolor i Stockholms län som ingick, men många var det i alla fall. Och man skulle utse varje skola den som var bäst i matte. Och då fick den personen göra en vecka på KTH och på avdelningen NADA som då var ja datorer. Jag hade aldrig sett en dator innan dess. Och jag blev då utvald på Jordbromalmsskolan.

Var du duktig på matte?

Ja, och vi var ju ändå fyra parallellklasser så att det, och fick komma till KTH där jag aldrig tidigare hade varit. Så det var också en upplevelse och det var ju fantastiska gamla byggnader och anrika lokaler. Och som sagt, sitta där med andra från olika skolor i Stockholm, alla duktiga på matte. Och få programmera i dator, det var häftig upplevelse. Och då tänkte jag, här vill jag gå. Det var en väldigt stark känsla, starkt minne också.

Och det gjorde du också?

Ja, det gjorde jag. Men då läste du sen när du var klar med skolan, det som hette då lantmäteriutbildningen. Det heter inte så längre va?

Nej. Det kanske inte hette så då heller.

Jo, det hette så. Så att på gymnasiet så läste jag ju fyraårig teknisk linje som inte heller finns kvar. Jag gick den så kallade tjejklassen. Det var ju ett experiment som Fredrika Bremer-skolan hade för att det var så svårt att attrahera tjejer till teknikutbildning, och behålla dem också. Så det var fyra parallellklasser, teknikklasser och en var en tjejklass och där var vi då 50/50.

Hade en fantastisk klassföreståndare, Ulf Rydmark, som var oerhört pådrivande, införde liksom extra lektioner varje vecka i matematik just. Så när vi kom till, skulle börja tredje klass, då hade vi läst ut hela studielitteraturen för gymnasiet. Fick vi åka till Stockholms universitet och köpa universitetslitteratur för att plugga matte.

Men det köpte ni det där?

Ja, ja, gud ja, vi var ju så ambitiösa i klassen. Och jag gick ju då elinriktning det tredje året. Så att det mest naturliga för mig var då att söka el-linjen på KTH, vilket jag gjorde, men kom inte in för det var så höga betyg. Och sen hade jag då sökt lantmäteri utan att egentligen veta riktigt exakt vad det handlade om. Men de hade året innan eller kanske flera år innan haft lägre intagningspoäng. Så det var ju bara för att komma in på KTH. Sen tänkte jag, sen får jag väl byta i efterhand.

Så jag kom in då på lantmäterilinjen, och efter kanske ett halvår eller något sånt så tyckte jag, men det här var ju jättekul.

Men fick ni någon kontakt med yrket igenom de praktikerna också?

O ja, o ja.

Så du förstod att det här skulle kunna vara något som passade dig?

Ja, absolut, absolut. Första året gjorde jag ju, jobbade jag åt Täby kommun och mätte upp, ja men tomter och tomtgränser och annat. Och sen, ja, nej men det, fastigheter är ju så där på riktigt, det är ju reellt. Så det är väldigt enkelt att förhålla sig till det har jag alltid tyckt. Att liksom bygga nytt eller bygga om eller förvalta. Det är ju reella saker man jobbar med hela tiden.

Så det var väldigt lätt för mig att förhålla mig till det och tycka att det är kul också. Läser mycket arkitektur också, vilket jag tyckte var väldigt intressant. Det finns ju mycket historia i byggnader. Och sen är det då investeringstillgångsslag. Så att, ja men på många sätt tyckte jag det var väldigt spännande att jobba med det.

Och vad hände efter examen då?

Ja, alltså under studietiden på KTH så jobbade jag extra i butik, som till exempel butiksbiträde, på en butik som heter Kenzo. Finns inte kvar längre, men det låg på Stureplan. Och ägaren av den butiken skulle öppna en tillskottsbutik på NK som då byggdes om från ett traditionellt varuhus till ett entreprenörsvaruhus, vilket innebär ett köpcentrum. Så där hade de hyrt en lokal och skulle då öppna en till Kenzo-butik.

Och då tänkte jag: "Det här var ju spännande och roligt att jobba med sådana här projekt. Vem jobbar med sådant?" Och här gick ju jag då sista året på KTH. Och då fick jag reda på että det var ett bolag som hette Centrum Invest och Centrum Utveckling som jobbade med det här projektet åt sin uppdragsgivare, fastighetsägaren. Och då kontaktade jag först en person och sen hamnade jag då hos hans som var högsta vd:n, Håkan Karlsson på den tiden.

Och ringde upp honom, men kom inte igenom hans nitiska sekreterare. Så jag ringde typ varje dag i en månads tid så hon tröttnar ju på mig och bokar in ett möte. Och det här var ju under brinnande fastighetskrisen då, årsskiftet 91, 92. Gick ju inte att få tag på jobb liksom för alla oss som skulle gå ut skolan.

But vad ville du den här stackarn?

Jag ville ha jobb. Jag var ju då i princip färdig med skolan och sökte jobb. Och tyckte då som sagt att det här projektet var ju spännande. Sådana projekt skulle jag kunna tänka att jobba med.

Fick du till ett möte?

Ja, jag fick till ett möte efter mycket tjat. Och så fick jag träffa flera personer inom det bolaget och fick en projektanställning på vad då en månad eller två månader.

Men vad sa du när du träffade honom då?

Nej men jag sa väl inte så mycket. Jag minns inte. Jag fick presentera mig själv vet jag och visa upp mina betyg och ja, vad skulle jag säga? Ingen erfarenhet hade jag ju.

Du hade ändå ringt varje dag i en månad. Jag tänker att han kanske förväntade sig att du hade någon-

Ja, men jag kunde berätta om liksom som ur ett hyresgästperspektiv i och med att jag jobbade i den här butiken som öppnades på NK. Så jag hade ju det här retailintresset kan man säga. Ja, så att jag fick som sagt någon form av projektanställning och sen gick det bra.

Och då jobbade jag väldigt mycket att jag assisterade Håkan Carlsson då. Det man kan när man kommer direkt från skolan, det är ju att räkna. Så jag gjorde en hel del cashflow-analyser och investeringsunderlag för styrelsebeslut eller ledningsgruppsbeslut och den typ av arbete. Och sen fick jag ju då jobb där och som någon form utav ja assistent eller liknande. Och jag var kvar där i fjorton år sammantaget.

Jobbet på Centrum Utveckling innebar att Biljana Pehrsson fick bevittna från insidan hur Stockholms och Sveriges köpcentrum byggdes ut och moderniserades. I Kungshallen, bredvid Hötorget i Stockholm, var hon med och byggde Sveriges första food court. Hon var med och byggde ut kupolen i Borlänge och renoverade Fältöversten på Östermalm och Ringen på Södermalm. Och så var hon projektledare för hela Västermalmsgallerian på Kungsholmen.

Men jobbet på Centrum Utveckling innebar också att hon fick hjälpa IKEA etablera i en rad östeuropeiska länder. På den vägen bytte hon också spår och fick möjligheten att bygga upp en fastighetsfond i Ryssland för fondbolaget East Capital. Hon tog chansen, reste kapital till den nya fonden, men fick see hela projektet stöpa på mållinjen när finanskrisen stängde ner den ryska fastighetsmarknaden.

Efter en tid gick flyttlasset tillbaka till Sverige, där hon snart fick frågan om hon inte ville sitta i styrelsen för Kungsleden, ett bolag som hade flera problem på halsen. Och på den vägen är det då att Kungsleden hade liksom tampats lite grann med sin positionering och identitet. Och så var det de här skatteprocesserna som då fortfarande var i sin linda, men ändå att man såg att det var rätt mycket pengar det handlade om.

Vad var det för process?

Ja, det var ju processer. Skatteverket drev ju då skatteprocesser mot bolaget för transaktioner som man hade gjort mellan åren 2004 och 2007. Där man tyckte att man gjorde stora reavinster, men man betalade inte så mycket skatt eller inte tillräckligt mycket skatt. Så att det var liksom, det pågick då.

Men jag tänkte: Ja, men det här kan ju vara kul. Det här är ett börsbolag. Det är bra för mij att ha en fot i alla fall i den svenska marknaden, fastighetsmarknaden. För det blir lätt att man liksom jobbar utomlands och man både tappar närheten till sin hemmamarknad, men också att man glöms bort. Ingen vet om att man finns ens i marknaden. Så då tänkte jag: Men det här är bra att liksom ha den här närheten till hemmamarknaden.

Ja, det blev ju så att Kungsleden då som hade haft den här fantastiska framgången som ett transaktionsdrivet bolag fram till då finanskrisen 2008. Sen var det liksom svårt att hitta tillbaks till den här framgången och man tampades då inte minst med de här skatteprocesser, men också att det var en helt annan marknad. Transaktionsmarknaden var inte alls lika aktiv de här åren. Det var inte förrän 2013, 2014 som den lite grann lossnade efter finanskrisen och när banker var liksom villiga att låna ut pengar till fastighetsinvesterare.

Så att det här med att liksom strategin, positionering, det var ju någonting som styrelsen ägnade väldigt mycket tid åt. Men sen det som blev den stora smällen kan man säga, det var ju när vi förstod hösten 2012 att i ett worst case scenario så skulle bolaget förlora ja nästan fyra miljarder i extra skatt. Och när det här offentliggjordes i marknaden, då dök ju kursen från att ha legat 2007 runt hundratjugo kronor till och med mer till trettio kronor.

Förlåt för att jag skrattar.

Ja, så det var ju kämpigt naturligtvis. Men det ledde ju till då att Gösta Welandson, då vår nuvarande storägare, gick in och köpte in sig i bolaget. Och rätt snabbt ägde Gösta Welandson ja närmare tolv procent. Och det var det som var startskottet till den här förändringsresan kan man säga, ihop med Olle Florén med familj som också var en av storägare i Kungsleden sedan start.

Men vad händer, jag menar, i ett styrelserum när en sådan dramatisk händelse inträffade?

Nej, men det var ju att en stor del av styrelsen byttes ut, ordförande byttes ut och sen hade CFO:n slutat och vd:n sa upp sig. Så att det liksom var ju förändringar på alla nivåer. Och ja, och då kom frågan om inte jag var intresserad. Några i styrelsen hade lagt fram det här till den nya ordföranden. Och på den vägen är det. Det var en rekryteringsprocess, men som sagt, det blev så att jag fick frågan, den slutliga frågan då.

Och varför tackade du ja?

Ja, nej men jag tror att det var bra att jag hade suttit i styrelsen för då hade jag liksom ändå kommit in i bolaget. Inte så att jag kunde det utan till, men jag i alla fall hade en bättre känsla än om jag hade varit rekryterats rakt ut från marknaden. Och jag såg att det här måste ju kunna gå att göra bättre. Att det finns en position för ett kanske mer långsiktigt fastighetsbolag som ska fokusera och skapa aktievärde igenom att vara aktiva förvaltare, ta hand om sina kunder, ständigt utveckla och förädla sina fastigheter i starka marknader.

Så att, nej men jag trodde verkligen på en framgång för Kungsleden, att det fanns en plats i marknaden för ett sådant bolag som hade funnits så länge också på börsen, en av de äldsta börsbolagen. Så det var det. Och en ny CFO hade rekryterats i form utav Anders Kvist. Och han och jag fann ju varandra väldigt snabbt. Och sen var ju Ylva Sarby Westman som numera är vice vd på bolaget i ledningsgruppen. Så det fanns liksom ett bra team som vi kunde jobba ihop kring den här nya strategin. Och med styrelsen och med storägarnas så att säga goda minnen och vilja.

Hur såg bolaget ut vid det här laget och vilka var de största förändringarna som ni ville göra enligt den här strategin som ni hade?

Ja men säg vid slutet av 2012 då, de här extrema skatteprocesserna var liksom på bordet. Då sålde ju Kungsleden sin femtioprocentiga andel i Hemsö för att frigöra kapital. Så vid utgången av 2012 ägde vi fastigheter för strax över fjorton miljarder. Det var nästan fyrahundra fastigheter, vilket innebar att sjuttio fastigheter av de här fyrahundra hade ett värde på tio miljoner eller mindre. Småfastigheter inom allt, men mest inom industri, lager, på mer än hundrafemtio orter och kommuner. Så väldigt spretigt bestånd. Och allra minst fanns i Stockholm. Så det var liksom startskottet. Vi gjorde då ett förvaltningsresultat på ungefär trehundra miljoner kronor.

Och idag då, eller ja 2018, 2019, så äger vi fastigheter för ungefär trettiosju miljarder. Där nittio procent av det här fastighetsvärdet är nu i Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås.

Och hur många fastigheter har ni?

Tvåhundra. Jag har sålt mycket. Jag har sålt extremt mycket. Sålt och köpt. Och nu gör vi ett förvaltningsresultat kring en komma en miljard. Så att det... Fantastisk resa. Mer än fördubblat fastighetsvärdet och fastighetsportföljens storlek i kronor. Vi har halverat i kvadratmeter uthyrbar yta.

Halverat?

Ja. Snitthyran då var kanske åttahundra kronor kvadratmeter. Nu är vi uppe i fjortonhundra, fjorton femtio. Så det är finare fastigheter, det är bättre lägen, det är mycket kontor, sjuttiofem procent är kontor. Och så finns ni i huvudsak i Göteborg, Stockholm och Västerås. Malmö och Västerås. Så de här fyra städer. I Stockholm är ungefär halva fastighetsvärdet. Och sen om man lägger ihop Göteborg, Malmö och Västerås så är nittio procent av vårt totala fastighetsvärde finns i de här fyra städerna.

Men varför är det då Malmö och Västerås och inte Örebro och Luleå?

Ja men att det är Stockholm, Göteborg och Malmö, det är ju våra tre största städer. Och sen blev det Västerås, vilket Västerås är femte största staden i Sverige efter Uppsala. Det är de fastigheter som är ur den gamla portföljen. Vi köpte de fastigheter 2011. Och vi, när vi gjorde vår analys vad vi skulle behålla och vad vi skulle sälja, så identifierade vi väldigt tidigt att Västeråsbeståndet, där fanns potential. Och det ser vi väldigt mycket resultatet av nu de senaste två, tre åren. Det har varit en fantastisk förflyttning, både vad gäller hyror och värde i det här beståndet.

Så det var det vi hade i, av den gamla portföljen som vi tyckte var riktigt bra. Sen har vi köpt och investerat än mer i Västerås. Så vi är den största kommersiella fastighetsägaren där. Vi har två kluster i Västerås. Västerås City, där vi äger det mest centrala kontorsutbudet i Västerås. Och sen har vi Finnslätten som är en blandning av allt ifrån kontor, forskning, produktion, logistik. Väldigt stort område.

Det här med kluster, det är någonting som ni pratar om, jag menar explicit, att ni håller på med. Varför vill man äga fastigheterna i kluster?

Ja men det är väl också lite grann att ha tagit inspiration av köpcentrumvärlden. Att inte nog med att vi skulle koncentrera vårt fastighetsbestånd till våra viktigaste huvudmarknader, de här fyra städer. Vi gjorde ju också noggranna analyser av men var i Stockholm ska vi då äga fastigheter? För vad vi visste var att vi kan inte äga pris överallt, utan vi måste ju ha någon form av strategi för det här.

Så vi analyserar ju marknaden noggrant och valde ut ett antal mikrolägen med god tillgänglighet. Viktiga kraven var också att det skulle vara spårbunden tillgänglighet för det tror vi väldigt mycket på för framtiden, inte minst. Med bil och gångavstånd och där vi skulle kunna förvärva eller bygga många kvadratmeter. För det vi märker väldigt tydligt inom kontor, det är ju att alltihop är mycket snabbare i dag än vad det var för bara tio år sedan.

Och våra kunder, våra hyresgäster som finns i våra fastigheter, man skriver ett femårigt avtal, men likför det så kommer de tillbaks efter två, tre år och säger businessen går som tåget, vi vill ha mer ytor. Om du bara äger en fastighet och inte någon vakans, då har du svårt att tillgodose kundens föränderliga behov. Men äger du som då i vårt fall, målet är att äga hundra tusen kvadratmeter i varje klusterläge, ja men vi kan ju hela tiden då hitta, flytta runt våra hyresgäster och möta kundernas föränderliga behov.

Vi kan jobba med serviceutbudet, restaurangutbudet. Det är kanske viktigare att få in den bästa krögaren i ett läge och kanske inte ta ut den högsta hyran just där. Men vi får ut mycket mer hyror och nöjdare hyresgäster på kontorssidan tack vare den restaurangen. Och det har du råd med om du har hundra tusen kvadratmeter att liksom kunna ha ett bra serviceutbud, gym, restaurang, café och så vidare, som gör att hela det klustret blir mer attraktivt.

Och sen man har synergier på kostnadssidan. Det är klart att det är billigare att köpa trädgårdsskötsel om du har hundra tusen kvadratmeter än om du har en fastighet någonstans på tio tusen kvadrat. Och det sista är ju då team, att vi kan ha vårt team där nära våra kunder. Jag tror väldigt mycket på det här med kunddialog, närheten till kunden, spontanmöten, management by walking around. Och det är sånt här som man fick lära si inom köpcentrumvärlden tidigt. Liksom att man hade en centrumledningsfunktion som tog hand om alla sina hyresgäster och kunder där man gemensamt skulle jobba för att skapa ett attraktivt köpcentrum och så vidare. Det är liksom det tänket fast på kontorssidan som vi applicerar.

Spännande. Och nu har du varit vd på Kungsleden i hur många år?

Ja till september så blir det sju år.

Lever dina föräldrar?

Min mamma lever.

Att deras dotter blev börs-vd kan inte varit det de kanske förväntade sig.

Nej, det tror jag absolut inte. Nej, men det har ju varit en jätterolig resa så klart. Och mina föräldrar har ju varit väldigt stolta och är stolta. Min pappa gick ju dessvärre bort för nästan tre år sen. Så han och de sista åren han dessutom, han drabbades av Parkinson, så han har inte varit helt medveten om allting. Men jag tror att han förstod nog att det hade gått bra för mig yrkesmässigt på något plan utan att veta exakt vad jag gjorde egentligen.

I can också få höra att jag är förebild. Det har jag också haft, trodde man ju aldrig att man skulle bli. Men det blev jag också. Så det är ju kul att om det finns unga människor, studenter som ändå kan bli inspirerade av min resa och att det inte är omöjligt. Även om man kommer från förorten och med invandrare till föräldrar och ingen hade någonsin i släkten gått högskola och så vidare, att det går.

Det här programmet är gjort i samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en plattform där du kan investera i fastighetsprojekt och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av flera nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.