Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på: hur förlorar jag på det här? Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen tillbaka till Investera på höjden. Det här är podcasten där vi träffar både kända och okända personer från fastighetsbranschen. Och nu till hösten kommer vi jobba med lite mer teman.

Vi kommer kommentera sånt som händer i fastighetsbranschen och finansbranschen. Och jag kommer inte vara ensam i alla avsnitt, utan jag kommer också ha med mij min sidekick Erik Nordin, som jag i dag driver Akela med. Idag har jag träffat Robert Nilsson, fastighetsentreprenören som både hunnit med Robinson-deltagande, drivit bilfirma för att sen landa i fastighetsbranschen.

Han har senaste åren arbetat inom en nisch som få har velat ta i och det är handel. De senaste åren har tusentals av landets butiker försvunnit, men Robert han utvecklar när andra avvecklar. Och när alla pratade butiksdöden fick han under 2021 en godkänd detaljplan för det nya handelsområdet Klockarbäcken i Umeå.

Jag är i dag på Gärdets kontorsgemenskap i Stockholm. Det är ett kontorshotell som grundats av Robert och hans partners och han delar med sig av sina bästa tips inom handel och hur man kan komma igång som entreprenör. Ska vi se, här står det Gärdets kontor. Alltså vid Frihamnen bredvid Nasdaq-börsen, Tullverksvägen.

Ska vi se om jag tar mig in här. Dörr

Hej, ska jag få Robert Nilsson? Tack

Välkommen till Investera på höjden, Robert Nilsson. Var är vi idag? Hej, idag sitter vi på vårt kontor på Gärdet, Stockholm. Och vi är i rummet Hollywood, en biosalong. Lite oväntat för att vara på ett kontor. Ja, vi tog över faktiskt de här lokalerna när vi, vi hittade ingen lämplig lokal för oss och vi hittade ingen fastighet att köpa, så vi tog över de här.

Så att vi har väl tillsammans med några andra nu hyrt ut till tjugo stycken företag. Men vi har några biosalonger och det är spännande speciella ytor. Jag tror att det var Filminstitutet som satt här från början. Okej, är det, var det för att ni skulle, har ni behållit de här biosalongerna för att det skulle vara lite mer dynamiskt och spännande kontor?

Eller har det faktiskt en funktion? Ja, alltså dels har det en funktion, men jag tror också att det, vi sitter i lokaler där vi trivs. Vi umgås, vi är ett stort antal företag som sitter och jobbar här och det här är ju en perfekt kombo till att kunna dels titta på film och göra presentationer och det är ett tyst rum och kunna ha föreläsningar och sådär.

Så den funkar otroligt bra för oss faktiskt. Men idag är vi alltså i Frihamnen. Vi är granne egentligen med Nasdaq och börsen, Stockholmsbörsen. Hur hamnade ni här? Vi var och tittade på many lokaler innan vi hamnade här. Och vi kände att dels så tyckte vi att det var en väldigt stor kostnad för oss då att flytta in i de lokalerna.

Vi kände också att vi hittade ingenting som var riktigt lämpligt för oss. Man vill inte sitta i för små lokaler, man vill inte sitta trångt till. Så det här vart ett ypperligt tillfälle för oss. Men det är inte främst kontorshotell som jag tänkte prata om idag, utan främst handelsfastigheter. Och ni har gjort, jobbat med handelsfastigheter, i alla fall under de senaste åren när alla har skrikit om butiksdöden och handelsfastigheter inte har någon framtid.

Hur vågar man det? Jag tror såhär fastighetsbranschen är ju som en klubb som hänger med i upp- och nedgångar. När det är mörkt, då finns det två delar av fastighetsbranschen. Den ena som ser möjligheten och den andra tycker att det är otroligt mörkt. Och sen när det är bra tider, då är det sky is the limit.

Så att när det blir bra tider, då vill alla investera och det är okej att köpa dyrt och lägre yield är fullständigt normalt och sådär. Så att jag tror att man måste tänka vad har vi för behov i framtiden? Vi har onlinehandeln, likväl som vi har den fysiska handeln. Och vad är det som visar sig bära sig inom handeln i hög och låg konjunktur?

Det är det som vi har tittat på. Vi bygger inte handelsplatser som skapar för mycket handelsytor. Vi tittar per capita vilken tillväxt både kommunen har och vilken kapacitet vi har att faktiskt sälja produkter på det området. Och det innebär att vi skulle kanske normalt kunna etablera femtiotusen kvadratmeter med handel, men området kanske klarar arton eller tjugofem eller trettio.

Och det kan jag ju säga då att du tillsammans med några partners i Fondamentor som är ett av bolagen som ni blandade i. Ni har sedan 2013 jobbat med en del av ett handelsområde va, i Umeå. Det heter Klockarbäcken. Exakt. Och kan du berätta lite om den satsningen?

Där gick vi in i någonting där det var en spänd situation. Vi hade dels en etablering då på K-Rauta och Mediamarkt och det var löften om att det skulle ske en större etablering, bland annat med, alltså det var Coop och det var bland annat då några andra större aktörer som skulle komma. Men det blev inte.

Så att det här vart een tung situation för aktörerna som fanns där. Men vi har jobbat med det i snart tio år och för ett och ett halv år sedan så vann den nya detaljplanen laga kraft. Så att men vi utifrån det så tycker om att gå in i områden där vi investerar begränsat. Det finns en otroligt hög hävstång.

Vi jobbar hands on och det innebär kavla upp ärmarna och se till att ro i land någonstans. Om man backar tillbaka lite, ni stod där för ungefär tio år sedan. Umeå kommun antar jag då hade, ville satsa på Klockarbäcken och det skulle bli en stor etablering och man hade lockat dit stora aktörer och sen så blev det inte av.

Var det så? Var det det ni stod inför 2013? Ja, när vi gick in så var det så. Och det- Och då ville ingen annan ta i det här, utan då var det... Nej, det war första åren som vi efter det att vi hade gått in i området så hade vi ett problem att sälja in området överhuvudtaget. Och vad hände då?

Ni köpte en fastighet vet jag, som Mediamarkt- Exakt. Sitter i fortfarande. Exakt. Erlor har sin butik i fortfarande. Och då hade man väl annonserat Mediamarkt också att de skulle lämna Sverige. Nu blev det inte riktigt så, utan man finns kvar i många delar av landet. Exakt. Och det är en riskbedömning vi gör.

Och vi hade ju, det war en utländsk ägare i det här fallet som ägde fastigheten och vi fick en väldigt god relation med dem. Och det tog lång tid att genomföra den transaktionen. Men det har varit bra och någonstans så är det att Mediamarkt i dagsläget har mer anpassat sina butiker tror jag, till att landa i mer slimmade bättre butiker.

Och det har fungerat otroligt bra med de som aktörer om man ska säga. Det var en så att säga en första fastighet ni köpte, men samtidigt har ni jobbat med utvecklingen av området i övrigt. Eller hur har det funkat? Exakt. Så vi drev ju en plan och planen var ju från början att vi skulle kunna bygga trettiotusen kvadratmeter totalt sett, men vi landade på hundratrettiotusen.

Det kommer vi inte kunna bygga för det avser att det är på höjden. Det avser också att du måste kunna fullt exploatera marken. Det kan vi inte göra. Men målet för oss är att göra en fin handelsplats som har ett berikande utbud för närområdet, för hela västra Umeå. Där har vi tjugosjutusen människor ungefär som bor.

Vi har medel- till hög inkomsttagare och det finns inget stadscentrum eller volymhandel där. Så att det finns ett stort behov och det tillsammans med att Klockarbäcken nu har vuxit till sig så pass mycket så att det finns planer, det drivs detaljplaner bakom vår satsning som gör också att det kommer att komma in many företag och etablera sig.

Så att vi har tre ben att stå på i det här fallet. Och då är det som är viktigt för oss. Det ena det är att vi har ett upptagningsområde för de boende som är stort. Vi har trafiken som har ökat från 8000 till kanske 18 upp till 20,000 för att de drog västra länken precis in och förbi området.

För det var inte alls oklart när ni klev in i det här projektet. Det fanns en idé om det här, men det var väldigt stor osäkerhet. Ja, det fanns en idé och det fanns tre tänkbara vägar som Trafikverket kunde gå. Och det var för oss en, vi trodde att de skulle ta en annan väg om jag ska vara helt ärlig.

Men vi slogs för det här och det var mycket tur. Men sen så vart det också en diskussion kring det här att få till det fjärde benet i området. Så det var en kamp att få igenom det här. Men det handlar bara om att inte ge sig någonstans. Och någonstans får du till flödet. För att en handelsplats som har ett flöde med many förbipasserande, det är en sak.

En handelsplats som har ett stort upptagningsområde, det är en sak. Och en handelsplats som har business to business omkring sig är en sak. Fördelen med Klockarbäcken är att det vart i slutändan så att den fick alla tre. Och det är det som är den stora styrkan. Men du säger också att ni haft tur, men jag antar att det kräver en hel del arbete med kommunen, med att få upp intresset, aktörer som vill etablera sig.

Allt det där hänger väl ihop? Absolut. Och turen, det är mer då syftar jag nog mer på västra länken. Även om vi kan påverka och vi kan sälja in, så i slutändan så är det inte vi som tar det beslutet. Men hela attraktionen kring området och marknadsföra området och ringa runt. De första två åren ringde vi runt och då sa de: Vad ni än säger, säg inte Klockarbäcken.

Men i dagsläget har vi ett otroligt tryck på området bara för att vi har de här tre klossarna att stå på. Och vad är det man gör då? När ni tog över den 2013, vad började ni med? Vi började med att hantera det vi har. Det vill säga se till att hyresgästerna får till en bra förvaltning, en dialog, kommunikation.

Att man inte sitter i en situation där man springer efter nytt och det som man har inte funkar längre för då blir det inte bra. Det gjorde vi det första. Vi hade en god dialog också med grannen som var K-Rauta. Och den butiken drivs på ett väldigt proffsigt sätt måste jag säga. Det är en riktigt bra butik.

Så att vi har haft ett bra samarbete. Och sen tror jag bara att långsiktigt titta på vad behöver västra Umeå? För hittar du kärnan i det och du gör det på mer än bara godtyckligt, utan du faktiskt gör dina undersökningar och tar reda på fakta, så har du mycket lättare kunna driva plan. Både mot de boenden, mot kommunen, mot intresseorganisationer.

De ska överklaga. När du har une känsla av en helhet, så får du en helt annan respekt när du går ut och pratar om vilka planer du har. Där har ni drivit detaljplan, är det det du menar? Exakt. Och det började ni med då eller fanns det arbete redan inlett? Nej, vi började med det då, ungefär. Och det var en plan som vi visste inte riktigt hur det skulle se ut då.

Så att det var ju, vi har lagt otroligt mycket tid och engagemang i det här. Så när planen vann laga kraft så var det en ordentlig glädje måste jag säga. Det måste också vara både kul med att man har stått inför något som ansågs som lite dött och lite utdömt till att lyckas få igenom det. Och nu tycker alla nu, om vi pratar om dåliga och goda tider, så kan man också prata om utdömt.

Och nu tycker alla att det är en kanonsatsning antar jag. Jag kan säga en av de aktörerna som etablerar sig nu sa från början att det kommer aldrig vara intressant för oss att komma till Klockarbäcken. Helt ointressant. Men nu så är de där snart och de har sagt att vi hade fel. Så det är jätteroligt.

Men någonstans så är det, de hade ju rätt i sin analys vid den tidpunkten. Men någonstans så är det att saker faller på plats. Och nu målet är att leverera en fin handelsplats inom ett par år. Och vad är planen för själva området? Vad är det för mix? Man pratar ju oftast om butiksdöd och att handelsfastigheter inte har den här framtiden.

Men vad har ni, med det i bakhuvet, vad har ni för planer framåt? Så tittar man på det man etablerar så finns det två, tre saker för oss som är kärnan i verksamheten. Det ena, det är att vi faktiskt har livsmedel. För har du livsmedel, vill säga att du har en stor butik och den omsätter tvåhundra miljoner.

Du har kanske en snittkasse på det köpet på tvåhundra kronor per kasse. Ja men då vet du, då har du en miljon kunder som kommer in dit varje år. Det andra är flödet som du har från de business to business. Har du ett företag med tre, fyra, femhundra anställda, då vet vi, då kanske de har trehundrafemtio bilar som kommer in på morgon, som kommer in på kvällen.

Så då får vi beteendehandel som vi har. Och då försöker man anpassa hyresgästerna i det området till det delvis då? Ja, men självklart, absolut. Så att det är vilken service, vilket utbud ska vi ge dem och de boende och de förbipasserande trafiken för att maximera antalet besök. Och i det här fallet så har vi livsmedel och vi har lågpris som vi tror på.

Tittar man på både nu pandemin och mycket annat för att se vilka som är det som har gått bra. Och även när vi svenskar känner att vi får dåligt i plånboken, jag menar då köper vi billigare. Då går vi någon annanstans och köper. Och dels det, men också service. Att vi får till en service som gör att det här, hela handelsplatsen och verksamhetsområdet lever på kvällarna.

Likväl som att du får ett utbud så du slipper också hållbarhetsmässigt åka in till stan. Så att du ska ha närhet till allting. Det måste också finnas en otrolig uppsida finansiellt eller ekonomiskt att man går från, om man nu har uthålligheten och kan driva detaljplan med nåt område som ingen vill ta i eller väldigt få i alla fall.

Och sen så helt plötsligt så vill alla etablera sig. Det måste ju vara en värdeutveckling som är fin i den typen av projekt. Absolut. Och jag tror att för de som är driftiga och driver detaljplaner är, det är ingen jättekostnad, utan det är bara att man driver det, man har en plan, man släpper inte den planen.

Får man ett planbesked eller en positiv indikation från kommunen. Så om man ser att det finns inga stötestenar i form av att någon verkligen kommer överklaga och sänka den satsning man gör, så är det une oerhört lönsam väg för många att driva detaljplaner. Först och främst kanske bostäder, men även på handel och andra verksamheter kan också vara bra.

Man måste bara tänka på att kostnaden för att bygga i dagsläget är inte riktigt, alltså, den är inte riktigt lätt att kombinera med att, som det var tidigare. Det har blivit dyrare som gör att marginalen måste tas från någon. Och bygger du ett bostadshus, ja men då i slutändan ska någon betala det och det är hyresgästen.

Och detsamma gäller på kommersiellt. Det vill säga är den kommersiella hyresgästen beredd att betala fyrahundra kronor till per kvadratmeter för att balansera den kostnadsökningen som har skett. Och i det stora hela, nej. Är de det till en viss del? Ja, men inte fullt ut. Det har hänt otroligt mycket i Umeå senaste också tio åren skulle jag säga.

Man pratade sällan om Umeå som en ort som var intressant för fastighetsbolagen etableringen. Men nu, dels har vi haft en stark marknad, en uppåtgående marknad. Men jag tittade förra året, 2022, så var ju, pekar man ut, förutom Stockholm och Göteborg, så pekar man ut Skellefteå och Umeå som några av de starkast eller de högst upp i rankingen.

Umeå går från plats elva till fyra under 2022. Och då är det ju många parametrar man tittar på. Men intresset för staden. Det måste ni också haft med er i det här. Ja, alltså om man får prata om att ångra sig om vissa saker så kanske man inte borde flytta från Umeå med tanke på vad som har hänt i staden.

Den har ju varit helt fantastisk. Och det sitter ju att i grund och botten att vi har universitetet och vi har universitetssjukhuset som är den stora motorn. Och det gör också att vi får en ung befolkning. Jag tror vi har en snittålder, hade en snittålder på trettioåtta. Och sen också det arbetslösheten blir ju låg när det blir, finns en kreativitet i stan med unga människor och de, vissa stannar, vissa åker tillbaka igen.

Men den motorn tillsammans med en tillväxt generellt som har skett i Norrland har gjort att det är en helt annan stad nu om du tittar femton år bakåt. Investeringsintresset i Umeå har också hänt. Alltså SCA investerade sju och en halv miljard i nytt kraftlinerbruk tror jag det var. Vet inte vad det är för någonting, men det låter, låter coolt.

Och Komatsu Forest bygger en helt koldioxidneutral fabrik som är en av de större satsningarna i Sverige, industrisatsningarna. Så att det måste ju ha attraherat many stora projekt också på grund av att man har sett en positiv utveckling. Så är det. Och inte bara det, det attraherar ju internationell arbetskraft och svenska också.

Men det attraherar ju en, det är en tillväxt som gör att Komatsu har gjort ett fantastiskt jobb. Alltså från att flytta från de lokaler som de var tidigare. De flyttade, de sitter på Klockarbäcken bredvid oss. Där de har gjort en helt otrolig byggnation på en extremt kort tid. Det är ju imponerande.

Men det har gjort att det har ju stärkt otroligt mycket vår handelsplats. Jag tror att de är femhundrafemtio anställda. De har fyrahundrafemtio bilar som kanske i snitt passerar in och ut från handelsplatsen varje dag. Det är ju det som vi bygger hela handelsplatsen på. Så att Umeå som sådant har vuxit för att det har funnits så otroligt fina bolag där och de har vågat satsa.

Och då ska man ju veta ändå att Komatsu levererar en stor del av sina produkter till Europa från Umeå. Så att jag tycker att det är härligt att se.

Innan vi lyssnar vidare på intervjun med Robert tänkte jag ge en liten update om vad vi sysslar med på Akela. Erik, vad gör vi på dagarna? Vi gör väl det vi har gjort de senaste tio åren och det är enda vi behärskar i livet egentligen. Fastighetsfinansiering. Vi har ju här i dagarna öppnat upp en fond som vi kallar för Akela Lending Club, som är en struktur för investeringar i säkerställda fastighetslån.

Där jobbar vi med bara befintliga fastigheter, ofta bottenpanter, bra säkerheter, höga räntor, arton till tjugofyra procent, någonstans där och som vi tycker är rätt rimlig risk. Ja, det är ofta brygglån med lite kortare löptider, vilket gör att man kan ta ganska bra betalt under en kortare period, framför allt i den här marknaden där banken är väldigt restriktiva, eh, men också kapitalbehovet är oftast väldigt akut för många bolag.

Det gäller bara-- Vi riktar bara oss mot professionella investerare där, men man kan gå in och ansöka om att bli det på akela.se. Om man inte vill göra det så kan man gå in och registrera sig på vårt nyhetsbrev. Där man också får tillgång till två specialavsnitt av Investera på höjden som vi kallar för Investera på djupet, där det ena temat är hur man hittar undervärderade fastigheter och det andra är egentligen hur man hittar kryphålen i en fastighetsvärdering, där vi delar med oss av våra bästa tips och tricks.

Så gå in på akela.se, läs mer lite om vad vi gör, och har du ett lånebehov så kan du också gå in på realkredit.se. Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Nu kör vi!

Det är många som när en dröm om att ge sig in på den här typen av projekt. I fastighetsbranschen så är det sånt här man går och letar efter. En möjlighet med lång, alltså med en potential på lång sikt, men man kan komma in relativt billigt eller man hittar ett insteg. Hur kom du in i det här? Jag tror att vi kom in igenom att vi tittar på, så att säga, vad är som inte utvecklat och hur ser Umeå ut och vart växer Umeå någonstans?

Sen ska man veta det att det är ju vissa saker som ska falla på plats för att man ska kunna göra ett projekt. Dels ska du hitta projektet eller marken. Dels ska du få köpa eller hantera eller få markanvisningar och sånt där. Alternativt så ska du försöka åtminstone säkerställa projektet.

Sen ska du ha finansiering för att lösen det också. Och du ska överleva vägens gång om du är en mindre aktör. Och det här tror jag bara att mycket vågat, halvt hem vunnet. Någonstans hittar du något som är riktigt bra och det blir absolut för stort för dig, men det blir riktigt bra. Då tror jag kapitalet är en mindre fråga.

Men ni började egentligen med den här Mediemarkfastigheten. Var det insteget? Och sen så såg ni möjligheterna när ni var väl på plats eller vad var det första? Ja vi började innan Mediemarkfastigheten. Men Mediemarkfastigheten vart ett naturligt förvärv för oss. Dels att den är byggd på alltså 2009.

Den är fräsch. Den är, det har varit en jättebra hyresgäst och nu håller vi på att utveckla den. Och nu har vi signat ett avtal med Nordic Wellness på ti-- som ska flytta in dit. Så att det är en plats för oss som har blivit otroligt bra på grund av att nu är ju infrastrukturen på plats.

Nu cykelgångar och vägar fram till bostadsområdet är ju på plats nu. Så att det har ju blivit Mediemark var lite grann den första fastigheten vi köpte, men det är ju den första av ett ganska stort antal nybyggnationer som vi gör med en väldigt fin partner. Man tänker då mer personligen, vad-- du är entreprenör och väldigt passionerad.

Jag som har träffat dig förut. Väldigt passionerad kring att göra den här typen av affärer i fastighetsbranschen. Men hur hamnade du själv inom fastigheter? Jag kom in i fastighetsbranschen tror jag 96 någonstans där jag träffade en internationell familj och där vi fortfarande är partners, kollegor i dag.

Men sen så har jag jobbat i branschen och kom in egentligen igenom att vi då förmedlade inlåning till branschen eller var med och tittade på den typen av transaktioner. Och då, sen så hittade vi några objekt som var riktigt, riktigt fina. Bland annat så köpte jag både i Västerås och lite annat på annat håll, köpte vi lite projekt som gav oss en grund att stå på kan man säga.

Var det i början på 2000-talet eller vad pratar vi då för tid? Ja, nu ska vi se när det här var. Vi köpte, ja, det är lite olika, men vi köpte bland annat i slutet på 90-talet så köpte vi ju bland annat Tumba Köpcenter som vi ägde och utvecklade och sålde. Så att och det var ju en jättetrevlig resa och sådr.

Så att, men det var en kommersiell utveckling där vi, det var flöde, flöde, flöde. När vi tittade där den ligger, det var anledningen varför vi gick in i det, det var för att flödet av trafiken var så stark att det är svårt att inte lyckas med den. Så det är väl lite sam-- det är lite tema ändå att det var egentligen samma sak som här fast lite en på annan plats.

Vad hur var situationen då i Tumba Köpcentrum? Var det också att det hade börjat gå dåligt eller vad var det ni såg då? Jag tror att handeln går väldigt upp och ner på investerarsidan. Den är ju ibland är den helt ointressant och ibland är den superhet. Och det gör ju ungefär som spanska solkusten att det är möjligt att köpa i de här nedåtgående.

Och just då var det en sådan. Och det war en ägare som ville verkligen bara bli av med fastigheten. Så att vi gick in och omförhandlade alla hyresavtal. Vi förbättrade övervåningen som det finns övervåningen där. Och vi även satte dit McDonalds på i Tumba. Så att vi gjorde hela den utvecklingen, vi gjorde den på tre år.

Sen sålde vi väg den till en extern köpare, dansk. Och har du gjort fler, flera affärer av den här typen? Ja, men inte riktigt så mycket handel. Jag har jobbat mycket med handel. Jag har ju föreläst på KTH i ett antal år kring handel och problemhandel. Mer, jag har ju så att säga jobbat mycket med problemcentrum, men det har mer varit att, ska vi säga att jag tycker att ska man gå in i affären så måste det finnas en marginal.

Det måste finnas en möjlighet att det går lite fel, men trots allt så är det en väldigt lönsam affär. Så att jag tycker att man ska inte vara blyg på att hitta marginaler. Om man, med den bakgrunden, om man tittar i dag då vad-- Det finns alltifrån centrumkärnor som börjar bli dö ut. Vissa kommer tillbaka och vissa är fortfarande helt döda när man reser runt i Sverige.

Du har köpcentrum, stora, som har varit heta men som har helt tappat sina kunder. Vad vart är vi i dag i Sverige? Vart ser du störst möjligheter? Så jag tror att man måste tänka utanför boxen. För direkt du tänker inom samma box, då kommer du att blunda när det är mörkt och du kommer öppna ögonen när det är ljust.

Och du kommer aldrig hitta de här höggildade affärerna. Du måste också tänka tror jag på att vad är alternativanvändningen. Och där must man ha hands on. Du måste, alltså där tror jag att det är bra om man inför den affär där man ser att den här hyresgästen kommer kanske inte klarar sig. Då bör man redan innan man går in i ett sådant förvärv veta vem man ska stoppa in eller åtminstone ha en klar tanke om vilket segment man går mot och att läget passar det segmentet och att fastigheten och hur den är utformad passar det segmentet.

But jag tror att, att hitta någonting... För att problemet är att om du köper någonting för en sexprocentig yield eller femprocentig yield, du har en ganska hög hyra. Och en hyresgäst som funkar och man tror i att den här kommer att klara sig och man har fel, då slår det otroligt hårt. Att sedan hitta samma typ av intäkt från en annan hyresgäst utan att det kostar stora investeringar i form av hyresgästanpassning, den är svår.

Så att jag är kritisk. Det bästa man kan göra ibland i affärer är att säga nej. Och det bästa man kan säga ibland är ja och vara jättesnabb. Så att jag tror att man är bra, man kan bestämma sig för och det har vi gjort. Vi bestämmer oss för vad gör vi, gör vi inte. Så att vi tar ju fram till exempel nyckeltal på en affär.

Där man säger att man kan ha läget ett till tio, man kan ha hyresgäst ett till tio, man kan ha skick ett till tio, man kan ha så att säga säljaren ett till tio. Så har man de här som är nyckeltal. Och så landar man själv att nej, allt över sex, då gör vi affär. Allt under sex, då gör vi inte affär. Då kan man efter ett tag så kommer man bli ganska varm i de kläderna och då kan man någonstans ta väldigt snabba beslut.

Man tar bara en enkel Excel, lägger in dem, säger att nej men det blev ett snitt på fyra komma två, vi gör inte affären. Och du har lagt två och en halv timmar på affären istället för att lägga då sex veckor eller vad det är för någonting. Men om man tittar på de köpcentrum eller handelsområden som finns där ute och du har varit till salu.

Vad är det som går dåligt idag? Jag tror att de som går dåligt, det är de som har produkter som inte funkar. Alltså lågpris tror jag på. Lågpris, titta på de stora aktörerna som finns där. Titta på, på Dollar Store och de här Jysk. De är stabila, de säljer billigt och de är också otroligt duktiga att anpassa sig efter marknadsläget.

De som har produkter som inte är unika, som du kan handla online, som ändå sitter i lägen som inte är helt optimala för deras verksamhet, de får det svårt tror jag. Och jag tror också de kommer att ha svårt. Problemet är också att man tänker inte utanför boxen där heller. För att many aktörer som har butiker och vänder sig mot konsument kan ju ställa om och vända sig till business to business.

Det vill säga de kan förändra sitt sortiment lite grann och driva en del där de säljer. Men de, när de alltid bara går på konsument, då kan det på kort tid bli oerhört jobbigt. En anekdotisk spaning, men just köp, vad jag i alla fall sett när jag besöker köpcentrum, det är att där i alla fall man ser att det finns folkunderlag, det är butiker med direktingång från bilar, alltså man kan stanna med bilen utanför och gå direkt.

Men däremot de här mindre galleriorna som även ligger i handelsområden är nästan alltid helt utdöda. Det hälften av butikerna finns kvar. Det är väldigt lite, väldigt många som går in i de här galleriorna och de som har lyckats av de här galleriorna, det är de som snarare har restauranger och food courts, spelhallar och sånt där inom det här.

Har du sett samma sak eller någon annan uppfattning? Under mitt tid när jag föreläste på KTH så var det ju bara gallerior som vi gick in på. Där, de har ett jätteproblem. De övervåningen någonstans kanske får en, säg att av hundra procent av dem som går in i ett, alltså ett köpcentrum eller en galleria, där kanske någonstans tjugofem till trettio, trettiofem procent av de besökande går upp på övervåningen.

Beroende på vilken attraktion. Vissa lyckas bättre, vissa lyckas sämre. Men alltså generellt att alltså gallerior med many våningar, det är ett otroligt problem och det är svårt att komma ifrån. Men å andra sidan, ur ett investerarperspektiv ska man säga, ja men vad är läget? Läget är optimalt ofta på many av de här galleriorna, men inte som en ren handel.

Och vad gör man då? Jo, men du har ju verksamhetsfrågor. Det vill säga, du kan göra om en övervåning till kontor, du kan göra i ordning, du kan så att säga en grundhyra, en omsättningshyra på en övervåning som gör att de flyttar in och får en alltså hyresmässigt väldigt förmånlig situation. Men de vet att de kanske kommer att få en trettio procent eller sämre omsättning för att de ligger på övervåningen.

Men å andra sidan så slipper de stora dyra hyror. Och many aktörer faktiskt attraheras ordentligt. Så man går upp på övervåningen. Alltså Clas Ohlson till exempel. De ligger ju ibland på lite speciella ställen, men man går ju dit för man vill gå dit. Så att det gäller att hitta dem. Så de kan få lägre hyror för de vet att de har attraktionen för folk går dit bara just för att gå till Clas Ohlson eller Kjell & Company eller vad det nu kan vara.

För de är på jakt efter någonting specifikt där. Ja, och jag tror att de här aktörerna är så pass slipade och erfarna så att de, de förstår ju att fastighetsägaren har ett problem. Alltså och det kan man ju vara öppen med. Det är inte, utan jag tror att gör man affärer så gör man det rakt och man har en bra dialog och man gör det på ett sätt där man får en riktigt fin dialog från början istället för att försöka vara smart och förhandla till sig.

De här aktörerna har varit med för länge. Men det är en typisk utveckling på de här köp-- Den här typen av så att säga gallerior så kan det ju vara någon efteråt som säger att: "Alltså kom ni ihåg för femton år sedan när de sålde det här för det här? Kolla nu vad det är för någonting". Så att jag tror att återigen, tänk utanför boxen, fyll det med någonting annat.

Nu när du säger det så bara tänker jag, vart ligger Clas Ohlson i olika köpcentrum? I alla fall i Stockholm. De har varit i Liljeholmen. Det ligger högst upp i jätte, alltså knepigt läge. Hade aldrig gått dit annars. I Gallerian Stockholm, det ligger ju, har ju legat i en källarlokal med ingen. Man är i princip, jag vet inte om det ligger kvar där, men man måste gå ner en rulltrappa för att komma till butiken.

Det kan jag också tänka mig inte så many som är intresserade av den, som i alla fall vill locka in. Nej men så är det. Och jag har ju varit i den och jag har ju varit även den i Gallerian, den som ligger där uppe. Och jag såg, man eller åtminstone jag tänker inte ens nästan på att jag går ner i en källare och går upp.

Men gör jag det i en vanlig butik, då tänker man. Jag tror att man den som besöker den typen av kanske butik är intresserad av teknik och man är mer intresserad av titta vad som finns där inne än var den ligger. Men jag tror återigen så tror jag att det finns en möjlighet. För att är, tittar man på i dagsläget en galleria och någon vill investera i en galleria så har ju den gallerian ett evig-- Alltså vi har ju någonting i vår bransch som heter evighetsvakans.

Och evighetsvakansen under hög, alltså högperioden som har varit nu på marknaden, den har ju varit dålig. Men den, återigen, den finns ju där. Det vill säga på en fastighet kan du räkna mellan fem och tio procent på en evighetsvakans till exempel. Och det innebär att har du ett kassaflöde som är på hundra kronor, då är det egentligen kanske på nittiofem eller nittio.

Så det här handlar om att man måste då titta på den affären och säga okej, du har inte haft, den här övervåningen har du inte haft uthyrd på tolv år. Alltså du kan inte sälja in till mig att den jag kan hyra ut den omedelbart nu efter jag har förvärvat den här fastigheten. Så att det gäller att vara tuff och hård när man går in och tittar på sån förvärv, men öppen och ärlig.

Och sen är man duktig, ja men då kan vi skapa en ot-- göra en otroligt fin affär. Helst i sådana lägen. Och vad tittar ni på för affärer nu då? Alltså nu tittar vi på dels hantera det vi har. Det är en speciell bransch vi är i. Vi jobbar med handel, vi jobbar med, vi har byggt mycket förskolor, tittar på skolor.

Men vi, det är en speciell marknad. Så vi försöker nu vara väldigt duktig på att effektivisera oss själv internt. Att hålla så att säga en generell låg overhead-kostnad och vara trygghet, trygghet, trygghet. Men samtidigt så ska man ju veta att vi också tittar på affärer för att det är nu det öppnas.

Vi tittar väldigt mycket på samarbeten, JV-strukturer, där vi-- det är viktigare för oss att det är bra personer som vi får tag på och ett bra projekt. Men det är viktig, alltså det är otroligt viktigt att man jobbar med personer som är pålitlig, långsiktiga, har ett gott renommé. Det, vi tackar väldigt ofta nej till affärer på grund av att helheten blir inte bra någonstans.

Men annars tittar vi på generellt förvärv. Vi kan vara snabba när det krävs så. Men vi försöker koppla till oss duktig, duktiga personer. Och med Joint Ventures, ni sålde av femtio procent i Klockarbäcken 2021 va till Alma Property Partners. Exakt. Och det var för att en liten tyngre partner för att kunna driva utvecklingen vidare av området.

Eller vad var skälet till det? Ja men skälet till det är också att det, du vet, när det kommer till sådana extremt stora investeringar som det blir, så, så har vi varit för liten. För vi är, vi är ett tillväxtbolag. Men och sen också det att vi vill jobba med trygghet. Vi vill jobba med bra partners där vi vet att vi, så att säga, som är långsiktig, där vi driver någonting som blir bra och että det inte sitter i att ska vi bygga en fastighet någonstans så måste den vara jätteenkel för att få ihop så att säga investeringskalkylen där, utan att man ser lite mer långsiktigt.

Att vi har hållbarheten som följer med på det tänket också. Att vi försöker göra någonting där vi försöker nu implementera hållbarhetstänket inom bolaget så mycket som man kan. Om man tar, tar hållbarhet då, det är ju tycker jag både som man själv reagerar, för när man hör det nästan så, så reagerar man nästan negativt.

Man tänker ja men det är bara någon försköning. Men vad vad är uppsidan med hållbarhet? Alltså att tänka framåt, även nu både kortsiktigt och långsiktigt. Man har ju den övergripande bilden hela tiden av att klimatförändringar man måste bidra, men det är ju samtidigt en ekonomisk verklighet. Vad finns det för fördelar?

Alltså jag tror det har varit mycket greenwashing. Det har varit mycket pappersprodukt i min värld. Det är mitt sätt att se på det. Jag tycker fortfarande i dag det är lite så, men det, det är mycket, mycket skarpare i dag för att det är väldigt enkelt. Du får inte affärerna och du får inte kapitalet. Det stora kapitalet får du inte om du har, inte har gröna produkter.

Du måste leverera en fastighet som är, som är bra helt enkelt. Och du måste leverera en fastighet som har hållbarhet och miljötänk rakt igenom. Har du inte det så blir det jobbigt. Och detsamma när du säljer i slutändan. Tidigare så var det ingen som brydde sig om det var, alltså gäller det direktverkade elen.

De brydde sig självklart, men de såg det mer som att de kunde investera och förändra det i framtiden. Men i dagsläget så är det en helt annan sätt att resonera. Du blir inte bemött på samma sätt om du har en portfölj som inte har ett miljötänk, tror jag. Det går inte att, precis, det går inte. Många av de stora finansieringsalternativen försvinner om man inte har den- Absolut.

Titta bara din egen bostadsrätt. Om du har en sådan så får du en billigare belåning bara du har en, alltså har bostadsrätten i en fastighet som är miljöoptimerad. Så att någonstans, så att det här, det här är ju här för att stanna. Det har inte funnits så tidigare. Så att i dag är det något helt annorlunda, men vi har ju på vår hemsida inte skrivit någonting om hållbarhet.

Därför att vi vill inte att det ska uppfattas för någonting, på något sätt greenwashing förrän vi är klar. Så att vi jobbar aktivt med det. Vi har gjort det i ett halvår och vi kommer att så att säga färdigställa. När det är klart och vi kan bevisa att vi har implementerat våra fastigheter eller på väg, då kommer vi gå ut med det. Och nu står vi här i början av 2023.

Förra veckan så gick vår nye Riksbankschef Erik Thedéen ut och höjde räntan med noll komma fem procentenheter till tre procent. Om du får spå lite framöver, det är ju ändå en viktig faktor i fastighetsbranschen och jag tänker i era affärer. Var var var är vi på väg på räntesidan? Ja, alltså det här är ju en verklighet vi lever i dagligen, det är ju så.

Och den är ju, den, den slår ju hårt på alla fastighetsbolag. Vi klarar oss relativt bra. Men det är en, jag tror att man ska vara lite försiktig i sitt tänk. Det är så lätt att vara optimistisk och man ska inte vara för negativ heller. Utan jag tycker bara när man i vår värld så försöker vi bara förvärva fastigheter nu utifrån den situationen som råder nu.

Och det är, det krävs marginaler och det krävs kuddar. Men vi tror väl att det kommer att ligga kvar kanske ett till två år för att sedan dala ner något. Sen är frågan, den stora frågan är ju vad är den framtida yielden om fem år? Alltså vad vilken vilken uppfattning får, och det här är ju svårt att svara på, men det är något som är viktigt för oss.

Det att vilken uppfattning får marknaden att yielden ligger på om två eller tre år beroende på vad räntan ligger på. Så att det, om, om marknaden tror att räntan kommer att ligga på två och en halv, tre, ja men fine. Men ligger den på fyra, fyra och en halv, då kommer det slå otroligt hårt på samtliga fastighetsvärden. Hur ser du på fastighetspriserna?

Tycker du att de har kommit ner i paritet med räntorna? Börjar det komma affärer? För det, så att säga vi har varit inne på many gånger i den här podden och many gäster har sagt att i början av kris, då händer ingenting. För ingen gör någonting, ingen säljer, ingen köper. Hur ser det ut just nu? Jag tror fortfarande att det är en liten inlåsning på med större bestånd.

Jag tror att many sitter och funderar vad de vill göra. Jag tror att many börjar tänka att det, vi ser en verklighet, det går dag för dag och till slut har vi varma kläderna i den nya räntan. Och jag tror att many kommer att känna, känna sig nu ganska, de är ganska övertygade om att det kommer inte gå ner som det var det tidigare.

Så att någonstans så tror jag att vi kommer att se en ökad transaktionsvolym framöver. Jag tror att den kommer att, en övergångsperiod där säljarna inte riktigt kommer överens med köparna och så har det väl varit nu under den här perioden också. Att man har inte accepterat helt enkelt att det har skett så mycket.

Jag tror på handelssidan så tittar man på var ett säkra kassaflöden kommer bli hårdare krav på. Vem är hyresgästen? Hur långa hyresavtal? Titta på lågpris med långa hyresavtal, mer försvarbart. Jag tror att fastighetsbranschen också generellt måste ställa in sig på att avkastningen på våra investeringar generellt blir lägre för vi har inte nollränta, utan vi, vi, vi måste accepterat den.

När den är accepterad, då tror jag att det kommer att börja flyta på som vanligt igen. Och det är det som är så intressant att se vart vi landar. Det, vi vet inte heller det, utan vi, men vi är försiktiga och vi följer noga utvecklingen. Du nämnde ju tidigare att ni jobbar med utbildningsfastigheter, mycket förskolor.

Ni skriver på er hemsida att det finns ett väldigt stort underskott av i med den samhällsutveckling vi har. Ett stort underskott av nya förskolor och skolor. Är det ett segment man ska vara inom nu? Så fördelen med den typen av fastighet är att du har ett starkt kassaflöde. Eller du har tryggt kassaflöde ska man säga.

Och sen har du, med det du slåss inom den branschen inom ganska små marginaler. Helst om du bygger nytt så är det ganska små marginaler. Och du, man, det som det ena väger upp för det andra, du har trygga flöden, du har ett stort behov i väldigt lång tid framöver, och du, du har ganska små marginaler generellt sett.

Och det här innebär att det var inte så för fem år sedan. Utan det här är en utveckling som har skett på skol- och förskolemarknaden först och främst då, men även andra segment inom samma, alltså samma område där, där någonstans att yielden har gått ner så mycket att det är som att köpa, nästan börja köpa bostäder.

Och då har man ju kanske land, eller alltså då får man ju, måste köpa den säger jag det, är vi beredda att betala det? Är det en avkastning som är tillräkliigt god för oss? Det var intressant. Man såg ju vilka affärer som SBB har gjort nu för att minska sin belåning och frigjort. Och en av de stora affärerna de gjorde här under hösten var ju just att sälja av sin utbildningsdel, skol-skolfastighetsdel till Brookfield som är en av världens största kapitalförvaltare.

Vad tror du, varför tror du de gick in och köpte det här? De, de tänker ju helt rätt för de går in med ett stort kapital. De tittar inte på att maximera avkastning på egna kapitalet. De ser ju förmodligen på riskjusterad avkastning som gör att de, de vet att när de går in i det här så får de en säker avkastning som är betryggad under en lång tid framöver.

Och inte bara det, när du äger så mycket skolor och förskolor och även andra fastigheter som tillhör så att säga det trygga segmentet så, så får du fler. Alltså den affären kommer att ge dem many fler affärer som kanske har bättre avkastning än det här. Så att jag tycker att satsningen är helt sund, men för ett mindre bolag eller för mindre bolag generellt sett, så måste man ju förstå att köper man en, alltså en, köper man en befintlig fastighet och får en bra yield, det kan vara otroligt bra.

Men bygger man nytt och får en lägre yield, det är en byggrisk, det är finansieringsfrågor, det är en massa såhär som hänger med där. Så att... Får man alltid långa avtal? Eller hur? Ja, jag tror att den som etablerar sig där tror på området eller kommer inte, ska jag nog säga. Och motparten är antingen privat- Och kommunal.

Skolföretag men också kommunala. Och det är klart, har du en kommunal så är det ju en betydligt säkrare motpart kanske än en, än privat. Så är det. Å andra sidan så måste man ju också, kommunen måste ju, alltså tillgodose och leverera skolplatser och förskoleplatser. Medans en privat vet ju också att det ska levereras, men där den privata har nog kanske ett större incitament att titta på platsen.

Vilken tillväxt av barn sker i det här området för att vara trygg när han signar på ett hyresavtal som är väldigt långt. Så att analysen blir nog annorlunda än kanske när kommunen gör det. Det har ju varit en hel del uppmärksammade försäljningar av skolfastigheter. Hur hur det är liksom svårnavigerat när man inte riktigt vet var de politiska vindarna blåser.

Ibland är det, vill man absolut inte ha privata som är inblandade och så har en annan, annat styre och då vill man mest ha privata aktörer som ägare eller som köper loss de här då. Ja, exakt. Alltså sen, det, jag tror såhär, generellt om jag personligen får tycka till så det är viktigt att den som äger en skolfastighet eller äger verksamheten, är operatör, måste ju vara bra för det svenska systemet och till alltså, och lärandet för våra unga.

De, det är utan diskussion, så måste det vara så. Så jag tror att man får hitta en väg framåt. Jag hoppas att politikerna hittar en väg framåt som är sund. Alltså är det någon som inte är bra och inte ska driva skola, då ska de bort från marknaden tycker jag. Och är det de som är duktig och verkligen skapar någonting riktigt bra och tillför barnen något gott, så tycker jag, alltså om de tjänar en krona eller två, ja men jättebra.

Man kan inte säga heller att kommunala verksamheter drivs med en optimerad lönsamhetsprofil eller process någonstans, utan jag menar de kostar kanske mer per att driva en kommunal verksamhet än att driva kanske en mer slimmad, alltså privat. Men vi, vi får se. Det är en, det är också en utveckling som vi vet inte vart det landar.

Jag går in lite personligen på Robert. Vad-- Du är entreprenör? Du har en spännande bakgrund tycker jag. Du har gjort allt möjligt, varit med i Robinson till exempel. Är det, vad är det som driver dig? Är det nyfikenhet på nya saker? Du har testat mycket eller har du alldeles för mycket energi? Eller vad- hur är det Robert?

Jag började tidigt. Jag slutade i åttan och så startade jag då en bilfirma och sålde bilar under fem år. Sen flyttade jag till Stockholm. Och sen så har jag som kom med sakta men säkert in i fastighetsbranschen. Jag kom in nittiosex inom fastigheter och så. Men det har varit en läroperiod där man har lärt sig den hårda vägen.

Man inser att man hade kunnat göra vissa saker annorlunda, men samtidigt tycker man det har funkat väldigt bra. Jag tror att det funkar väldigt bra för att man har haft fina föräldrar och att man alltid hade kunnat komma hem någonstans. Så att jag förstår att jag flyttade hemifrån väldigt tidigt och det var en liten...

Men det passade mig då. Det var någonting jag ville, det var någonting jag brann för. Det var helt naturligt då. Och sen så har det blivit en, ska vi säga, jag hade ju funderat på vägens gång. Men ska jag studera en MBA på Handels? Ska jag köra, vad är det jag vill göra för någonting? Men jag har landat i att för mig sitter det bara att lära mig av väldigt mycket andra människor.

Ta till sig. Alltså gör man fel så säger man förlåt och gör man- gör om, gör rätt om det ska vara någonting. Och någonstans att till slut lär du dig så mycket när du fokuserar på att lära dig av andra duktiga män- duktiga människor att du får en väldigt bra kunskap för att göra det du ska göra, både privat likväl som det är inom företaget.

Och vad har du för drömmar med Fondamentor, de projekten du är inblandad i? Vad-vad är det som du nämnde innan att det var lära sig från andra människor. Men på något sätt har man ju ofta en dröm om vart man vill nå. Vill du bli den största fastighetsägaren av handelsfastigheter eller samhällsfastigheter?

Eller vad är din dröm? Men jag tror såhär att min dröm för Fondamentor är att Fondamentor i slutändan blir en väldigt omtyckt och välrenommerad aktör som jobbar med väldigt many investerare runt om i Sverige. Och att vi bygger långa relationer. Där vi så att säga vi levererar. Många i dagsläget tittar på IRR, alltså bedömningar på projekt och de.

Men ingen vet ju IRR förrän du har levererat. Alltså det som, och så länge vi känner att vi levererar IRR och lönsamhet på våra projekt som är mer än godtagbara så känner vi som att då vill vi hellre visa vad vi går för någonstans för en investerare. Och då är det viktigt för oss att jobba med de kanske större investerarna och både medelstora och större investerare för att bygga upp bolag på rätt sätt.

Men vi i vår tur, som jag nämnde tidigare, jag vill också att Fondamentor ska bli en riktigt fin samarbetspartner till duktiga entreprenörer. Där vi tillsammans går in och tittar just i den kommunen eller just på de fastigheterna och öppet diskuterar och hittar lösningar framåt. Och sen plockar vi in det kapital som krävs och sen så gör vi projektet.

Ooch trivs man då tillsammans och känner att det finns en öppen ärlig dialog, ja men då kanske man gör affärer i tjugo år. Och det är det lite grann som är min önskan att det blir så. Om jag står här med en liten eller en stor påse pengar i dag och börjar känna att det börjar se intressant ut i fastighetsbranschen med de nedgångar som vi har sett hittills i alla fall och kanske kommer se framöver.

Var skulle du, vilket råd skulle du ge mig för att, vart ska jag ge mig in om jag är nyfiken på det området? Alltså jag tror att det är

Om man ska investera i fastigheter så tror jag att man ska titta på någonting i storleksmässigt som passar en, alltså passar investeraren. Och att, är, many sitter på en väldigt bra magkänsla. Att man har magkänsla på att det här tror jag på. Att inte bara titta på investering som att nu ska jag investera på chansen att det inte går bra finns där.

Och sen tror jag titta på en annan aktör, lite grann som finns i området, om det är någon som är riktigt bra. Man kan ta exempel någon i sin vänskapskrets som man tycker mycket om som är, har spetskompetens, kanske inom fastighet eller någonting som man kan jobba med. Men jag tror att hitta marginaler.

Köp och börja litet. Har man ett kapital, vill säga man vill gå in med en miljon någonstans, köp en kiosk. Jag menar kiosken, den lokala kiosken kommer aldrig flytta. Även om den som driver den i dag inte vill ha den, så kommer det fyra andra och stå på kö. Den investeringen ska jag göra alla dagar i veckan.

Köper alla korvkiosker som finns i Sverige som är i bra lägen. Det kommer aldrig finnas en vakans där för det finns alltid de som är beredda att hyra. Så att någonstans, så att hitta sunda bra investeringar och tro inte på att, alltså att framtiden är så extremt ljus. Affären ska vara lönsam i dag när du går in i affären.

Det tror jag det är mitt bästa metric som man kan ge. Är den inte lönsam i dag om man tror att den blir det framöver, den affären skulle jag aldrig göra. Robert Nilsson, stort tack för att du kom och gästade Investera på höjden i dag. Tack så mycket.