Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

I det här programmet träffar vi personer som verkar i den svenska fastighetsbranschen och pratar om vad de har lyckats och misslyckats med och vart branschen egentligen är på väg. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Gunnar Harrius.

Vi har ju många gamla lagerfastigheter runt städerna som kanske byggdes på sjuttiotalet. De omvandlade vi och byggde om till handelslådor runt städerna. Nu omvandlar vi dem tillbaka till mindre lager. Jag vet inte om ni har märkt det, men man handlar inte riktigt på samma sätt som man gjorde för 20 år sedan. Eller 10 år sedan eller till och med 5 år sedan. Det som har hänt kallar vi oftast för e-handel och det har inte bara förändrat hur retailbranschen ser ut, det har också förändrat vårt eget beteende och hur våra stadskärnor ser ut. Sen, och det är det som det här avsnittet kommer att handla om, så har det förändrat fastighetsbranschen. Platser som en investerare för ett decennium sedan rynkade på näsan åt har nu blivit definitionen av en bra location.

Det det här handlar om är så klart logistik och fastigheterna som behövs för att ett paket ska flytta sig från din dator till din dörrmatta. Och i Sverige kan man inte i dag prata om logistikfastigheter utan att prata om Castellum och dess vd Henrik Saxborn. Han är göteborgaren som en gång i tiden jobbade åt Niam, som han själv beskriver som den mest opportunistiska fonden, när Castellum, ett företag med en helt annan inriktning, ringde honom. Det här är tolv år sedan och under den tiden har Castellum blivit Sveriges största ägare av logistikfastigheter.

Och Henrik Saxborn tror att nyckeln till framgång handlar om att inte försöka bli bäst på allt. Man ska välja sina grenar som man ska vara duktig i. Vi har bästamt att vi kör tvåkamp. Vi kommer att vara duktiga på logistik och vi kommer att vara duktiga på kontor. Och det som händer tycker vi är så otroligt intressant att vi faktiskt då flyttar butiksrörelserna från butiker i stan och utanför stan till rena logistikanläggningar eftersom folk handlar så mycket på nätet då. Det här intresserar oss och vi ser une affärsmöjlighet i det. Och det gör man globalt, precis som vi gör. Och vi vill utnyttja den fantastiska positionen som Castellum har genom att vi har massa fastigheter som ligger i rätt läge och vi har kunskap och vi har mark. Så vi ser helt enkelt en bra affär med en bra position för oss som vi vill utnyttja.

Hur stor del av er verksamhet är logistik?

Ja men i dagsläget är det ungefär femton procent som är lättindustri eller logistikanläggningar i värde. Det är en komma sex miljoner kvadratmeter ungefär, de två portföljerna. Och det gör oss till en av de absolut största portföljerna i Sverige, om inte den största då. Butiksverksamheten som man tänker på den håller ju på att förändras jättemycket. Men det är inte så att den förändras statiskt från att nu går det från butiker till att nu är det e-handel, utan även e-handeln förändras ju jättemycket.

Märker ni att hur e-varuhandelsflödena förändras och att ni måste anpassa er på något sätt efter det?

Nej men vad vi har gjort är att vi har tagit fram en egen organisation för det här som ska vara nära de nationella och internationella kunderna. Vi kan ju bara konstatera att i bra lägen så har vi ingen vakans. I våra nya projekt som vi har byggt upp så har vi fyllt dem och att man är beredd att betala mer och mer per kvadratmeter. Och det beror ju på det här enkla sammanhanget att vi köper mer. Om vi tar julhandeln så tror jag den ökar med sexton procent till exempel. Och sen så tittar vi på hur logistiken fungerar. Så kanske inte den fungerar sådär fantastiskt bra fortfarande, utan det finns mycket att göra, framför allt i Sverige. Och det här ger oss en affärsmöjlighet helt enkelt. Så att nej men jag tror inte den är statisk. Jag tror att den kommer att förändras.

Och vad vi vill göra, det är ju som även på kontorssidan. Vi vill vara nära våra kunder för att kunna erbjuda det de behöver. Och vi har kapital att kunna se till att vi ligger nära och erbjuder en bra lösning helt enkelt.

Det här att ligga nära sina kunder, det är ju en liten fin grej man säger till typ en person som mig. Men vad betyder det rent faktiskt?

Vad vi har gjort är att vi har ju istället för att jobba lokalt så har vi tillsatt en organisation som har till uppdrag att bevaka ungefär femton till tjugo stycken stora internationella företag. Och se till att vi då diskuterar med dem, vad vill de göra i framtiden? Kan vi lösa deras logistiklösningar och problem på kort och lång sikt? Och i så fall bygga det huset eller hyra ut den vakanta lokalen eller köpa den marken där vi tror att de vill vara i framtiden och sen bygga på dem. Så det här är långa flöden.

Vi köpte ju till exempel hela Säve flygplats. Det är därför att vi tror att det kommer att vara en brist på logistikyta i Göteborg som beror på hamnens utbyggnad och e-handelns utbyggnad då. Och där kommer vi kunna bygga på de närmaste tio åren, säkert åttahundra, åttahundrafemtio tusen kvadratmeter om vi bara bygger halva den ytan vi köpte då. Och då kan fortfarande flygplatsen fungera.

Om vi tar flygplatsen som case. Hur köper man en flygplats? Jag har aldrig köpt en flygplats.

Inte jag heller.

Nej, okej. Vad är det du har gjort? Vad har ni gjort med flygplatsen då?

Nej men vi förstod att eventuellt så var det så att Serneke kunde tänka sig att sälja Säve flygplats. Och då tittar vi på potentialen i den. Och ägnade mycket tid åt att räkna och vara på plats och prata med aktörer. Och naturligtvis förstå om det fanns en potential i den eller inte. Jag kom fram till att den ligger ju otroligt bra och är en fantastiskt stor markyta som kommunen, hamnen och aktörerna vill använda till annan verksamhet än nerlagd militärflygplats. Och då ser vi att det är en bra avkastning. Vi har kapital och möjligheter att förverkliga den. Och då helt enkelt så förhandlar vi med Serneke i det här fallet om att förvärva den.

När ni gör den här analysen innan, vilka är nyckeltalen? Vad är det man kollar på lite mer specifikt?

Ja men vi tittar ju, det här är ju extremt viktigt att få en rätt prognos för tillväxtsiffrorna på logistiksidan. Vi tittar naturligtvis på den avkastning vi kan få. Och finns de här parametrarna inom rätt så då finns det också möjlighet naturligtvis att investerar.

Och sen när ni har rott det i hamn och skrivit på alla papper, vad gör man sen? Vad gör man rent fysiskt? Jag har aldrig förvaltat en flygplats själv.

Inte jag heller.

Vad gör du då?

Nej men flygplatsens verksamhet den är ju jätterolig därför att här fick vi se till att vi har kunskap och kompetens och det fanns en organisation på plats som vi ärver då eller som nu jobbar hos oss. Det är jätteviktigt. Det finns också ett litet hotell. Att den drivs på ett professionellt sätt. Det fanns ju människor som jobbar med det. Bra. Då kan vi koncentrera oss på businessplanen på vad ska vi göra framöver med planen. Vi har ju en grov skiss. Vi håller på att revidera den här affärsplanen. Och egentligen är det mycket kontakter med potentiella kunder, diskussioner som pågår, diskussioner med Göteborgs kommun om detaljplanearbete, byggnadslov och så vidare. Och helt enkelt bygger en affärsidé. Vad ska vi göra med flygplatsen?

För er som inte bott i Göteborg så kan det vara värt att säga att Säve flygplats eller Göteborg City, som den också kallas, ligger knappa två mil utanför centrala Göteborg. Och det här är signifikativt för de platser som Castellum tittar på. Platser precis utanför städer har nämligen blivit hårdvara för e-handelsbolagen. Castellum förvaltar och förvärvar lokaler på uppdrag av kunder, men investerar också i platser i mer spekulativt syfte.

Ja, vi köpet mark där vi tycker det är en bra lokalisering. Vi har gjort det. Vi har köpt mark i norra Stockholm till exempel. Vi har förberett marken genom att planspränga den. Vi bygger mellanstora logistikanläggningar utan att ha kund eftersom vi vet att ställtiden för många kunder är kort. Och man kan inte gå och vänta ett och ett halvt år, utan då kanske man kan flytta in när det är nio, skriva ett kontrakt när det är nio månader kvar eller när det är sex månader kvar. Så därför tvingas vi bygga mellanstora anläggningar utan att ha en kund.

Då är jag nyfiken på det. Hur ser analysen ut kring location helt enkelt?

Vi tar in kundernas, potentiella kunders data och synpunkter på det. Så vi använder deras knowledge för skapa oss en bild. Och deras är oftast leveranstid. Och sen så är det naturligtvis att få in... Så de har ställtider mot hur transporterna fungerar och åt båda håll då, in och ut från den här lokaliseringen då.

Finns det någonting med de här fastigheterna, de här logistikfastigheterna som kännetecknar dem?

Ja men det är ju absolut en produktionsmaskin i dag, vilket innebär att de ska vara rätt utformade för att distributionen skall fungera. Och den är ju olika då. Vi har ju kunder som fortfarande kör pall och handplock och vi har kunder som bygger stora robotanläggningar för sextio miljoner inne i de här anläggningarna. Så kraven är olika och det är ju vår anpassningsförmåga till det som är det viktiga. Och att vi naturligtvis har redan lösningar på plats för den som inte vet exakt vad man vill ha. Då vet vi, ja men nu ska vi bygga en sån här byggnad, fyra till sjutusen kvadratmeter kanske, vad det nu är. Och det har vi gjort en likadan förra året och då använde vi den här tekniken. Och erfarenheterna är av den, de här sakerna. Vi vet på minsta lilla när då, vilken pump vi ska ha. Vi vet hur vi ska öppna portarna, hur länge de ska stå öppna. Vi vet vilket golv vi ska ha och så vidare och så vidare.

Vad är den vanligaste frågan man kan få? Vad är det som man alltid behöver få tillhandahållet?

Nej men oftast är det det basala fortfarande tror jag. Alltså att man har en möjlighet med mark eller en byggnad att tillgodose ett behov av en yta i det geografiska området. Vill man ligga norr om Stockholm? Har ni någonting norr om Stockholm om x antal tusen kvadratmeter med den här höjden som jag kan flytta in i vid det här datumet? Det är den absolut vanligaste. Idag, det som har hänt dock, det är väl att det finns en annan aspekt också. Det är så mycket data som ska behandlas. Så jag tror nästan för en e-handlare, det är viktigare att ha en uppkoppling som funkar. Finns det en bra datauppkoppling? Kan jag vara uppkopplad med min robot som kanske ska vara därinne? Eller kan jag vara uppkopplad med min dataservice så jag inte fallerar när det gäller beställningarna då. Så att idag är det minst lika viktigt då. Så att det är väl de två sakerna.

Bara rent konkret, var bygger man någonstans? Du pratade om location, men vad har ni going förutom flygplatsen?

Ja men vi har starka fästen i Göteborg och Stockholm, norra Stockholm. Och det är ju där vi just nu har mycket mark och kan bygga på. Så det är våra fästen. Jag ser ju andra potentiella möjligheter i Sverige som vi gärna bygger på när det gäller stora anläggningar. Och det är ju Mellansverige och Öresundsregionen. För att det är möjligt att distribuera helt enkelt på ett effektivt sätt i storstäderna framför allt. Och sen så runt alla mellanstora och lite större städer så finns det ett behov av att få in den här sista distributionen som man så ofta kallar last mile då. Då behöver du en omlastningscentral i miniatyr där du sorterar lasten för att den på ett effektivt sätt ska kunna komma till kunden då.

Och det här kan ju ske precis norr om Stockholm, mellan Stockholm och Uppsala för att prata konkret. Det kan ske i hamnen i Göteborg eller söder om Göteborg. Det kan ske i området runt Jönköping och så vidare. Så att det är de här sista kilometrarna då som man vill distribuera in i stan. Därför att det är så dyrt att ha en lastbil som är för stor som kommer in i stan. Och det gäller ju att på ett effektivt sätt hitta kunden.

Det här tänker jag är bara sista kilometerna, men det känns som att det här är typ den stora utmaningen på något sätt. Vad kan man göra?

Nej, men jag tror att det är une sorteringsfråga. Det är att erbjuda människan olika ställen att hämta sina saker, precis som vi gör med Instabox. Du kan på kontoret hämta dina grejer du har köpt på nätet istället för att du ska behöva gå till en gammal tobakshandel och inte hinna dit när du ska springa och hämta barnen istället. Så kan du ta med dig den lilla lådan i alla fall på tunnelbanan från jobbet. Eller så kan du få det hem då. Och här tror jag hemtransporten kommer att bli bättre och bättre. De nya hushållen, där bygger man ju oftast ett sätt, en låda eller någonting som gör att du kan få hem det du har handlat på e-handeln då. Det här kommer att bli vanligare tror jag på villor också. Man har en annan postlåda helt enkelt. Och det ser vi runt om i Europa, att det sker ju. Så att det här, det är jätteviktigt.

Sen tror jag att de här omlastningscentralerna skulle jag med förmån se att man samlas kring. Alltså de stora distributionskedjorna har ett eller två stycken ställen där man samlar alla grejer och så kör man hållbara transporter in, kanske eldrift då, in i städerna istället för en massa rykande dieselmotorer.

De sista kilometrarnas betydelse är en förändring som Henrik Saxborn kan vara med och styra över eller åtminstone hjälpa till att förenkla. Men i december förra året blev det klart att en annan enorm förändring kommer till Sverige. En förändring som Henrik Saxborn kanske inte kan styra över på samma sätt. Amazon. Amazon är inte bara världens största e-handel. Företaget har också i grunden förändrat vad logistik kan innebära. Och företagets intåg i Sverige kommer så klart att förändra den här marknaden också. En potentiellt skrämmande framtid kan man tänka sig om man sitter på ett av Sveriges största bestånd av logistikfastigheter, men också en möjlighet.

Deras sätt som kommer eller liknande företag som kommer att styra hur logistiken förändras. De gör ju det med mycket data och AI-lösningar och kan faktiskt prognostisera vad vi ska köpa innan vi själva har köpt det. Och vilket gör att det kommer att förändra distributionssätt, byggnader och också kanske dra ner då avgaserna i stan. Vi kan ha lite hållbara transporter in i centrumkärnorna. Det skulle jag gärna vilja diskutera med svenska kommuner och så vidare.

Amazons eventuella intåg i Sverige, är det någonting som du blir glad av att tänka på? Eller är det någonting som du tittar på och blir lite rädd för?

Nej, vi förutsätter att Amazon kommer. Och jag är helt övertygad om att det kommer ge oss affärsmöjligheter. Jag är också helt övertygad om att det förändrar e-handeln. Så att nej, det är någonting vi förväntar oss ska ske helt enkelt.

Men tänker du med affärsmöjligheter, tänker du att Amazon kommer att komma till er och bara: "Vi behöver ett lager här"?

Jag tror att de både kommer att bygga egna lager och de kommer att hyra lager.

Och då finns ni där?

Och då finns vi där.

Om man kollar omsättningsmässigt, hur mycket är det här? Är det här bra business?

Nej men det är fortfarande såhär att vi får bra avkastning på våra pengar när vi bygger une logistikanläggning och hyr ut une logistikanläggning. Vi ger oss också oftast i det långa kontrakt, vilket är intressant för oss. Så att ja, det är intressant. Vi kommer också snabbt om vi bygger ett hus så går det lite snabbare än att bygga, det tar halva tiden att bygga ett kontorshus, vilket gör att vi inte behöver ligga ute med kapital så länge. Så av de skälen så är det jätteintressant.

Och intressant betyder lönsamt?

Intressant betyder lönsamt.

Affärsmodellsmässigt, skillnaden på en logistikverksamhet och en mer traditionell fastighetsverksamhet?

Ja men ofta differensen är för oss, om man tar ett vanligt kontorshus och en logistikanläggning, det är ju att logistikkunderna som hyr hela hus oftast vill sköta sin egen fastighetsskötsel kan man säga inne i huset. Så att oftast har man ett triple net-avtal och vi ser bara till att tekniken funkar, att allting runt fastigheten funkar och kanske ett yttre underhåll då. Det är mycket mindre än vad vi gör normalt sett i ett kontorshus.

Och om man kollar, så finns det i själva bygget, det där är ju förvaltningsdel. Själva byggdelen, hur annorlunda kan man tänka affärsmodellsmässigt?

Ja men logistikbyggnaderna, de är ju relativt lika varandra, vilket gör att vi kan kopiera och ta väldigt, väldigt stor erfarenhet från en tidigare byggnation. Vi ligger oftast också mycket kortare inom kommunen för att få ett bygglov eller ändra detaljplanen på grund av att komplexiteten inte är så stor som om vi ska bygga mitt inne i en stad. Så hela den här processen gör att det är intressant också. Det är för att det går snabbare oftast då.

Om man tittar på utvecklingen av logistikfastigheter och hela e-handeln, kommer det bli så att massa av saker som ni har byggt eller som ni förvaltar nu kommer att bli obsoleta?

Men det är en jätteintressant fråga. För vi har ju många gamla lagerfastigheter runt städerna som vi, som kanske byggdes på sjuttiotalet. De omvandlade vi och byggde om till box retail kallar vi, alltså handelslådor runt städerna. Nu omvandlar vi dem tillbaka till mindre lager. Så att den här cykeln tycker jag är intressant att ja men på sextio-sjuttiotalet byggdes en massa mindre lager. De blev obsoleta lite grann. Vi omvandlade dem till butiker och nu omvandlar vi dem tillbaka till lager. Alltså handeln har förändrat sig, men man handlar fortfarande fast på ett annat sätt.

Så jag tror väldigt mycket på läget. Att ha fastigheter på rätt läge och sen så kommer de att utvecklas. Jag tror också att vi kommer riva en del äldre byggnader och öka densiteten på vissa platser där det är intressant, som till exempel då Stockholmsområdet, Göteborgsområdet.

Betyder det här att Castellums femton procent kommer bli mer än femton procent?

Jag tror att det till och med är en utmaning att behålla femton procent. Och det beror på att vi växer hela tiden och kontorsdelen är värd mer per kvadratmeter. Så att bara behålla de femton procenten är en utmaning i det perspektivet. Men logistikportföljen som sådan, den kommer att växa.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett samarbete mellan Ekonomipodden, Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfunding-plattform där du kan investera i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Varje vecka listas nya projekt på plattformen. Registrera dig på Tessin punkt se för att ta del av de här projekten. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk. Jag som pratat med Henrik Saxborn heter Gunnar Harrius. Hej då!